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En Dos Torres, la diligencia debida consiste en verificar la situación jurídica, registral, urbanística, fiscal y contractual de una operación antes de firmarla. Es especialmente relevante en la compra de fincas rústicas, viviendas, naves, negocios y explotaciones ganaderas de Los Pedroches.
El análisis suele comenzar con la escritura o contrato, la nota simple del Registro de la Propiedad y la información catastral. Según el inmueble o negocio, también puede requerir revisar licencias municipales, cargas, arrendamientos, servidumbres, expedientes sancionadores, deudas, suministros y autorizaciones sectoriales.
Dos Torres pertenece a la provincia de Córdoba y su realidad rural puede plantear cuestiones específicas sobre suelo no urbanizable, caminos, pozos, derechos de agua, vías pecuarias, explotaciones ganaderas y construcciones antiguas. Una revisión documental local ayuda a detectar problemas que no siempre aparecen en la publicidad de la operación.
Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía: está en vigor desde el 23 de diciembre de 2021 y regula, entre otras materias, la ordenación territorial, el suelo y las actuaciones urbanísticas en Andalucía. En Dos Torres resulta relevante para comprobar la situación urbanística de viviendas, naves y construcciones rurales.
Reglamento General de la LISTA, aprobado por el Decreto 550/2022, de 29 de noviembre: desarrolla la normativa urbanística andaluza y se aplica junto con la LISTA a las actuaciones sobre el territorio. Su consulta puede ser necesaria para determinar si una obra, cambio de uso o actividad cuenta con cobertura urbanística.
Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo: impone obligaciones de identificación y control en determinadas operaciones y servicios profesionales. No convierte toda consulta jurídica en una investigación financiera, pero puede exigir documentación sobre identidad, titular real y origen de fondos.
También pueden intervenir el Código Civil, la Ley Hipotecaria, la normativa catastral, la legislación ambiental y las reglas de protección de datos. La norma aplicable depende del inmueble, negocio y operación concreta.
Es la revisión ordenada de documentos, riesgos y obligaciones antes de comprar, invertir, contratar o asumir un negocio. Su finalidad es conocer los problemas relevantes y negociar soluciones antes de quedar vinculado.
No existe una obligación general de contratar un abogado para toda operación privada. Sin embargo, la asistencia jurídica resulta especialmente aconsejable cuando hay suelo rústico, construcciones no inscritas, financiación, actividad ganadera, socios o documentación incompleta.
Normalmente revisará la escritura, la nota simple registral, la certificación catastral y los contratos existentes. También puede solicitar licencias, recibos, información urbanística municipal, permisos sectoriales, cuentas, nóminas y expedientes administrativos.
No por sí sola. El Catastro tiene finalidad principalmente fiscal y descriptiva, mientras que la titularidad y las cargas se comprueban normalmente en el Registro de la Propiedad y mediante el título correspondiente.
El precio depende del número de inmuebles, documentos, consultas administrativas y riesgos del negocio. El abogado puede presupuestar una cantidad fija, cobrar por horas o combinar ambas modalidades; conviene pedir por escrito el alcance, el IVA y los gastos externos.
Pueden quedar fuera las notas registrales, certificados, informes técnicos, desplazamientos, traducciones, tasas, notaría y gestoría. El presupuesto debe indicar quién solicita cada documento y cómo se autorizan los gastos adicionales.
Una revisión sencilla de un inmueble puede completarse en varios días o pocas semanas, si la documentación está disponible. Una finca rústica, una explotación o una empresa pueden requerir más tiempo por las comprobaciones urbanísticas, ambientales, laborales y financieras.
Sí, y suele ser el momento más prudente. El contrato de arras puede condicionarse a que la revisión registral, urbanística y administrativa sea satisfactoria, evitando que la compra dependa únicamente de una revisión posterior.
La discrepancia debe analizarse antes de comprar. Puede requerir una rectificación catastral, una coordinación gráfica registral, una medición técnica o la regularización de una construcción, y no siempre puede resolverse con una simple modificación documental.
Puede revisar la información urbanística, las licencias, declaraciones responsables, expedientes y antecedentes disponibles. En algunos casos será necesario añadir un arquitecto, aparejador o técnico competente para verificar la realidad física y la antigüedad de la obra.
No. Reduce los riesgos que pueden identificarse con documentos y comprobaciones razonables, pero no garantiza que aparezcan hechos ocultos o cambios administrativos posteriores. El informe debe explicar las limitaciones de la revisión y las medidas de protección recomendadas.
Puede iniciarse, pero el resultado será provisional. No conviene cerrar la operación ni liberar determinadas cantidades hasta recibir la documentación esencial o pactar garantías específicas por escrito.
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