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En El Centro, la mayoría de las ejecuciones hipotecarias residenciales en el condado de Imperial se tramitan mediante una venta no judicial bajo una escritura de fideicomiso. El administrador del préstamo debe seguir plazos y avisos específicos antes de vender la propiedad.
El proceso suele comenzar con un Notice of Default, o aviso de incumplimiento, después de pagos vencidos y de ciertas gestiones de contacto. Si el incumplimiento no se corrige, puede registrarse un Notice of Trustee’s Sale, que anuncia la fecha de la subasta.
La situación puede variar si el préstamo tiene una segunda hipoteca, existen gravámenes fiscales del condado, la vivienda está ocupada por el propietario o ya se presentó una demanda judicial. Un abogado de El Centro puede revisar los documentos registrados en Imperial County y confirmar qué opciones siguen disponibles.
Las posibles soluciones incluyen ponerse al día, solicitar una modificación del préstamo, negociar una venta corta, impugnar errores del administrador o defender una demanda. La rapidez es importante porque algunas medidas pierden eficacia después de registrarse el aviso de venta.
California Civil Code, sección 2924 y siguientes: establece gran parte del procedimiento de ejecución no judicial, incluidos el aviso de incumplimiento, el aviso de venta y la subasta. En términos generales, deben transcurrir al menos tres meses después del registro del aviso de incumplimiento antes de registrar el aviso de venta, sujeto a excepciones y requisitos adicionales.
California Homeowner Bill of Rights: estas protecciones, incorporadas principalmente al California Civil Code y vigentes desde el 1 de enero de 2013, regulan ciertas comunicaciones, solicitudes de alternativas y actuaciones del administrador. Sus reglas no se aplican igual a todos los préstamos ni a todas las propiedades.
California Code of Civil Procedure, secciones 580b y 580d: contienen reglas sobre posibles deficiencias después de una ejecución hipotecaria. El resultado depende, entre otros factores, de si la venta fue judicial o no judicial, del tipo de préstamo y de la propiedad.
Revise la fecha de registro, el importe exigido y la identidad del administrador del préstamo. Busque asesoramiento legal o de vivienda de inmediato, porque todavía puede haber tiempo para negociar, corregir el incumplimiento o cuestionar errores.
No existe un plazo único. Después del aviso de incumplimiento normalmente deben pasar al menos tres meses antes del aviso de venta, y el aviso de venta generalmente debe darse con al menos 20 días de anticipación.
Depende de la fecha, del motivo de la solicitud y de los documentos del préstamo. Algunas opciones incluyen pagar el importe de reinstalación, obtener un acuerdo escrito, presentar una defensa o pedir una medida judicial cuando exista una base legal.
No es obligatorio contratarlo, pero puede ser útil si ya rechazaron una solicitud, existen ingresos difíciles de documentar o el administrador perdió documentos. El abogado puede revisar la oferta y explicar sus consecuencias antes de firmarla.
El coste depende de si se necesita una consulta, negociación, defensa judicial o una solicitud urgente. Antes de contratar, solicite por escrito los honorarios, gastos, servicios incluidos, calendario de pagos y condiciones para terminar la representación.
La elegibilidad depende de los ingresos, el tipo de problema y la disponibilidad local. Puede consultar a organizaciones de asistencia legal y a consejeros de vivienda aprobados por HUD, además de preguntar al abogado si ofrece una consulta inicial o un plan de pagos.
La ejecución no judicial suele realizarse mediante el fiduciario y una subasta, sin una demanda ordinaria previa. La ejecución judicial se presenta ante un tribunal y puede implicar contestación, comparecencias y una sentencia, por lo que el análisis de plazos cambia.
Una segunda hipoteca puede tener derechos distintos frente a la primera y frente al producto de la venta. No conviene asumir que desaparece o que el acreedor puede ejecutar inmediatamente; un abogado debe revisar el orden de los gravámenes y los documentos registrados.
Es posible en algunos casos, pero la venta debe cerrarse antes de la subasta y debe resolver los gravámenes y el importe adeudado. Si el valor de la vivienda no cubre la deuda y los gastos, puede necesitarse la aprobación del prestamista para una venta corta.
La presentación de ciertos casos de quiebra puede activar una suspensión automática, pero existen excepciones y el acreedor puede solicitar que se levante. La quiebra tiene consecuencias financieras importantes y debe analizarse con un abogado especializado antes de presentarla.
El comprador puede obtener derechos de posesión conforme a las reglas aplicables, y el antiguo propietario puede tener que desocupar la vivienda. La responsabilidad por cualquier saldo restante depende del tipo de deuda, del procedimiento y de las limitaciones de California.
Lleve la escritura de fideicomiso, estados de cuenta, cartas del administrador, avisos registrados, solicitudes de modificación, comprobantes de pagos y cualquier demanda. También son útiles los documentos de propiedad, divorcio, fallecimiento o quiebra relacionados con el inmueble.
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