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रियल एस्टेट वकील नियुक्त करने की मुफ़्त गाइड
उत्तरपरा-कोत्रुंग, हुगली जिले में मकान या जमीन पर बना बंधक छुड़ाने का रास्ता इस बात पर निर्भर करता है कि ऋण बैंक से लिया गया था या निजी साहूकार से, और बंधक किस दस्तावेज़ से बनाया गया था। आम तौर पर ऋण और लागू शुल्क चुकाने के बाद बंधक-मुक्ति की पुष्टि, मूल दस्तावेज़ों की वापसी और जरूरत पड़ने पर मुक्ति-पत्र का पंजीकरण कराना होता है।
यदि बैंक ने वसूली या नीलामी की कार्रवाई शुरू कर दी है, तो समय-सीमा और उपाय अलग हो सकते हैं। स्थानीय वकील ऋण खाते, बंधक-विलेख, भूमि-अभिलेख और नोटिस देखकर बता सकता है कि भुगतान, आपत्ति, अदालत या ऋण वसूली अधिकरण में कौन-सा कदम उचित है।
संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882: इसकी धारा 60 बंधककर्ता को ऋण चुकाकर संपत्ति छुड़ाने का अधिकार देती है, बशर्ते यह अधिकार कानूनन समाप्त न हुआ हो। बंधक का प्रकार और दस्तावेज़ तय करते हैं कि मुक्ति के लिए कौन-सी औपचारिकताएं जरूरी होंगी।
परिसीमा अधिनियम, 1963: इसकी अनुसूची के अनुच्छेद 61(क) में बंधककर्ता द्वारा अचल संपत्ति छुड़ाने या कब्जा वापस लेने के मुकदमे के लिए सामान्यतः 30 वर्ष की अवधि दी गई है। अवधि कब से गिनी जाएगी, यह अधिकार उत्पन्न होने के तथ्यों पर निर्भर करता है।
वित्तीय परिसंपत्तियों का प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण तथा प्रतिभूति हित प्रवर्तन अधिनियम, 2002: पात्र सुरक्षित ऋणदाता इस कानून के तहत संपत्ति पर कार्रवाई कर सकते हैं। धारा 13(8) में नीलामी या बिक्री से पहले भुगतान के अधिकार पर नियम हैं; 2016 के संशोधन के बाद सार्वजनिक नीलामी के लिए संबंधित सूचना प्रकाशित होने से पहले भुगतान की समय-सीमा महत्वपूर्ण है।
बंधक-मोचन का अर्थ है ऋण की देनदारी पूरी करके बंधक में दी गई संपत्ति पर अपना अधिकार वापस पाना। इसमें लागू दस्तावेज़ी औपचारिकताएं पूरी करना और, जहां जरूरी हो, पंजीकृत मुक्ति-पत्र लेना शामिल हो सकता है।
हर मामले में जरूरी नहीं। यदि ऋणदाता लिखित रूप से बकाया शून्य बताकर मूल दस्तावेज़ और जरूरी मुक्ति-पत्र दे रहा है, तो प्रक्रिया सरल हो सकती है। दस्तावेज़ रोकने, अतिरिक्त रकम मांगने या सह-स्वामित्व के विवाद में कानूनी सलाह उपयोगी है।
आम तौर पर बंधककर्ता या संपत्ति में ऐसा कानूनी हित रखने वाला व्यक्ति बंधक छुड़ाने का दावा कर सकता है। सह-स्वामी, उत्तराधिकारी या अन्य दावेदार की पात्रता दस्तावेज़ों और परिस्थितियों पर निर्भर करती है।
ऋणदाता से बकाया-शून्य प्रमाण, मूल दस्तावेज़ों की सूची और दस्तावेज़ों की सुरक्षित सुपुर्दगी का लिखित प्रमाण मांगें। बंधक के प्रकार के अनुसार अलग मुक्ति-विलेख या पंजीकरण भी आवश्यक हो सकता है।
हां, लेकिन सही प्रक्रिया बंधक-विलेख, भुगतान के प्रमाण और ऋणदाता के दावे पर निर्भर करती है। निजी ऋण में ब्याज या बकाया पर विवाद हो तो वकील दस्तावेज़ों की वैधता और उपलब्ध कानूनी उपाय देख सकता है।
मुख्य बंधक-मोचन अधिकार केंद्रीय संपत्ति अंतरण कानून से तय होते हैं, जो पश्चिम बंगाल में भी लागू है। उत्तरपरा में दस्तावेज़ का पंजीकरण या स्थानीय अभिलेख में बदलाव संबंधित कार्यालय और संपत्ति के रिकॉर्ड के अनुसार होगा।
ऋणदाता सहयोग करे और कागजात पूरे हों, तो दस्तावेज़ी प्रक्रिया अपेक्षाकृत जल्दी पूरी हो सकती है। विवाद, लंबित नीलामी, पुराने अभिलेख या अदालत की कार्यवाही होने पर कई महीने या अधिक लग सकते हैं। कोई निश्चित अवधि सभी मामलों पर लागू नहीं होती।
वकील की फीस तय सरकारी दर नहीं है; यह दस्तावेज़ों की जांच, नोटिस, बातचीत, मुकदमे और सुनवाई की जरूरत पर निर्भर करती है। नियुक्ति से पहले काम का दायरा और फीस लिखित रूप में लें, और पंजीकरण या न्यायालय शुल्क को अलग से पूछें।
जहां बंधक का कोई भार रिकॉर्ड में दर्ज है, वहां संबंधित रिकॉर्ड में उसे हटाने की प्रक्रिया पूछें। नगरपालिका की होल्डिंग प्रविष्टि और भूमि-अभिलेख अलग उद्देश्य रखते हैं; रिकॉर्ड में बदलाव अपने आप स्वामित्व का अंतिम प्रमाण नहीं होता।
नोटिस, ऋण विवरण और बंधक दस्तावेज़ तुरंत वकील को दिखाएं, क्योंकि आपत्ति या भुगतान के लिए लागू समय-सीमाएं अहम हो सकती हैं। नोटिस की अनदेखी करने से उपलब्ध उपाय सीमित हो सकते हैं।
नहीं, निर्विवाद भुगतान के मामलों में ऋणदाता के साथ दस्तावेज़ी प्रक्रिया पर्याप्त हो सकती है। अधिकार, बकाया, कब्जे या नीलामी पर विवाद हो तो मामले के अनुसार सक्षम अदालत या ऋण वसूली अधिकरण का उपाय देखना पड़ सकता है।
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