ทนายความ ที่อยู่อาศัย การก่อสร้าง และการพัฒนา ที่ดีที่สุดใน Thailand

About ที่อยู่อาศัย การก่อสร้าง และการพัฒนา Law in Thailand

ที่อยู่อาศัย การก่อสร้าง และการพัฒนา รวมถึงกฎหมายที่ควบคุมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ การออกแบบ การก่อสร้าง และการบริหารจัดการพื้นที่ มุ่งคุ้มครองความปลอดภัย สถานะทรัพย์สิน และสิทธิของผู้เกี่ยวข้อง เช่น เจ้าของ ผู้พัฒนา ผู้รับเหมา และผู้อยู่อาศัย

ในประเทศไทย กฎหมายหลักด้านนี้รวมถึงการออกใบอนุญาตก่อสร้าง การกำกับการขายห้องชุด การกำกับการใช้ที่ดิน และการบริหารพื้นที่ส่วนกลางของอาคารชุด โดยผู้เกี่ยวข้องมักต้องเผชิญกับข้อกำหนดที่หลากหลาย เช่น การตรวจสอบสิทธิครอบครอง, การตรวจสอบเอกสารที่ดิน, และข้อจำกัดการมีที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ

การทำธุรกรรมและโครงการพัฒนาในภาคที่อยู่อาศัยจึงควรมีที่ปรึกษากฎหมายตั้งแต่ระยะวางแผน เพื่อป้องกันความเสี่ยงด้านสัญญา การออกใบอนุญาต และโครงสร้างการบริหารความเป็นเจ้าของภายในโครงการ

แหล่งสำคัญของกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างและการเป็นเจ้าของห้องชุด คือ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และ พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522

แหล่งอ้างอิง: สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา, ราชกิจจานุเบกษา

Why You May Need a Lawyer

• ซื้อขายที่ดินหรือคอนโดใหม่ๆ คุณอาจต้องการทนายเพื่อทบทวนสัญญาซื้อขาย ตรวจสอบสิทธิ์ในที่ดิน และประกันว่าโครงการไม่มีข้อจำกัดที่อาจทำให้คุณเสียเปรียบ
• ขอใบอนุญาตก่อสร้างและความปลอดภัย ในกรุงเทพฯ และพื้นที่คุณต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และข้อกำหนดท้องถิ่น
• โครงการพัฒนาและสิ่งแวดล้อม การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) และข้อตกลงระหว่างผู้มีส่วนได้เสียอาจซับซ้อน จำเป็นต้องมีผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเพื่อประสานงานกับหน่วยงานรัฐ
• ความเป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดและการบริหารส่วนรวม การจัดตั้งและบริหารนิติบุคคล การกำหนดนโยบาย และการเรียกเก็บค่าบำรุงรักษา ต้องมีความชัดเจนในสัญญาและข้อบังคับของคอนโด
• ข้อพิพาทที่ดินหรือขอบเขตที่ดิน ปัญหาขอบเขตที่ดิน การรุกล้ำ หรือการจำนอง จำเป็นต้องตรวจสอบเอกสารโฉนดและประสานงานกับกรมที่ดิน
• สัญญาสร้างบ้านหรือสัญญาร่วมทุนพัฒนา สัญญาก่อสร้าง มาตรฐานการชดเชย และบทลงโทษละเมิดมักซับซ้อน การมีทนายช่วยร่างแก้ไขสัญญาจะลดความเสี่ยง

Local Laws Overview

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

กฎหมายนี้ควบคุมการออกใบอนุญาตการก่อสร้าง การตรวจสอบแบบแปลน และการควบคุมความปลอดภัยของอาคาร โดยทำให้ผู้ประกอบการต้องปฏิบัติตามมาตรฐานทางสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม ก่อนดำเนินการก่อสร้างหรือปรับปรุงอาคาร

ผู้ที่เกี่ยวข้องควรรับทราบว่าใบอนุญาตก่อสร้างมีเงื่อนไขและระยะเวลาตามข้อบังคับท้องถิ่น การตรวจสอบหลังการก่อสร้างก็มีบทบาทสำคัญในการรับรองความปลอดภัย

แหล่งอ้างอิง: สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา, ราชกิจจานุเบกษา

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522

กฎหมายนี้ควบคุมการเป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดและการบริหารงานของนิติบุคคล พร้อมระบุสิทธิครอบครองและหน้าที่ของเจ้าของห้องชุดรวมถึงการจัดการพื้นที่ส่วนกลาง

นอกจากนี้ กฎหมายนี้กำหนดข้อจำกัดการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติไว้ชัดเจน และกำหนดกรอบการแบ่งสัดส่วนเป็นผู้ถือครองห้องชุดตามพื้นที่รวมทั้งหมดของอาคาร

ข้อจำกัดสำคัญคือชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ และการครอบครองห้องชุดในอาคารชุดต้องไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่รวมทั้งหมด

แหล่งอ้างอิง: สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา, ราชกิจจานุเบกษา

พระราชบัญญัติลักษณะที่ดิน พ.ศ. 2497 (Land Code)

กฎหมายที่ดินกำหนดกรอบการครอบครองและการถ่ายโอนทรัพย์สินที่ดิน รวมถึงข้อจำกัดสำหรับการถือครองโดยบุคคลต่างชาติ และวิธีการจดทะเบียน

ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินควรทำความเข้าใจข้อกำหนดเรื่องโฉนดหลัก การจดทะเบียน และบทบัญญัติที่เกี่ยวข้อง เพื่อป้องกันการโอนทรัพย์สินที่อาจถูกท้าทาย

แหล่งอ้างอิง: สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา, ราชกิจจานุเบกษา

Frequently Asked Questions

What is the Building Control Act BE 2522 and why is it important?

It governs building permits, safety standards, and construction approvals. It helps ensure structures are safe for occupants and the public.

How do I apply for a building permit in Bangkok?

You file plans with the local district office, submit required documents, and obtain approvals from the Department of Public Works and Town & Country Planning. The process varies by district.

What is the foreign ownership cap for condominiums in Thailand?

Foreigners may own up to 49 percent of the total floor area in a condominium building, while Thai nationals retain the majority share.

Do I own the land if I buy a condo in Thailand?

No. Ownership of a condominium unit does not include land. Foreigners cannot own land directly, but condo ownership is permitted within the cap.

How long does a condo transfer take at the land office?

Typically 1-2 weeks for document verification, plus 1-2 weeks for transfer registration, depending on the office workload and completeness of documents.

How much are the transfer taxes and fees for condo purchases?

Taxes include transfer fee, specific business tax or VAT where applicable, and franchise tax depending on sale type. Fees vary by transaction value and location.

Can foreigners own a condo in Thailand?

Yes, up to 49 percent of the building's total floor area, subject to compliance with the Condominium Act and other legal requirements.

Is a long-term lease an alternative to land ownership for foreigners?

Yes, foreigners may lease land for long periods, often up to 30 years with renewal options, subject to lease registration and local laws.

Should I hire a lawyer for a condo purchase?

Yes, a lawyer can review the sale contract, verify title, and ensure compliance with Condo Act and transfer requirements to avoid disputes.

What is the difference between freehold and leasehold in Thailand?

Freehold implies ownership of a property, while leasehold gives the right to use the property for a period as agreed. Land ownership by foreigners is restricted.

What steps help resolve contractor disputes efficiently?

Document all communications, review the construction contract, and consider mediation before litigation. A lawyer can draft demand letters and manage negotiations.

Do I need to register a lease for land and what is involved?

Yes, most long-term leases require registration with the land office. The process includes drafting a lease deed and submitting to the Department of Lands.

Additional Resources

• สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Office of the Council of State) - ให้คำวินิจฉัยทางกฎหมาย คัดกรองร่างกฎหมาย และให้คำปรึกษากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์และการก่อสร้าง
• กรมที่ดิน (Department of Lands) - รับผิดชอบการจดทะเบียนสิทธิในที่ดิน การโอนกรรมสิทธิ์ และทะเบียนที่ดิน
• กรมโยธาธิการและผังเมือง (Department of Public Works and Town & Country Planning) - กำกับการออกแบบ อาคาร การออกใบอนุญาตก่อสร้าง และการวางผังเมือง

Next Steps

1. Clarify your objective ระบุเป้าหมายทางกฎหมาย เช่น การซื้อขาย การก่อสร้าง หรือการพัฒนาโครงการ พร้อมระบุงบประมาณเบื้องต้นและกำหนดเวลา
2. Gather documents รวบรวมโฉนดที่ดิน สัญญาซื้อขาย สัญญาก่อสร้าง แผนผัง และเอกสารที่เกี่ยวข้องทั้งหมด
3. Identify potential lawyers คัดเลือกทนายหรือสำนักงานกฎหมายที่มีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ ก่อสร้าง และการพัฒนา โดยดูประวัติและค่านายหน้า
4. Consultations นัดปรึกษา 2-3 firms เพื่อเปรียบเทียบความเชี่ยวชาญ ประสบการณ์ และกรอบค่าธรรมเนียม
5. Check credentials and references ตรวจสอบใบอนุญาต บริษัทที่ปรึกษา และขออ้างอิงจากลูกค้าที่เคยทำงานด้วย
6. Engage and plan เซ็นสัญญาว่าจ้าง กำหนดกรอบงาน ระยะเวลา และขั้นตอนสำคัญ เช่น การตรวจสอบโฉนด การทบทวนสัญญา และการยื่นใบอนุมัติ