ما هي الخطوات القانونية لتأسيس تمويل زيادة الضرائب لمشروع إعادة تطوير في الكويت، ومن يوافق عليها أو يشرف عليها؟
إجابات المحامين
mohammad mehdi ghanbari
السلام والتحية،
قرأت استفساركم بشأن إنشاء تمويل الزيادة الضريبية (TIF) لمشروع إعادة تطوير مختلط الاستخدام في مدينة الكويت. أكتب إليكم لتقديم تقييم قانوني أولي، حيث إن الهيكل التمويني المقترح يحتاج إلى تعديل ليتوافق مع الاختصاص القضائي الكويتي.
1. وضع تمويل الزيادة الضريبية في الكويت
أولاً، من الضروري توضيح أن تمويل الزيادة الضريبية (TIF) ليس آلية قانونية معترف بها في الكويت. يعتمد هذا النموذج على استثمار الزيادة في إيرادات الضرائب العقارية الناتجة عن مشروع ما لتمويل ذلك المشروع نفسه. ونظراً لعدم فرض الكويت ضريبة عقارية سنوية على الأفراد أو المنشآت التجارية (باستثناء بعض الضرائب الخاصة بالأراضي غير المطورة)، فلا يوجد "زيادة ضريبية" يمكن استثمارها.
2. الإطار القانوني الصحيح: الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP)
لمشروع إعادة تطوير مختلط الاستخدام في وسط مدينة الكويت، فإن المسار القانوني الصحيح هو نموذج الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP) وفقاً للقانون رقم 116 لسنة 2014. وبديلاً عن ذلك، إذا كان المشروع يتضمن عنصراً سكنياً رئيسياً، فقد يندرج تحت قانون الإسكان الجديد (القانون رقم 118 لسنة 2023)، الذي يتيح مساهمة القطاع الخاص في البنية التحتية.
3. إجابات على أسئلتكم المحددة (مُكيّفة وفقاً للقانون الكويتي):
الخطوات القانونية والموافقات:
بدلاً من التقدم بطلب لتمويل الزيادة الضريبية، يجب عليكم تقديم عرض غير مُطلَب أو مناقصة لمشروع تديره هيئة الشراكة بين القطاعين العام والخاص الكويتية (KAPP). الموافقات الأساسية المطلوبة هي:
اللجنة العليا بهيئة الشراكة بين القطاعين العام والخاص: للموافقة العامة على المشروع.
أمانة محافظة الكويت: للشؤون التخطيطية ونسب استخدام الأراضي وتصاريح البناء.
دائرة المحاسبة العامة: للرقابة المالية على عقد الشراكة.
وزارة المالية: لشروط تخصيص الأراضي.
كيف تُحسب الإيرادات:
بما أنه لا يوجد زيادة ضريبية، سيكون نموذج الإيرادات معتمداً على هيكل بناء-تشغيل-نقل (BOT) أو ما يشابهه. أنتم (المطورون الخاصون) ستحققون إيرادات من الاستغلال التجاري (الإيجارات، رسوم الخدمات، حقوق الانتفاع) للأرض المملوكة للدولة لفترة محددة (عادة من 20 إلى 50 عاماً) قبل إعادتها للدولة.
الأموال العامة والمشاركة الخاصة:
لا يمكن للمطورين الخاصين "التقدم للحصول على أموال عامة" على شكل منح نقدية. بدلاً من ذلك، يكون مساهم الدولة عادة في شكل الأرض (يتم توفيرها لقاء رسوم رمزية أو إيجار) وحقوق الامتياز. أنتم، بصفتكم الشريك الخاص، متوقع منكم توفير التمويل الرأسمالي (حقوق ملكية/ديون). في بعض المشاريع الاستراتيجية الكبرى، قد تستثمر الدولة عبر آلية محددة يتم بموجبها عرض 50% من شركة المشروع على المواطنين الكويتيين من خلال اكتتاب عام أولي.
المخاطر والإفصاح:
المخاطر المالية: في نموذج الشراكة بين القطاعين العام والخاص الكويتي، يتحمل المستثمر الخاص/شركة المشروع إلى حد كبير المخاطر التجارية (مثل عدم تحقيق المشروع للإيجارات المتوقعة أو تدفقات الزوار). لا تضمن الحكومة إيراداتكم ما لم يُذكر ذلك صراحة في اتفاقية خدمة (مثل شراء الطاقة).
الإفصاح: الشفافية عالية. تتطلب قوانين المشاريع إنشاء شركة مساهمة عامة للمشاريع الكبرى، ما يستلزم الإفصاح المالي الكامل وتدقيقات من قبل دائرة المحاسبة العامة.
الخاتمة
مشروعكم قابل للتنفيذ لكنه يجب أن يُبنى كمسعى شراكة بين القطاعين العام والخاص أو مبادرة BOT، وليس كمنطقة تمويل زيادة ضريبية. يتطلب التوافق مع أنظمة الكAPP وتخطيط البلدية استراتيجية قانونية محددة لتقليل مسؤوليتكم.
الخطوات التالية:
أُخصص في تقديم الاستشارات للمطورين الدوليين بشأن قوانين العقارات والاستثمار الكويتية. يمكنني مساعدتكم في هيكلة العرض ليتوافق مع متطلبات الكAPP وإجراء العناية القانونية الواجبة اللازمة.
Emtithal Law Firm
أود أن أوضح أولاً أن آلية تمويل الزيادة الضريبية (TIF)، كما يُطبق عادةً في الولايات المتحدة أو أوروبا، غير موجودة بموجب القانون الكويتي.
ويرجع ذلك أساساً إلى أن الكويت لا تعتمد على هذا النوع من نظام ضريبة العقارات. ومع ذلك، هناك أدوات مماثلة يمكنك الاستفادة منها فيما يتعلق بمشروعك. في حالتك، قد ينطبق برنامج هيئة الشراكة للمشاريع الكويتية (KAPP). يمكنك إرسال المزيد من التفاصيل إلينا عبر البريد الإلكتروني وسنكون سعداء بتقديم المساعدة.
al-dostour law firm
شكرًا لتواصلكم بخصوص مشروع إعادة التطوير المتعدد الاستخدامات في مدينة الكويت.
في حين أن تمويل الزيادة الضريبية (TIF) يُعد آلية شائعة في ولايات قضائية أخرى، فإن الإطار القانوني الكويتي لإعادة التطوير واسعة النطاق يعمل بشكل أساسي من خلال الشراكات بين القطاعين العام والخاص (PPP) وهيئة مشاريع الشراكة الكويتية (KAPP)، المنظَمَة بموجب القانون رقم 116 لسنة 2014.
الخطوات والموافقات الرئيسية
الجهة المعتمدة: تتطلب مشاريع إعادة التطوير الكبرى موافقة أمانة الكويت للتمديدات التخطيطية، والموافقة من مجلس الوزراء أو هيئة مشاريع الشراكة الكويتية للهياكل المالية التي تنطوي على أراضٍ أو أموال عامة.
احتساب الإيرادات: نظرًا لعدم فرض الكويت حاليًا ضرائب عقارية تقليدية، فإن نماذج "الزيادة" عادة ما تُصمم كعقود إيجار طويلة الأجل أو نماذج تقاسم الإيرادات بدلاً من تحويل الضرائب العقارية.
مشاركة القطاع الخاص: يمكن للمطورين الخاصين المشاركة من خلال عمليات المناقصة التنافسية التي تُدار بواسطة KAPP، حيث يتم استخدام الأموال أو الأراضي العامة لتمويل البنى التحتية.
المخاطر المالية: في هذه الأطر، يتحمل المطور الخاص (المستثمر) عمومًا المخاطر المالية المرتبطة بعدم تحقيق المشروع المستهدف من الإيرادات، ما لم يتم التفاوض على ضمانات حكومية محددة.
كيف يمكن لمكتب الدستور للمحاماة بقيادة الدكتور طلال تقى المساعدة
يتطلب التنقل في تعقيدات القانون الإداري والتجاري الكويتي خبرة محلية متخصصة. مكتب الدستور للمحاماة يمتلك خبرة واسعة في:
صياغة ومراجعة الاتفاقيات الخاصة بالشراكات بين القطاعين العام والخاص والهياكل الاستثمارية.
الحصول على الموافقات التنظيمية الضرورية من الأمانة وهيئة مشاريع الشراكة الكويتية.
التخفيف من المخاطر المالية والقانونية للمشاريع الكبرى لإعادة التطوير.
مجاني • مجهول • محامون خبراء
هل تحتاج مساعدة قانونية شخصية؟
تواصل مع محامين ذوي خبرة في منطقتك للحصول على نصيحة مخصصة لوضعك الخاص.
بدون التزام. خدمة مجانية 100%.