Καλύτεροι Δικηγόροι Μεταβίβαση Ακινήτων στο Αττική

Πώς ολοκληρώνεται στην Αττική η αγοραπωλησία ακινήτου

Η μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου στην Αττική απαιτεί συμβολαιογραφική πράξη και καταχώρισή της στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Πριν από την υπογραφή, ελέγχονται οι τίτλοι, τα κτηματολογικά στοιχεία, οι πολεοδομικές εκκρεμότητες και τα απαιτούμενα φορολογικά δικαιολογητικά.

Στην Αττική, ένας έλεγχος μπορεί να αποκαλύψει διαφορές ανάμεσα στον τίτλο και στην κτηματολογική εγγραφή ή εκκρεμότητες σε διαμερίσματα με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Σε ορισμένες περιοχές χρειάζεται επίσης διερεύνηση πολεοδομικών, δασικών ή αρχαιολογικών περιορισμών, ανάλογα με τη θέση και το είδος του ακινήτου.

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει την πράξη και διεκπεραιώνει τα συμβολαιογραφικά στάδια. Ο δικηγόρος μπορεί να ελέγξει ανεξάρτητα το ιστορικό κυριότητας, να εντοπίσει κινδύνους και να συντονίσει την επίλυσή τους πριν δεσμευτείτε με προκαταβολή ή υπογραφή.

Πότε μπορεί να χρειαστείτε δικηγόρο

• Όταν αγοράζετε διαμέρισμα στην Αθήνα και πρέπει να ελεγχθούν η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ο κανονισμός και τα ποσοστά συνιδιοκτησίας.
• Όταν το ακίνητο στα προάστια έχει αυθαίρετες κατασκευές, κλεισμένους ημιυπαίθριους χώρους ή ασυμφωνία ανάμεσα στην πραγματική κατάσταση και στα σχέδια.
• Όταν ο τίτλος, το Κτηματολόγιο και το τοπογραφικό εμφανίζουν διαφορετικά εμβαδά, όρια ή στοιχεία ιδιοκτησίας.
• Όταν υπάρχουν υποθήκη, προσημείωση, κατάσχεση, διεκδίκηση ή άλλος περιορισμός που πρέπει να αρθεί ή να διευθετηθεί πριν από τη μεταβίβαση.
• Όταν πωλητής ή αγοραστής είναι εταιρεία, κληρονόμος ή πρόσωπο που ενεργεί μέσω πληρεξουσίου και χρειάζεται έλεγχος εκπροσώπησης ή αλυσίδας τίτλων.
• Όταν πρόκειται για οικόπεδο σε περιοχή με πολεοδομικά, δασικά ή αρχαιολογικά ζητήματα που μπορεί να επηρεάζουν τη χρήση ή την αξία του.

Η παρουσία δικηγόρου δεν είναι υποχρεωτική σε κάθε αγοραπωλησία. Η συμβολαιογραφική πράξη είναι απαραίτητη, ενώ ο ανεξάρτητος νομικός έλεγχος είναι ιδιαίτερα χρήσιμος όταν υπάρχουν σύνθετοι τίτλοι ή εκκρεμότητες.

Νομικό πλαίσιο που εφαρμόζεται στην Αττική

• Αστικός Κώδικας: Ισχύει από το 1946. Το άρθρο 1033 προβλέπει συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή ή κτηματολογική καταχώριση για τη μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου.
• Νόμος 2664/1998, «Εθνικό Κτηματολόγιο και άλλες διατάξεις»: Θεσπίστηκε το 1998 και ρυθμίζει τη λειτουργία του Κτηματολογίου και την καταχώριση εμπράγματων δικαιωμάτων. Η αντιστοίχιση των τίτλων με τις κτηματολογικές εγγραφές είναι σημαντικό μέρος του ελέγχου στην Αττική.
• Νόμος 4495/2017, «Έλεγχος και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις»: Θεσπίστηκε το 2017 και περιλαμβάνει ρυθμίσεις για την πολεοδομική κατάσταση των κτισμάτων. Οι απαιτήσεις για βεβαιώσεις μηχανικού και στοιχεία νομιμότητας πρέπει να εξετάζονται για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Συχνές ερωτήσεις

Είναι υποχρεωτικό να έχω δικηγόρο για την αγορά ακινήτου;

Όχι, η παρουσία δικηγόρου δεν είναι γενικά υποχρεωτική σε κάθε αγοραπωλησία. Η πράξη υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου, αλλά ο δικηγόρος μπορεί να κάνει ανεξάρτητο έλεγχο τίτλων και βαρών πριν από την υπογραφή.

Τι ελέγχει ο δικηγόρος πριν από την αγορά;

Εξετάζει τους τίτλους και τις κτηματολογικές εγγραφές, καθώς και τυχόν υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή διεκδικήσεις. Ανάλογα με την υπόθεση, ελέγχει επίσης τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, την εκπροσώπηση των μερών και τα έγγραφα που σχετίζονται με την πολεοδομική κατάσταση.

Ποια είναι τα βασικά στάδια της μεταβίβασης;

Συνήθως προηγούνται ο νομικός και τεχνικός έλεγχος, η συγκέντρωση των δικαιολογητικών και η υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης. Ακολουθούν η υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης και η καταχώρισή της στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.

Πόσο διαρκεί η διαδικασία στην Αττική;

Μια υπόθεση με πλήρη δικαιολογητικά και χωρίς εκκρεμότητες μπορεί να ολοκληρωθεί μέσα σε μερικές εβδομάδες. Ανακρίβειες στους τίτλους, πολεοδομικά ζητήματα ή εκκρεμείς εγγραφές μπορεί να παρατείνουν σημαντικά τον χρόνο.

Ποια έξοδα πρέπει να υπολογίσω;

Συνυπολογίστε τον φόρο μεταβίβασης, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, τα τέλη καταχώρισης και την αμοιβή του δικηγόρου, εφόσον τον αναθέσετε. Μπορεί να προκύψουν χωριστές χρεώσεις μηχανικού ή άλλων επαγγελματιών, γι’ αυτό ζητήστε αναλυτική γραπτή εκτίμηση.

Πώς καθορίζεται η αμοιβή του δικηγόρου;

Η αμοιβή εξαρτάται από το εύρος του ελέγχου, τον αριθμό των τίτλων, την πολυπλοκότητα της υπόθεσης και το αν απαιτούνται πρόσθετες ενέργειες. Ζητήστε γραπτή συμφωνία που να διευκρινίζει τι περιλαμβάνεται και ποιες εργασίες χρεώνονται χωριστά.

Μπορώ να αγοράσω ακίνητο αν κατοικώ εκτός Ελλάδας;

Η κατοικία στο εξωτερικό δεν αποκλείει από μόνη της την αγορά ακινήτου στην Αττική. Μπορεί να χρειαστούν φορολογικά στοιχεία και κατάλληλο πληρεξούσιο, ενώ οι απαιτήσεις εξαρτώνται από την ιθαγένεια, τον τρόπο εκπροσώπησης και τη συγκεκριμένη συναλλαγή.

Τι γίνεται αν το ακίνητο δεν συμφωνεί με το Κτηματολόγιο;

Η διαφορά πρέπει να διερευνηθεί πριν από την υπογραφή, επειδή μπορεί να αφορά όρια, εμβαδόν, δικαιούχο ή καταχώριση τίτλου. Ο δικηγόρος μπορεί να αξιολογήσει τα έγγραφα και να συντονίσει, όπου χρειάζεται, διορθωτική διαδικασία με το Κτηματολόγιο ή άλλο αρμόδιο φορέα.

Πρέπει να έχει τακτοποιηθεί κάθε πολεοδομική εκκρεμότητα πριν από τη μεταβίβαση;

Η δυνατότητα μεταβίβασης εξαρτάται από την κατάσταση του κτίσματος και τις εφαρμοστέες πολεοδομικές διατάξεις. Ζητήστε έγκαιρα έλεγχο από μηχανικό και νομικό σύμβουλο, ώστε να διευκρινιστεί αν απαιτείται τακτοποίηση ή άλλο έγγραφο.

Μπορεί να γίνει η διαδικασία ηλεκτρονικά;

Ορισμένα στάδια, όπως η υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης μέσω της υπηρεσίας myPROPERTY, μπορούν να διεκπεραιωθούν ηλεκτρονικά όταν η υπόθεση πληροί τις προϋποθέσεις της υπηρεσίας. Η ανάγκη για συμβολαιογραφική πράξη και την προβλεπόμενη καταχώρισή της εξακολουθεί να ισχύει.

Τι διαφορά έχει ο έλεγχος δικηγόρου από τον έλεγχο συμβολαιογράφου;

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει την πράξη και ελέγχει τα στοιχεία που απαιτούνται για τη σύνταξή της. Ο δικηγόρος του εντολέα μπορεί να εστιάσει στα συμφέροντα του συγκεκριμένου αγοραστή ή πωλητή και να εξετάσει αυτοτελώς πιθανούς νομικούς κινδύνους.

Επίσημες πηγές στην Αττική

• Ελληνικό Κτηματολόγιο: Παρέχει πληροφορίες για κτηματολογικά στοιχεία, εγγραφές δικαιωμάτων και τα αρμόδια Κτηματολογικά Γραφεία.
• Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ): Διαχειρίζεται φορολογικές υπηρεσίες και δηλώσεις που συνδέονται με τη μεταβίβαση, μεταξύ αυτών και την υπηρεσία myPROPERTY όπου εφαρμόζεται.
• Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ): Παρέχει πληροφορίες για τις ηλεκτρονικές υπηρεσίες που σχετίζονται με μηχανικούς και στοιχεία κτιρίων, χρήσιμα για τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου.

Επόμενα βήματα για να επιλέξετε δικηγόρο

1. Συγκεντρώστε τη διεύθυνση του ακινήτου, διαθέσιμους τίτλους, ΚΑΕΚ αν υπάρχει, σχέδια και τυχόν προσχέδιο συμφωνίας. Η προετοιμασία μπορεί να γίνει μέσα σε μία ή δύο ημέρες.
2. Αναζητήστε δικηγόρους με πρακτική ενασχόληση σε αγοραπωλησίες και ελέγχους τίτλων στην περιοχή όπου βρίσκεται το ακίνητο.
3. Ζητήστε σύντομη αρχική επικοινωνία και ρωτήστε ποιος θα κάνει τον έλεγχο, ποια έγγραφα χρειάζονται και αν υπάρχουν σχετικά με την υπόθεση ζητήματα που πρέπει να εξεταστούν.
4. Συγκρίνετε γραπτές προσφορές ως προς το εύρος εργασιών, την αμοιβή, τον χρόνο παράδοσης και τυχόν πρόσθετες χρεώσεις. Δώστε συνήθως μία έως τρεις ημέρες για τη σύγκριση.
5. Συμφωνήστε γραπτώς την ανάθεση και παραδώστε τα διαθέσιμα έγγραφα με ασφαλή τρόπο. Ζητήστε να ενημερώνεστε για ελλείψεις ή ευρήματα πριν προχωρήσετε σε δεσμευτική υπογραφή.
6. Ολοκληρώστε τον νομικό και τεχνικό έλεγχο πριν καταβάλετε σημαντική προκαταβολή ή υπογράψετε οριστική πράξη. Αν εντοπιστεί εκκρεμότητα, συμφωνήστε ποιος θα την επιλύσει και μέσα σε ποιο χρονικό διάστημα.