Καλύτεροι Δικηγόροι Στέγαση, Κατασκευές & Ανάπτυξη στο Argostoli

Πριν αγοράσετε, χτίσετε ή μισθώσετε ακίνητο στο Αργοστόλι

Οι νομικές υποθέσεις ακινήτων, πολεοδομίας και κατασκευών στο Αργοστόλι μπορεί να αφορούν έλεγχο τίτλων, όρους δόμησης, οικοδομικές άδειες, μισθώσεις ή διαφορές με εργολάβους. Η θέση του ακινήτου και το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς επηρεάζουν τι επιτρέπεται να γίνει.

Σε οικόπεδα εκτός σχεδίου ή κοντά στην ακτή, χρειάζεται να ελεγχθούν ειδικά οι όροι δόμησης και τυχόν περιορισμοί. Η σεισμικότητα της Κεφαλονιάς καθιστά επίσης σημαντικό τον τεχνικό έλεγχο της στατικής κατάστασης, ιδίως σε παλαιότερα ή επισκευασμένα κτίρια. Ο δικηγόρος εξετάζει τα νομικά ζητήματα, ενώ μηχανικός αξιολογεί τα τεχνικά.

Πότε μπορεί να χρειαστείτε δικηγόρο

• Πριν από αγορά κατοικίας ή οικοπέδου, για έλεγχο τίτλων, βαρών και καταχωρίσεων στο Κτηματολόγιο.
• Όταν το ακίνητο βρίσκεται εκτός σχεδίου ή κοντά σε αιγιαλό, αρχαιολογικό χώρο ή άλλη προστατευόμενη περιοχή και πρέπει να ελεγχθεί η δυνατότητα αξιοποίησής του.
• Αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αποκλίσεις ανάμεσα στα σχέδια, στην άδεια και στην πραγματική κατάσταση του ακινήτου.
• Σε διαφωνία με εργολάβο για καθυστερήσεις, κακοτεχνίες, πρόσθετες χρεώσεις ή μη τήρηση της σύμβασης.
• Όταν χρειάζεται να συνταχθεί ή να ελεγχθεί μίσθωση κατοικίας ή επαγγελματικού χώρου και να διευκρινιστούν οι υποχρεώσεις των μερών.
• Μετά από σεισμό ή επισκευές, αν προκύπτει διαφωνία για την ευθύνη, την αποζημίωση ή την εκτέλεση εργασιών.

Βασικοί νόμοι και κανόνες που μπορεί να εφαρμόζονται

Ο Ν. 4495/2017, «Έλεγχος και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις», δημοσιεύτηκε στις 3 Νοεμβρίου 2017. Ρυθμίζει, μεταξύ άλλων, ζητήματα ελέγχου της δόμησης και υπαγωγής αυθαίρετων κατασκευών, με μεταγενέστερες τροποποιήσεις.

Ο Ν. 4067/2012, «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός», δημοσιεύτηκε στις 9 Απριλίου 2012 και θέτει βασικούς κανόνες για την κατασκευή και τη δόμηση. Η εφαρμογή του σε συγκεκριμένο ακίνητο εξαρτάται και από τους ισχύοντες τοπικούς όρους και περιορισμούς.

Ο Ν. 4759/2020, για τον εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας, δημοσιεύτηκε στις 9 Δεκεμβρίου 2020. Περιλαμβάνει ρυθμίσεις για τον χωροταξικό σχεδιασμό και τη δόμηση, οι οποίες πρέπει να εξετάζονται μαζί με το καθεστώς της συγκεκριμένης περιοχής.

Συχνές ερωτήσεις

Χρειάζομαι δικηγόρο πριν αγοράσω ακίνητο στο Αργοστόλι;

Δεν είναι υποχρεωτικό σε κάθε αγορά, αλλά ο νομικός έλεγχος πριν από την υπογραφή μπορεί να αποκαλύψει βάρη, προβλήματα τίτλων ή ασυμφωνίες στις καταχωρίσεις. Ζητήστε επίσης από μηχανικό να ελέγξει την άδεια και την πραγματική κατάσταση του ακινήτου.

Πότε πρέπει να γίνει ο έλεγχος τίτλων;

Ιδανικά πριν καταβάλετε προκαταβολή ή υπογράψετε δεσμευτικό προσύμφωνο. Ο δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους και τις σχετικές καταχωρίσεις στο Κτηματολόγιο, ανάλογα με τα στοιχεία του ακινήτου.

Μπορεί ο δικηγόρος να επιβεβαιώσει αν ένα οικόπεδο χτίζεται;

Ο δικηγόρος ελέγχει το νομικό και πολεοδομικό πλαίσιο και τα διαθέσιμα έγγραφα. Για τεχνική αξιολόγηση, όπως αρτιότητα, όρια και δυνατότητα έκδοσης άδειας, χρειάζεται και μηχανικός.

Τι γίνεται αν το κτίριο έχει αυθαίρετες κατασκευές;

Μηχανικός εξετάζει την παράβαση και αν μπορεί να υπαχθεί στις ισχύουσες ρυθμίσεις. Ο δικηγόρος μπορεί να ελέγξει τις συμβατικές συνέπειες, να συμβουλεύσει πριν από αγορά ή πώληση και να χειριστεί σχετική διαφορά.

Πώς ελέγχονται οι περιορισμοί κοντά στην ακτή ή σε αρχαιολογική περιοχή;

Οι περιορισμοί εξαρτώνται από την ακριβή θέση και τον χαρακτηρισμό της έκτασης. Απαιτείται έλεγχος των σχετικών διοικητικών πράξεων και, όπου χρειάζεται, ερώτημα στις αρμόδιες υπηρεσίες και τεχνική γνωμάτευση μηχανικού.

Πόσο χρόνο χρειάζεται μια αγορά ακινήτου;

Ο χρόνος εξαρτάται από την πληρότητα των εγγράφων, τον έλεγχο τίτλων και τυχόν εκκρεμότητες. Ασυμφωνίες στο Κτηματολόγιο ή ανάγκη για πρόσθετα πιστοποιητικά μπορούν να καθυστερήσουν την υπογραφή και την καταχώριση.

Πόσο κοστίζει η νομική υποστήριξη;

Δεν υπάρχει ενιαία τιμή για κάθε υπόθεση. Η αμοιβή εξαρτάται από το εύρος του ελέγχου, την αξία και την πολυπλοκότητα της συναλλαγής ή διαφοράς, ενώ συμβολαιογραφικά, κτηματολογικά και τεχνικά έξοδα υπολογίζονται χωριστά.

Μπορεί μη κάτοικος Ελλάδας να αγοράσει ακίνητο στην Κεφαλονιά;

Η αγορά από μη κάτοικο είναι γενικά δυνατή, αλλά απαιτείται έλεγχος των φορολογικών και συναλλακτικών προϋποθέσεων για τη συγκεκριμένη περίπτωση. Δικηγόρος και συμβολαιογράφος μπορούν να εξηγήσουν τα απαιτούμενα έγγραφα και τη διαδικασία.

Τι μπορώ να κάνω αν τα στοιχεία του ακινήτου στο Κτηματολόγιο είναι λανθασμένα;

Πρώτα πρέπει να εντοπιστεί αν πρόκειται για ανακριβές στοιχείο, όριο ή δικαίωμα και ποια διαδικασία διόρθωσης εφαρμόζεται. Ο δικηγόρος μπορεί να αξιολογήσει τα αποδεικτικά έγγραφα και τις προθεσμίες, ενώ ενδέχεται να χρειαστεί τοπογραφικό διάγραμμα.

Πώς αντιμετωπίζεται μια διαφορά με εργολάβο για κακοτεχνίες;

Συγκεντρώστε τη σύμβαση, τις πληρωμές, την αλληλογραφία και φωτογραφίες των εργασιών. Τεχνική έκθεση μηχανικού μπορεί να τεκμηριώσει τις ελλείψεις, και ο δικηγόρος να αξιολογήσει εξώδικη λύση ή δικαστική διεκδίκηση.

Είναι υποχρεωτική η προσφυγή στο δικαστήριο για διαφορά ακινήτου;

Όχι πάντα. Ανάλογα με τη διαφορά, μπορεί να επιδιωχθεί συμφωνία ή άλλη εξωδικαστική λύση, χωρίς αυτό να είναι κατάλληλο σε κάθε περίπτωση. Ο δικηγόρος μπορεί να εξηγήσει τις επιλογές και τις σχετικές προθεσμίες.

Επίσημες υπηρεσίες και φορείς

• Δήμος Αργοστολίου: παρέχει δημοτικές υπηρεσίες και πληροφορίες για θέματα αρμοδιότητάς του. Η αρμόδια υπηρεσία δόμησης χειρίζεται τις πολεοδομικές διαδικασίες που υπάγονται στην αρμοδιότητά της.
• Ελληνικό Κτηματολόγιο: παρέχει πρόσβαση σε κτηματολογικά στοιχεία και πληροφορίες για διαδικασίες καταχώρισης ή διόρθωσης δικαιωμάτων.
• Εφορεία Αρχαιοτήτων Κεφαλληνίας και Ιθάκης: είναι αρμόδια για ζητήματα προστασίας αρχαιοτήτων και για τις απαιτούμενες εγκρίσεις σε περιοχές αρμοδιότητάς της.

Πρακτικά επόμενα βήματα

1. Συγκεντρώστε τίτλους, τοπογραφικό, οικοδομική άδεια, κτηματολογικά στοιχεία και σχετικά συμφωνητικά πριν από την πρώτη συνάντηση.
2. Εντός λίγων ημερών, συζητήστε με δικηγόρο που χειρίζεται υποθέσεις ακινήτων, πολεοδομίας ή κατασκευαστικών διαφορών στην Κεφαλονιά.
3. Ζητήστε γραπτή περιγραφή των εργασιών, της αμοιβής και των εξόδων που δεν περιλαμβάνονται σε αυτήν.
4. Αναθέστε παράλληλα σε μηχανικό τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου ή του έργου, ιδίως αν υπάρχουν ζητήματα άδειας, ορίων ή στατικής κατάστασης.
5. Πριν από προκαταβολή ή υπογραφή, ελέγξτε τίτλους, βάρη, καταχωρίσεις και τυχόν πολεοδομικούς ή άλλους περιορισμούς.
6. Ζητήστε να σας εξηγηθούν τα επόμενα διαδικαστικά βήματα και οι πιθανές προθεσμίες, καθώς ο χρόνος εξαρτάται από τις υπηρεσίες και τα στοιχεία της υπόθεσης.