ทนายความ ที่อยู่อาศัย การก่อสร้าง และการพัฒนา ที่ดีที่สุดใน ปทุมวัน

1. เกี่ยวกับกฎหมายที่อยู่อาศัย การก่อสร้าง และการพัฒนาในปทุมวัน, ประเทศไทย

ปทุมวันเป็นเขตใจกลางกรุงเทพมหานครที่บังคับใช้กฎหมายที่อยู่อาศัย การก่อสร้าง และการพัฒนาในระดับประเทศควบคู่กับระเบียบของกรุงเทพมหานคร

กฎหมายหลักประกอบด้วย พิธีการขออนุญาตก่อสร้างและการตรวจสอบความปลอดภัย เช่น พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร และ พ.ร.บ. อาคารชุด ซึ่งมีผลบังคับใช่ทั่วประเทศรวมถึงปทุมวันด้วย

นอกจากนี้ การบริหารพื้นที่ในกรุงเทพมหานครยังมีกรอบแนวทางการใช้ที่ดินและการพัฒนาที่สอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่กำหนดโดยหน่วยงานท้องถิ่นและหน่วยงานระดับชาติ

2. ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

• ซื้อคอนโดในสยาม-ปทุมวัน พบสัญญาซื้อขายหรือสัญญาจะซื้อจะขายที่มีเงื่อนไขไม่ชัดเจน หรือมีข้อจำกัดในการครอบครองร่วมจุดเกิดข้อโต้แย้ง
• โครงการก่อสร้างใหม่ พบปัญหาการอนุมัติแบบก่อสร้างล่าช้า หรือผิดระเบียบปฏิบัติในเขตปทุมวัน
• ข้อพิพาทกับผู้พัฒนา เหตุสัญญาไม่ครบถ้วน การส่งมอบล่าช้า หรือมี latent defect ที่ต้องเรียกร้องค่าเสียหาย
• การเปลี่ยนการใช้งานอาคาร เช่น เปลี่ยนจากอาคารพาณิชย์เป็นอาคารที่อยู่อาศัย ซึ่งต้องขออนุญาตหลักและปรับแบบ
• ปัญหาสัญญาเช่า/การเช่าพื้นที่ในปทุมวัน โดยเฉพาะอาคารสูงหรือพื้นที่เช่าระยะยาวที่มีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
• การบริหารโครงการพัฒนาร่วม เช่น คอนโดมิเนียมรวม หรือโครงการผสมที่มีข้อกำหนดทางสัญญาและระเบียบส่วนกลาง

3. ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เป็นกรอบหลักสำหรับการออกแบบ วิศวกรรม ก่อสร้าง และการตรวจสอบความปลอดภัยของอาคารในกรุงเทพมหานคร รวมถึงปทุมวัน

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ควบคุมการเป็นเจ้าของและการจัดการส่วนกลางของห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมทั่วไป ซึ่งมีผลบังคับใช้กับอาคารในปทุมวันด้วย

ระเบียบกรุงเทพมหานคร และประกาศที่เกี่ยวข้อง ซึ่งกำกับการใช้ที่ดิน การก่อสร้าง และการจัดการพื้นที่สาธารณะในกรุงเทพมหานคร รวมถึงเขตปทุมวันโดยตรง

เพื่อความถูกต้องในการอ้างอิง ควรตรวจสอบเอกสารที่ประกาศโดยหน่วยงานกรุงเทพมหานคร เช่น สำนักโยธาเขตปทุมวัน และหน่วยงานสังกัดระดับกรุงเทพมหานคร

4. คำถามที่พบบ่อย

ฉันจะขออนุญาตก่อสร้างในปทุมวันได้อย่างไร

เตรียมเอกสารแบบก่อสร้าง รายงานวิศวกรรม และแผนการก่อสร้าง จากนั้นยื่นต่อเขตปทุมวันผ่านสำนักงานเขต หรือระบบออนไลน์ที่เกี่ยวข้อง ตรวจสอบสถานะและรอการอนุมัติจากเจ้าหน้าที่

อาคารชุดคืออะไรและมีข้อกำหนดอะไรบ้าง

อาคารชุดคือห้องชุดที่มีสิทธิครอบครองในส่วนรวมและส่วนแยก เจ้าของต้องร่วมกันดูแลพื้นที่ส่วนกลางตามสัญญาและข้อบังคับของ พ.ร.บ.อาคารชุด

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการขออนุญาตมีอะไรบ้าง

ค่าแบบก่อสร้าง ค่าอนุญาตก่อสร้าง ค่าประเมินแบบ และค่าตรวจสอบความปลอดภัย ค่าธรรมเนียมขึ้นกับขนาดและประเภทอาคาร โดยมีข้อกำหนดตามระเบียบของเขตปทุมวัน

กระบวนการยื่นคำขออนุมัติใช้เวลานานแค่ไหน

โดยทั่วไปอยู่ในช่วง 4-12 สัปดาห์ ขึ้นกับความครบถ้วนของเอกสารและความซับซ้อนของโครงการ ทั้งนี้อาจยืดเยื้อหากมีการแก้ไขแบบหรือขอข้อมูลเพิ่มเติม

ทนายความช่วยอะไรในการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ทนายช่วยตรวจสอบข้อสัญญาเจาะจง เงื่อนไขการชำระเงิน และการรับมอบ พร้อมให้คำแนะนำด้านความเสี่ยงและสิทธิ์ตามกฎหมายอาคารชุดและจดทะเบียน

ความแตกต่างระหว่างการซื้อบ้านใหม่กับมือสองคืออะไร

บ้านใหม่มักมีการรับประกันจากผู้พัฒนาและสัญญาการรับผิดชอบ latent defect มากกว่า ส่วนบ้านมือสองต้องตรวจสอบสภาพอาคารและภาระผูกพันทางกฎหมายที่มีอยู่

ทนายสามารถช่วยป้องกันความเสี่ยงในการพัฒนาอย่างไร

ตรวจสอบสัญญา ผลการอนุมัติแบบ และสัญญาว่าจ้างลูกจ้าง เพื่อป้องกันข้อพิพาทเรื่องค่าใช้จ่าย ความรับผิดชอบ และกำหนดระยะเวลา ส่งเสริมการแก้ไขข้อพิพาทโดยมีกรอบ

ฉันควรตรวจสอบเอกสารก่อนเริ่มพัฒนาอย่างไร

ตรวจสอบโฉนด เล่มที่ดิน ภาพถ่ายแบบแปลน รายการวัสดุก่อสร้าง และสัญญาจ้างงาน ตรวจดูว่ามีเอกสารอนุญาตครบถ้วนหรือไม่

มีข้อจำกัดการสร้างอาคารสูงในปทุมวันหรือไม่

มีข้อกำหนดด้านความสูงและพื้นที่อาคาร โดยสอดคล้องกับผังเมืองกรุงเทพมหานคร และระเบียบเขตปทุมวัน การขออนุญาตสูงขึ้นต้องผ่านขั้นตอนพิเศษและการพิจารณาระบบระบายอากาศ

การกำกับดูแลค่าใช้จ่ายส่วนกลางในคอนโดมีอะไรบ้าง

ส่วนกลางประกอบด้วยค่าซ่อมบำรุง ค่าธรรมเนียมคอนโด และค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภค เจ้าของห้องชุดร่วมกันรับผิดชอบและต้องทำใบแจ้งหนี้ที่โปร่งใส

สิทธิของผู้เช่าในอาคารเช่าในปทุมวันคืออะไร

ผู้เช่มีสิทธิในที่อยู่อาศัย เป็นเจ้าของทรัพย์สินตามสัญญาเช่า และมักมีข้อกำหนดเรื่องการต่อสัญญา การยกเลิกสัญญา และการสังเกตสภาพพื้นที่

ถ้าการก่อสร้างมีความเสียหายจะเรียกร้องค่าชดเชยอย่างไร

รายละเอียดขึ้นกับสัญญาและหลักฐานความเสียหาย ทนายจะช่วยประสานงานกับผู้รับเหมาและผู้พัฒนา และหากจำเป็นจะดำเนินคดีแพ่ง

ฉันต้องมีการตรวจสอบจากผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายในระหว่างการซื้อหรือพัฒนาอย่างไร

ควรปรึกษาทนายที่มีประสบการณ์ในด้านอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายผังเมือง เพื่อประเมินความเสี่ยงและเตรียมเอกสารที่จำเป็น

5. ทรัพยากรเพิ่มเติม

• เว็บไซต์ทางการสำหรับกรุงเทพมหานครและเขตปทุมวัน: https://www.bma.go.th
• ข้อมูลด้านการครอบครองที่ดินและทะเบียน: https://www.dol.go.th
• ข้อมูลด้านการก่อสร้างและผังเมือง: https://www.dpt.go.th