- Seit 2015 bestimmt die EU-Erbrechtsverordnung, dass das Erbrecht jenes Staates anzuwenden ist, in dem der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte.
- Immobilienbesitzer können durch eine explizite Rechtswahl im Testament das Recht ihrer Staatsangehörigkeit wählen, um ungewollte Folgen des österreichischen Rechts zu vermeiden.
- In Österreich gibt es keine klassische Erbschaftssteuer, jedoch fallen bei Immobilien die Grunderwerbsteuer (als Stufentarif) und eine Grundbucheintragungsgebühr an.
- Das österreichische Pflichtteilsrecht ist sehr streng und sichert nahen Angehörigen einen Geldanspruch zu, der oft die Liquidität der Erben belastet.
- Die Abwicklung erfolgt zwingend über einen österreichischen Notar, der als Gerichtskommissär für das zuständige Bezirksgericht tätig wird.
Checkliste für Immobilienbesitzer zur Nachlassplanung in Österreich
Die rechtzeitige Planung sichert den Erhalt Ihrer Immobilie und schützt Ihre Erben vor langwierigen Verfahren oder hohen finanziellen Belastungen. Diese Checkliste dient als praktischer Leitfaden für die Strukturierung Ihres österreichischen Immobilienbesitzes im Erbfall.
- Anwendbares Recht prüfen: Haben Sie Ihren Hauptwohnsitz in Österreich oder im Ausland? Ohne Testament gilt das Recht Ihres Aufenthaltsortes.
- Rechtswahl im Testament festlegen: Möchten Sie, dass das Recht Ihrer Staatsangehörigkeit angewendet wird? Dies muss ausdrücklich schriftlich im Testament vermerkt sein.
- Pflichtteilsansprüche berechnen: Prüfen Sie, ob Pflichtteilsberechtigte (Kinder, Ehepartner) durch die Immobilie benachteiligt werden und wie diese ausgezahlt werden können.
- Testamentsform einhalten: Entspricht Ihr Testament den österreichischen Formvorschriften (eigenhändig geschrieben und unterschrieben oder fremdhändig mit drei Zeugen)?
- Grundbuchstand kontrollieren: Ist die Immobilie korrekt eingetragen? Bestehen Belastungen oder Belastungs- und Veräußerungsverbote, die den Übergang erschweren?
- Steuerliche Vorsorge treffen: Informieren Sie Ihre Erben über die anfallende Grunderwerbsteuer, da diese innerhalb kurzer Fristen an das Finanzamt abzuführen ist.
- Dokumentenmappe anlegen: Halten Sie Kaufverträge, Einheitswertbescheide, aktuelle Grundbuchauszüge und das Testament an einem zentralen Ort oder bei einem Anwalt/Notar bereit.
- Eintragung im Zentralen Testamentsregister: Stellen Sie sicher, dass Ihr Testament in Österreich registriert ist, damit der Gerichtskommissär es im Todesfall sofort findet.
Anwendbares Recht: Staatsangehörigkeit vs. gewöhnlicher Aufenthalt
Das anwendbare Erbrecht richtet sich nach der EU-Erbrechtsverordnung (Verordnung Nr. 650/2012), die den „gewöhnlichen Aufenthalt" als zentrales Anknüpfungspunkt definiert. Wenn ein Ausländer in Österreich verstirbt und dort seinen Lebensmittelpunkt hatte, unterliegt sein gesamtes Vermögen - einschließlich der Immobilien - dem österreichischen Erbrecht.
Dies bedeutet, dass nicht mehr die Staatsangehörigkeit entscheidend ist, sofern keine anderweitige Vorsorge getroffen wurde. Der gewöhnliche Aufenthalt wird dort angenommen, wo sich die Person unter Berücksichtigung aller Umstände tatsächlich dauerhaft niedergelassen hat. Für ausländische Immobilienbesitzer, die nur einen Zweitwohnsitz in Österreich haben, bleibt oft das Recht ihres Heimatlandes anwendbar, während für Expats mit festem Wohnsitz in Wien oder Salzburg automatisch österreichisches Recht gilt.
Die Rechtswahl im Testament zur Vermeidung österreichischen Pflichtteilsrechts
Durch eine ausdrückliche Rechtswahlklausel in einem Testament können Immobilienbesitzer festlegen, dass das Recht ihrer Staatsangehörigkeit auf die gesamte Rechtsnachfolge angewendet wird. Dies ist ein entscheidendes Instrument, um die strengen österreichischen Pflichtteilsregeln zu umgehen, falls das Heimatrecht hier flexiblere Lösungen bietet.
Das österreichische Erbrecht sieht vor, dass Kindern und Ehegatten ein Pflichtteil in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils zusteht. Dieser Pflichtteil ist ein reiner Geldanspruch gegen die Erben. Da Immobilien oft den Hauptwert des Nachlasses darstellen, kann dies dazu führen, dass Erben die Immobilie verkaufen müssen, um die Pflichtteilsberechtigten auszuzahlen. Eine Rechtswahl kann dies verhindern, wenn das gewählte nationale Recht (z.B. das Common Law in bestimmten angelsächsischen Ländern) keinen oder einen geringeren Pflichtteil kennt.
| Szenario | Ohne Rechtswahl (Aufenthalt in AT) | Mit Rechtswahl (Heimatrecht) |
|---|---|---|
| Anwendbares Recht | Österreichisches Erbrecht | Recht der Staatsangehörigkeit |
| Pflichtteilsrecht | Zwingende Geldansprüche für Kinder/Gatten | Je nach Heimatrecht (oft flexibler) |
| Verfahren | Abwicklung durch österr. Notar | Abwicklung nach Heimatrecht-Regeln |
Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühren im Erbfall
In Österreich fällt beim Erwerb einer Immobilie von Todes wegen keine klassische Erbschaftssteuer an, jedoch wird eine Grunderwerbsteuer (GrESt) sowie eine Gebühr für die Eintragung in das Grundbuch fällig. Diese Kosten basieren bei Übertragungen im engsten Familienkreis auf dem sogenannten Grundstückswert, der meist unter dem Verkehrswert liegt.
Die Grunderwerbsteuer für Erbfälle im Familienkreis (Ehepartner, Kinder, Enkel, Geschwister etc.) ist gestaffelt:
- Für die ersten 250.000 Euro: 0,5 %
- Für die nächsten 150.000 Euro: 2,0 %
- Darüber hinaus: 3,5 %
Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer fällt eine Grundbucheintragungsgebühr von 1,1 % an. Wenn die Immobilie an nahe Angehörige geht, wird diese Gebühr ebenfalls vom dreifachen Einheitswert (maximal 30 % des Verkehrswerts) berechnet, was die Kosten erheblich senkt. Bei Erben außerhalb der Familie wird hingegen der volle Verkehrswert als Bemessungsgrundlage herangezogen.
Kosten für die notarielle Beurkundung und rechtliche Beratung
Die Kosten für die Abwicklung eines Nachlasses mit Immobilienbesitz in Österreich setzen sich aus den Gebühren des Gerichtskommissärs und den Kosten für zusätzliche Rechtsberatung zusammen. Da jedes Verlassenschaftsverfahren über einen Notar laufen muss, sind diese Kosten gesetzlich im Notarstarifgesetz (NTG) geregelt.
- Gerichtskommissärsgebühren: Diese richten sich nach dem reinen Wert des Nachlasses. Bei einer Immobilie wird der Wert abzüglich bestehender Schulden herangezogen.
- Rechtsanwaltskosten: Wenn komplexe grenzüberschreitende Fragen oder Streitigkeiten zwischen Erben bestehen, ist die Zuziehung eines spezialisierten Anwalts ratsam. Die Abrechnung erfolgt meist nach dem Rechtsanwaltstarifgesetz (RATG) oder nach Stundensätzen.
- Bewertungskosten: Zur Feststellung des Immobilienwerts kann ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen erforderlich sein, was zusätzliche Kosten zwischen 1.000 und 3.000 Euro verursachen kann.
Häufige Irrtümer
Irrtum 1: "Es gibt in Österreich keine Steuern auf Erbschaften." Obwohl die Erbschaftssteuer 2008 abgeschafft wurde, ist der Erwerb einer Immobilie durch Erbe ein steuerpflichtiger Vorgang im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes. Wer die Immobilie erhält, muss die gestaffelte Steuer an das Finanzamt zahlen.
Irrtum 2: "Mein im Ausland verfasstes Testament ist für meine österreichische Immobilie wertlos." Österreich erkennt ausländische Testamente grundsätzlich an, sofern sie den formalen Anforderungen des Haager Testamentsübereinkommens entsprechen. Dennoch empfiehlt es sich, für die österreichische Immobilie ein separates Testament nach lokalem Recht zu verfassen oder eine explizite Rechtswahl aufzunehmen, um die Abwicklung zu beschleunigen.
Irrtum 3: "Als Alleinerbe gehört mir die Immobilie sofort nach dem Tod." In Österreich geht das Eigentum nicht automatisch über. Es bedarf eines gerichtlichen Einantwortungsbeschlusses am Ende des Verlassenschaftsverfahrens. Erst mit der Eintragung im Grundbuch (Modus) werden Sie rechtmäßiger Eigentümer.
Fragen zum Erbrecht für Ausländer
Benötige ich ein österreichisches Testament für meine Ferienwohnung?
Es ist nicht zwingend erforderlich, aber dringend ratsam. Ein lokal hinterlegtes Testament spart Zeit und Kosten bei der Übersetzung und Beglaubigung ausländischer Dokumente und stellt sicher, dass die Rechtswahlklausel korrekt formuliert ist.
Wer bestimmt, welcher Notar das Verfahren führt?
In Österreich werden Notare als Gerichtskommissäre vom zuständigen Bezirksgericht nach einem festen Verteilungsschlüssel zugeteilt. Sie können den Notar für das offizielle Verfahren also meist nicht frei wählen, es sei denn, alle Erben einigen sich auf einen bestimmten Notar als Bevollmächtigten.
Was passiert, wenn ich kein Testament hinterlasse?
Dann tritt die gesetzliche Erbfolge Österreichs ein, sofern Sie Ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Österreich hatten. Dies führt oft zu einer Erbengemeinschaft (z.B. Ehepartner und Kinder teilen sich die Immobilie), was die Verwaltung oder den späteren Verkauf der Immobilie erheblich erschweren kann.
Wann Sie einen Anwalt beauftragen sollten
Ein spezialisierter Rechtsanwalt für Erbrecht und Immobilienrecht ist unverzichtbar, wenn die Vermögensstruktur komplex ist oder internationale Berührungspunkte bestehen. Dies gilt insbesondere, wenn:
- Sie eine Rechtswahl treffen möchten, um das österreichische Pflichtteilsrecht auszuschließen.
- Es Unklarheiten über Ihren "gewöhnlichen Aufenthalt" gibt (Pendeln zwischen zwei Ländern).
- Die Immobilie mit Hypotheken belastet ist oder durch Schenkungen zu Lebzeiten Pflichtteilsergänzungsansprüche ausgelöst wurden.
- Streitigkeiten zwischen den Erben über die Bewertung oder Nutzung der Immobilie drohen.
Nächste Schritte
Um Ihre Immobilienwerte in Österreich abzusichern, sollten Sie als ersten Schritt Ihren aktuellen gewöhnlichen Aufenthalt definieren und prüfen, welches Erbrecht ohne Ihr Zutun zur Anwendung käme. Konsultieren Sie einen Experten, um ein rechtssicheres Testament mit einer expliziten Rechtswahlklausel zu erstellen. Lassen Sie dieses Testament im Zentralen Testamentsregister eintragen, um sicherzustellen, dass es im Ernstfall vom österreichischen Gerichtskommissär gefunden wird. Zuletzt sollten Sie eine Finanzplanung für Ihre Erben erstellen, damit die anfallende Grunderwerbsteuer nicht zur finanziellen Überlastung führt. Weitere offizielle Informationen finden Sie auf dem Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) oder auf dem Portal der Österreichischen Justiz.
