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Immobilien-Due-Diligence bezeichnet die systematische Prüfung einer Immobilie vor Kauf, Verkauf oder Finanzierung. Ziel ist es, rechtliche, wirtschaftliche und bauliche Risiken frühzeitig zu erkennen. In Affoltern am Albis spielt dabei der Weg über Grundbuch, Baurecht und Mietverhältnisse eine zentrale Rolle.
Typische Prüfbereiche sind Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen im Grundbuch, bestehende Mietverträge, Baubewilligungen sowie Umwelt- und Energieaspekte. Rechtsbeistand hilft, Risiken zu bewerten und rechtssichere Vereinbarungen zu formulieren. Die richtige Beratung minimiert spätere Rechtsstreitigkeiten und unerwartete Kosten.
Vermietete Liegenschaft mit bestehenden Mietverträgen: Ein Käufer muss Mietverträge, Kündigungsmöglichkeiten und Mieterrechte prüfen. Ohne fachliche Prüfung drohen Nachforderungen oder Rechtsstreitigkeiten nach dem Eigentumswechsel.
Unklare Baubewilligungen oder Bauvorschriften: Wenn bauliche Änderungen oder Anbauten vorhanden sind, wie Wohnflächen- oder Nutzungsänderungen, kann eine fehlende oder fehlerhafte Bewilligung zu Nachbesserungen verpflichten.
Grundbuchrisiken und Pfandrechte: Offene Hypotheken, Grundpfandrechte oder Wegrechte können den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen. Ohne präzise Grundbuchauszüge drohen unerwartete Belastungen.
Umwelt- und Altlastenrisiken: Bodenverunreinigungen oder Altlasten können zu Kosten für Sanierung führen. Ohne Umweltgutachten können Sie versteckte Risiken übersehen.
Baurechtliche Restriktionen: Lokale Zonenvorgaben, Baugebote oder strenge Bauvorschriften im Kanton Zürich können Nutzungsmöglichkeiten einschränken. Ein Rechtsbeistand hilft, Realisierbarkeit zu klären.
Vertragsunvollständigkeiten beim Kaufvertrag: Unklare Gewährleistungsregelungen oder fehlende Offenlegungspflichten können später zu Ansprüchen führen. Ein Anwalt sichert transparente Klauseln.
Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB) regelt Eigentumsübertragung, Erwerb von Liegenschaften und Rechtsfolgen von Eigentumswechseln. Diese Grundlagen bestimmen, wie Eigentum formell auf den Käufer übergeht.
Obligationenrecht (OR) deckt Kaufverträge, Gewährleistung und Haftungsfragen ab. Es schafft Rechtsrahmen für Verkäufer- und Käuferpflichten sowie Haftungsfragen bei Mängeln.
Kantonales Bau- und Planungsrecht (z. B. Baugesetz des Kantons Zürich) regelt Baurechte, Zonennutzung, Bauvorschriften und Planungsprozesse. Es bestimmt, wie Flächen genutzt werden dürfen und welche Genehmigungen nötig sind.
Bundes-Raumplanungsgesetz (RPG) setzt Rahmenbedingungen für land- und stadtplanerische Entscheidungen auf nationaler Ebene. Es beeinflusst Erschließung, Nutzung und Entwicklung von Immobilien.
Notarielle Beurkundung und Grundbuchführung erfolgen nach kantonalen Regelungen und der Grundbuchordnung des Kantons Zürich. Der Eigentumsübergang wird erst mit der Eintragung im Grundbuch rechtskräftig.
Zitat: "A Phase I Environmental Site Assessment helps identify potential environmental conditions and the need for further investigation." - Quellenangabe: EPA.gov
Zitat: "Due diligence in real estate transactions involves a comprehensive review of title, liens, zoning, and environmental factors." - Quellenangabe: americanbar.org
Zitat: "The due diligence process should identify risks including title defects, encumbrances, and planning restrictions." - Quellenangabe: rics.org
Due Diligence ist eine systematische Prüfung von Rechts- und Sachverhalten rund um eine Immobilie. Sie umfasst Grundbuch, Lasten, Mietverträge, Baurecht, Umwelt- und Energieaspekte. Ziel ist es, Risiken frühzeitig zu erkennen und Kostenabschätzungen zu ermöglichen.
Grundbuchauszüge geben Auskunft zu Eigentum, Rechte Dritter und Lasten. Sie sind zentrale Belege, dürfen aber weitere Untersuchungen wie Baurecht, Mietverträge und Umweltaspekte nicht ersetzen. Eine vollständige DD betrachtet alle Bereiche gemeinsam.
Wichtige Unterlagen sind Grundbuchauszug, Mietverträge, Baugenehmigungen, Energieausweis, Baubeschreibung und bestehende Belastungen. Zusätzlich relevante Schriftwechsel zu laufenden Rechtsstreitigkeiten oder Mängelanzeigen sollten vorhanden sein.
Eine DD dauert in der Praxis üblicherweise 4 bis 8 Wochen, je nach Objektgröße und Komplexität. Bei großen Portfolien kann der Prozess länger ausfallen, wenn mehrere Objekte geprüft werden müssen.
Die Kosten variieren stark nach Objekt, Umfang der Prüfung und ob Gutachter hinzugezogen werden. Rechnen Sie grob mit CHF 2'000 bis CHF 8'000 für eine standardisierte Prüfung und zusätzliche Gutachterkosten bei Bedarf.
Ein Rechtsbeistand ist besonders sinnvoll bei vermieteten Objekten, komplexen Grundbuchrisiken oder Umweltfragen. Ein Anwalt sorgt für rechtssichere Klauseln und klare Haftungsregeln.
Die DD prüft Risiken, Rechtsfragen und Vertragspflichten. Eine Bewertung ermittelt den Marktwert der Immobilie. Beide Schritte ergänzen sich im Kaufprozess.
Bestehende Mietverträge beeinflussen Finanzierung, Rendite und Eigentumswechsel. Kündigungsfristen, Kündigungsschutz und Mieterrechte müssen geprüft werden.
Eine Phase-I-Umweltprüfung identifiziert potenzielle Kontaminationsquellen. Bei Hinweisen auf Umweltprobleme ist eine detaillierte Bewertung sinnvoll, um Sanierungskosten abzuschätzen.
Ein fehlerhafter Grundbuchstand kann zu Ansprüchen Dritter führen oder Eigentumsansprüche beeinflussen. Eine gründliche Prüfung verhindert Rechtsstreitigkeiten nach dem Kauf.
Planungs- und Bauvorschriften bestimmen, welche Nutzungen zulässig sind. Sie beeinflussen Erweiterungen, Nutzungsarten und zukünftige Renditechancen.
Wegen der lokalen Praxis empfiehlt sich ein Rechtsberater mit Schwerpunkt Immobilienrecht in der Region Zürich. Achten Sie auf Transparenz, Erfahrung mit Vermietern und Käufern sowie klare Honorarmodelle.
In der Schweiz ist die Beurkundung durch einen Notar bei Immobilienverkäufen üblich. Der Notar erstellt den Kaufvertrag, prüft Rechtsfragen und führt die Eintragung ins Grundbuch durch.
U.S. Environmental Protection Agency (EPA) Informationen zu Phase-I-Umweltprüfungen und deren Bedeutung für Immobilien-Transaktionen. epa.gov
American Bar Association (ABA) Leitlinien zur Due Diligence in Immobilien-Transaktionen und typische Prüfbereiche. americanbar.org
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Hinweise zu Risikofaktoren, Prüfprozessen und Dokumentationspflichten bei DD. rics.org
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