ทนายความ ที่อยู่อาศัย การก่อสร้าง และการพัฒนา ที่ดีที่สุดใน เชิงทะเล

เรื่องที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อ สร้าง หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเชิงทะเล

งานกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ การก่อสร้าง และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเชิงทะเล ครอบคลุมการซื้อขายที่ดินและห้องชุด การเช่าระยะยาว การขออนุญาตก่อสร้าง และการพัฒนาโครงการจัดสรรหรือรีสอร์ต

ในพื้นที่เชิงทะเล อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต ควรตรวจสอบโฉนด ทางเข้าออก ภาระจำยอม แนวเขตที่ดิน ผังเมือง และข้อจำกัดด้านสิ่งแวดล้อมก่อนลงนามหรือชำระเงิน การตรวจเอกสารจากสำนักงานที่ดินและหน่วยงานท้องถิ่นช่วยลดความเสี่ยงจากที่ดินไม่มีทางสาธารณะ ใบอนุญาตไม่ครบ หรือการใช้ประโยชน์ที่ดินไม่ตรงกับโครงการ

กรณีที่ควรปรึกษาทนายความในเชิงทะเล

• กำลังซื้อที่ดิน บ้านพักตากอากาศ หรือห้องชุด แต่ต้องการตรวจโฉนด เจ้าของกรรมสิทธิ์ จำนอง อายัด และภาระจำยอม
• เป็นชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อห้องชุด เช่าที่ดินระยะยาว หรือจัดโครงสร้างการถือครองให้ถูกต้องตามกฎหมายไทย
• ต้องการสร้างบ้าน วิลล่า โรงแรม หรืออาคารพาณิชย์ และไม่แน่ใจว่าต้องขออนุญาตก่อสร้างหรือผ่านข้อกำหนดผังเมืองใด
• โครงการอยู่ใกล้ชายหาด แหล่งน้ำ พื้นที่ลาดชัน หรือพื้นที่ที่มีข้อจำกัดสิ่งแวดล้อมและการระบายน้ำ
• ผู้รับเหมาก่อสร้างล่าช้า ใช้วัสดุไม่ได้มาตรฐาน งานไม่ตรงแบบ หรือเรียกเงินเพิ่มนอกสัญญา
• มีข้อพิพาทเรื่องแนวเขต ทางเข้าออก น้ำเสีย เสียงรบกวน หรือการใช้พื้นที่ส่วนกลางในโครงการ

กฎหมายสำคัญที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ในเชิงทะเล

ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ใช้กำกับกรรมสิทธิ์ การออกเอกสารสิทธิ การจดทะเบียนโอน จำนอง เช่า และภาระจำยอม การซื้อที่ดินในเชิงทะเลควรตรวจเอกสารสิทธิและรายการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินโดยตรง

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง กำหนดเรื่องใบอนุญาตก่อสร้าง แบบอาคาร ความปลอดภัย และการดัดแปลงหรือใช้อาคาร การบังคับใช้รายละเอียดขึ้นกับพื้นที่และข้อบัญญัติขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม ใช้กับการจดทะเบียนอาคารชุด หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด การบริหารทรัพย์ส่วนกลาง และสัดส่วนการถือครองของคนต่างด้าว ส่วนโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ต้องพิจารณา พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 รวมถึงกฎกระทรวงผังเมืองที่ใช้บังคับในจังหวัดภูเก็ตด้วย

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ การก่อสร้าง และการพัฒนาในเชิงทะเล

ซื้อที่ดินในเชิงทะเลควรให้ทนายตรวจอะไรบ้าง?

ควรตรวจโฉนดหรือเอกสารสิทธิ ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ จำนอง อายัด การเช่า ภาระจำยอม และแนวเขตกับสำนักงานที่ดิน นอกจากนี้ควรตรวจทางเข้าออกและข้อจำกัดผังเมืองก่อนวางเงินมัดจำ

ชาวต่างชาติซื้อที่ดินในเชิงทะเลได้หรือไม่?

โดยหลัก คนต่างด้าวไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินทั่วไปได้ เว้นแต่เข้าเงื่อนไขตามกฎหมายเฉพาะที่เข้มงวด การเช่าที่ดินหรือซื้อห้องชุดภายในสัดส่วนที่กฎหมายกำหนดอาจเป็นทางเลือกที่ถูกต้องกว่า และควรให้ทนายตรวจโครงสร้างธุรกรรมก่อนชำระเงิน

ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในเชิงทะเลได้อย่างไร?

คนต่างด้าวอาจถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ หากโครงการยังมีสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าวไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด และผู้ซื้อมีหลักฐานแหล่งเงินตามที่กฎหมายและสำนักงานที่ดินกำหนด ต้องตรวจหนังสือรับรองนิติบุคคลอาคารชุดและโควตาต่างด้าวก่อนทำสัญญา

การเช่าที่ดินระยะยาวต้องจดทะเบียนหรือไม่?

การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับได้เกินสามปี โดยทั่วไปสัญญาเช่าที่จดทะเบียนมีระยะเวลาตามกฎหมายได้ไม่เกินสามสิบปีต่อคราว ทนายควรตรวจสิทธิการต่ออายุ สิ่งปลูกสร้าง และการโอนสิทธิตามสัญญา

ต้องขอใบอนุญาตก่อนสร้างบ้านในเชิงทะเลหรือไม่?

โดยทั่วไปการก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคารต้องยื่นขออนุญาตต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่มีอำนาจในพื้นที่ ผู้ยื่นควรเตรียมแบบสถาปัตยกรรม รายการคำนวณ เอกสารสิทธิ และเอกสารของผู้ควบคุมงานตามประเภทอาคาร

สำนักงานที่ดินตรวจเรื่องทางเข้าออกให้ครบหรือไม่?

การตรวจโฉนดอาจไม่ตอบทุกปัญหาเกี่ยวกับการใช้ทางจริง โดยเฉพาะทางผ่านที่ดินเอกชน ทางภาระจำยอม หรือถนนที่ยังไม่ได้โอนเป็นสาธารณะ ควรตรวจเอกสารสิทธิแปลงข้างเคียง สภาพพื้นที่ และสิทธิใช้ทางก่อนซื้อ

ถ้าผู้รับเหมาทำงานล่าช้าหรือผิดแบบควรทำอย่างไร?

ควรรวบรวมสัญญา แบบก่อสร้าง ใบเสนอราคา หลักฐานการจ่ายเงิน และภาพถ่ายความเสียหาย จากนั้นให้ทนายตรวจเงื่อนไขการบอกเลิก เรียกค่าเสียหาย หรือให้แก้ไขงาน การหยุดจ่ายเงินเองโดยไม่ตรวจสัญญาอาจทำให้เกิดข้อโต้แย้งเพิ่มเติม

ค่าทนายด้านอสังหาริมทรัพย์คิดอย่างไร?

ค่าบริการอาจคิดเป็นรายชั่วโมง เหมาจ่ายตามงาน หรือคิดตามความซับซ้อนและมูลค่าธุรกรรม งานตรวจสัญญาและตรวจเอกสารมักมีขอบเขตต่างจากงานดำเนินคดีหรือขอใบอนุญาต จึงควรขอใบเสนอราคาที่แยกค่าธรรมเนียมราชการ ค่าแปล และค่าใช้จ่ายภายนอก

การตรวจสอบก่อนซื้อใช้เวลานานเท่าใด?

งานตรวจสัญญาเบื้องต้นอาจใช้เวลาไม่กี่วันทำการ หากเอกสารครบและไม่มีประเด็นซับซ้อน การตรวจโฉนด ทางเข้าออก ผังเมือง และใบอนุญาตอาจใช้เวลาหลายสัปดาห์ โดยเฉพาะเมื่อจำเป็นต้องขอเอกสารจากหลายหน่วยงาน

โครงการวิลล่าหรือรีสอร์ตต้องตรวจเรื่องสิ่งแวดล้อมหรือไม่?

ต้องพิจารณาตามขนาด ประเภทอาคาร ที่ตั้ง และกฎระเบียบที่ใช้กับพื้นที่ โครงการบางประเภทอาจต้องจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือปฏิบัติตามเงื่อนไขเฉพาะก่อนขออนุญาตก่อสร้าง ทนายควรประสานผู้เชี่ยวชาญด้านผังเมืองและสิ่งแวดล้อมเมื่อโครงการมีความเสี่ยงสูง

ควรเลือกทนายท้องถิ่นหรือทนายจากจังหวัดอื่น?

ทนายที่ทำงานในภูเก็ตหรือคุ้นเคยกับเชิงทะเลอาจตรวจขั้นตอนของสำนักงานที่ดิน หน่วยงานท้องถิ่น และเอกสารโครงการในพื้นที่ได้สะดวกกว่า อย่างไรก็ตาม ควรพิจารณาใบอนุญาตว่าความ ประสบการณ์ในงานประเภทเดียวกัน ขอบเขตงาน และค่าบริการประกอบกัน

หากผู้ขายไม่คืนเงินมัดจำหลังยกเลิกสัญญาควรทำอย่างไร?

ต้องเริ่มจากตรวจเงื่อนไขการริบหรือคืนมัดจำ เหตุแห่งการยกเลิก และหน้าที่ของแต่ละฝ่ายในสัญญา ทนายอาจจัดทำหนังสือทวงถามและเจรจา หรือดำเนินคดีเรียกเงินคืนหากไม่สามารถตกลงกันได้

หน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องในเชิงทะเล

• องค์การบริหารส่วนตำบลเชิงทะเล รับผิดชอบงานท้องถิ่นที่เกี่ยวกับการควบคุมอาคาร โครงสร้างพื้นฐาน การระบายน้ำ และการให้บริการตามอำนาจหน้าที่ในพื้นที่ ควรสอบถามหน่วยงานผู้มีอำนาจก่อนยื่นขออนุญาต
• สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต สาขาถลาง ดำเนินการจดทะเบียนโอน จำนอง เช่า ภาระจำยอม และตรวจรายการเอกสารสิทธิที่ดินในเขตที่รับผิดชอบ
• ที่ว่าการอำเภอถลาง ให้บริการงานทะเบียนและงานปกครองในพื้นที่ และอาจเกี่ยวข้องกับเอกสารหรือการประสานงานด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินบางประเภท

ขั้นตอนการค้นหาและว่าจ้างทนาย

1. รวบรวมโฉนด สัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาเช่า แบบก่อสร้าง ใบอนุญาต ใบเสนอราคา และหลักฐานการชำระเงินภายในหนึ่งถึงสามวัน
2. กำหนดขอบเขตงานให้ชัดเจนว่าเป็นการตรวจซื้อที่ดิน ตรวจห้องชุด จัดทำสัญญา ขอใบอนุญาตก่อสร้าง แก้ปัญหาผู้รับเหมา หรือดำเนินคดี
3. คัดเลือกทนายอย่างน้อยสองถึงสามราย โดยตรวจใบอนุญาตว่าความ ประสบการณ์ในภูเก็ต และผลงานที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์หรือการก่อสร้าง
4. ขอให้ทนายประเมินประเด็นเสี่ยง เอกสารที่ต้องใช้ ขั้นตอนกับสำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานท้องถิ่น และระยะเวลาโดยประมาณภายในหนึ่งสัปดาห์
5. เปรียบเทียบข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร โดยแยกค่าทนาย ค่าธรรมเนียมราชการ ค่าแปล ค่าเดินทาง และค่าผู้เชี่ยวชาญภายนอก
6. ลงนามในหนังสือว่าจ้างที่ระบุผู้รับผิดชอบ ขอบเขตงาน กำหนดส่งงาน วิธีสื่อสาร และเงื่อนไขการยุติการว่าจ้างก่อนมอบเอกสารสำคัญ
7. ให้ทนายรายงานผลตรวจและความเสี่ยงก่อนลงนามสัญญา โอนกรรมสิทธิ์ เริ่มก่อสร้าง หรือจ่ายเงินงวดสำคัญ โดยเผื่อเวลาแก้ไขเอกสารอย่างน้อยหนึ่งถึงสองสัปดาห์