1. About อสังหาริมทรัพย์ Law in Thailand
อสังหาริมทรัพย์ law หรือ กฎหมายเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ดินและอาคารในประเทศไทย ครอบคลุมการครอบครอง ใช้ประโยชน์ และถ่ายทอดสิทธิ์ในที่ดิน อาคาร และสิทธิที่เกี่ยวข้อง ทั้งเรื่องการจดทะเบียน การจำนอง และข้อพิพาทระหว่างบุคคลกับทรัพย์สิน
กฎหมายหลักที่ใช้อายในปฏิบัติจริงประกอบด้วย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ( Civil and Commercial Code ) และ พระราชบัญญัติลักษณะที่ดิน ( Land Code ) พร้อมด้วย พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม เพื่อการเป็นเจ้าของห้องชุดในตึกรวมทั้งข้อบังคับด้านการถือครองโดยต่างชาติ
การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยต้องผ่านกระบวนการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นส่วนสำคัญในการคุ้มครองสิทธิและบังคับใช้สัญญา ผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้เช่าควรมีทนายความเพื่อให้คำปรึกษา ตรวจสอบเอกสาร และดูแลกระบวนการทั้งหมดให้ถูกต้องตามกฎหมาย
“กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินในประเทศไทยมีความซับซ้อน โดยเฉพาะข้อจำกัดการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ และความจำเป็นในการจดทะเบียนธุรกรรมอย่างถูกต้อง”
แหล่งอ้างอิง: Krisdika - ฐานข้อมูลกฎหมายไทย, Royal Gazette
2. Why You May Need a Lawyer
ต่อไปนี้เป็นสถานการณ์จริงที่ชัดเจนว่าการมีทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์จะช่วยได้มากกว่าเพียงแค่การตรวจสอบสัญญา
- กรณี外国ซื้อบ้านหรือที่ดินในประเทศไทย - ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินได้อย่างเสรี ต้องทำผ่านรูปแบบที่ถูกต้อง เช่น เช่าที่ดินระยะยาว หรือโครงสร้างบริษัทที่มีส่วนประกอบไทย เพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมาย
- กรณีต้องตรวจสอบสิทธิในที่ดิน - ควรตรวจสอบชื่อเจ้าของสิทธิ สิทธิครอบครอง และร่องรอยภาระผูกพัน เช่น จำนอง หรือสิทธินอกเหนือจากโฉนด เพื่อป้องกันข้อพิพาทภายหลัง
- กรณีทำสัญญาซื้อขายที่มีรายละเอียดพิเศษ - สัญญาซื้อขายหรือต่อรองเงื่อนไอนไปยังข้อยกเว้นภาษีและค่าใช้จ่ายต่างๆ ซึ่งทนายสามารถร่าง ฉบับที่ชัดเจน และมีเงื่อนไขคุ้มครองผู้ซื้อ
- กรณีเช่าที่ดินระยะยาวหรือสัญญาเช่ามีภาระผูกพัน - สัญญาเช่าที่ดินนานกว่า 3 ปีขึ้นไปมักต้องจดทะเบียนเพื่อใช้บังคับกับบุคคลภายนอก ทนายจะช่วยตรวจสอบการจดทะเบียนและข้อกำหนด
- กรณีซื้อขายห้องชุดในคอนโดมิเนียม - กรณีต่างชาติซื้อห้องชุด ต้องตรวจสอบสัดส่วนการเป็นเจ้าของรวม (ส่วนของคอนโด) ไม่ให้เกินโควตา 49% และตรวจสอบสัดส่วนการเป็นเจ้าของร่วมในตึก
- กรณีเกิดข้อพิพาทกับผู้มีสิทธิ์ในทรัพย์สิน - เช่น ปัญหาทิศทางขอบเขตที่ดิน สิทธิการผ่านทาง และประเด็นการได้ครอบครอง ทนายช่วยวางแผนการฟ้องร้องหรือการไกล่เกลี่ย
3. Local Laws Overview
ต่อไปนี้เป็นกฎหมายหลัก 2-3 ฉบับที่ควรรู้เพื่อความเข้าใจเบื้องต้นและการปฏิบัติจริง
- พระราชบัญญัติลักษณะที่ดิน (Land Code) - บังคับใช้ในประเทศไทย กำหนดข้อจำกัดการถือครองที่ดินของบุคคลต่างชาติ และรายละเอียดการครอบครองสิทธิในที่ดิน รวมถึงกระบวนการจดทะเบียน
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (Civil and Commercial Code) ครอบคลุมสิทธิในทรัพย์สิน การครอบครอง การเช่า และการจำนอง ซึ่งเป็นพื้นฐานในการทำสัญญาและบังคับใช้สิทธิ
- พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม (Condominium Act) เกี่ยวกับการเป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดรวม และข้อกำหนดเกี่ยวกับการแบ่งสัดส่วนทรัพย์ร่วมของอาคาร
Recent developments ในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยมุ่งไปที่การยกระดับกระบวนการจดทะเบียนและการให้บริการดิจิทัล เพื่อความโปร่งใสและลดความเสี่ยงทางกฎหมาย ผู้ลงทุนควรติดตามประกาศทางราชการและคำแนะนำจากทนายที่เชี่ยวชาญ
แหล่งอ้างอิง: Krisdika - ฐานข้อมูลกฎหมายไทย, Royal Gazette
หมายเหตุ รายละเอียดการบังคับใช้อาจมีการปรับปรุง กรุณาหยิบยกข้อมูลจากแหล่งภาครัฐที่เชื่อถือได้เมื่อดำเนินการจริง
สำหรับข้อมูลด้านภาษีที่เกี่ยวข้องกับการโอนทรัพย์สิน แนะนำดูข้อมูลจากสำนักงานภาษีอากรของประเทศไทยเพื่อความถูกต้องล่าสุด เช่น กรมสรรพากร
4. Frequently Asked Questions
อสังหาริมทรัพย์ law in Thailand คืออะไร?
เป็นชุดกฎหมายที่ควบคุมการถือครองและใช้ทรัพย์สินที่ดินและอาคารในประเทศไทย ซึ่งรวมถึงการจดทะเบียน การจำนอง และการโอนสิทธิ
What is a Chanote title and why is it important?
Chanote เป็นโฉนดที่ดินที่มีความเป็นระเบียบชัดเจนมากที่สุดในประเทศไทย ซึ่งมักใช้ในการโอนทรัพย์สินและจดจำนอง เพื่อความมั่นคงในการครอบครอง
What is the difference between freehold and leasehold in Thailand?
Freehold คือการถือครองทรัพย์สินโดยผู้เป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์ ส่วน Leasehold คือการเช่าทรัพย์สินเป็นระยะเวลาหนึ่ง และอาจมีสิทธิขยายสัญญาหรือไม่ขึ้นกับข้อสัญญา
Where can I find official laws and amendments?
คุณสามารถตรวจดูฉบับกฎหมายและการแก้ไขได้ที่ Krisdika และ Royal Gazette เพื่อดูเวอร์ชันไทยอย่างเป็นทางการ
Do foreigners own land in Thailand?
โดยทั่วไป foreigners cannot own land เน้นการถือครองผ่านทางห้องชุด condos หรือการสร้างโครงสร้างบริษัทที่มีส่วนประเทศไทยควบคุมคุณสมบัติในการถือครอง
How do I check a property's title deed and encumbrances?
ทนายจะสแกนระบบจดทะเบียนที่ดิน ตรวจสอบโฉนด ปรับปรุงภาระผูกพัน และรายการจำนอง เพื่อยืนยันสถานะเจ้าของและสิทธิของทรัพย์สิน
What documents should I prepare for a property purchase in Thailand?
หลักฐานสำคัญ ได้แก่ บัตรประจำตัวประชาชนหรือพาสปอร์ตของผู้ซื้อ เอกสารแสดงที่อยู่ รายการชื่อเจ้าของสิทธิ ภาพถ่ายที่ดิน และสัญญาซื้อขาย
How long does a typical property transfer take in Thailand?
การโอนทรัพย์สินทั่วไปใช้เวลาประมาณ 4-8 สัปดาห์ขึ้นกับการตรวจสอบเอกสารและการนัดหมายกับสำนักงานที่ดิน
Can I hire a lawyer to draft or review a sale and purchase agreement?
ได้เลย ทนายความจะช่วยร่าง ตรวจสอบข้อสัญญา และให้คำแนะนำเพื่อป้องกันความเสี่ยงด้านข้อบกพร่องทางกฎหมาย
Should I hire a lawyer before signing a sale and purchase agreement?
ใช่ ก่อนลงนามควรมีทนายความตรวจสอบเพื่อให้แน่ใจว่าเงื่อนไขถูกต้อง ไม่มีกลับกลอกหรือภาระที่คุณอาจไม่ทราบ
Is a power of attorney sufficient for buying property in Thailand?
Power of attorney อาจใช้ได้ในบางกรณี โดยเฉพาะกรณีพิจารณาซื้อจากผู้ขายที่ไม่สามารถมาเข้าร่วมได้ทั้งหมด ทนายจะช่วยจัดทำขอบเขตอำนาจและตรวจสอบความถูกต้อง
How much do legal fees for due diligence and contract drafting typically cost?
ค่าธรรมเนียมขึ้นกับความซับซ้อนของกรณีและประสบการณ์ของทนาย โดยทั่วไปอาจคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าทรัพย์สินหรือเป็นค่าธรรมเนียมเที่ยงตรงตามที่ตกลง
What happens if there is a boundary dispute with a neighbor?
ทนายจะแนะนำวิธีสืบค้นเอกสารที่ดิน ตรวจสอบเส้นเขตและพิจารณาทางเลือกการแก้ไข เช่น ไกล่เกลี่ยหรือตั้งเรื่องฟ้องร้อง
What should I look for when buying a condo as a foreigner?
ตรวจสอบสัดส่วนการเป็นเจ้าของรวมในอาคาร และเงื่อนไขในการโอนห้องชุดให้ถูกต้องตาม Condominium Act พร้อมตรวจสอบสัญญาโอนและสัญญาอาคาร
5. Additional Resources
- Krisdika - ฐานข้อมูลกฎหมายไทยที่เผยแพร่พระราชบัญญัติ พระราชกฤษฎีกา และระเบียบที่เกี่ยวข้อง (official source)
- Royal Gazette - หนังสือราชกิจจานุเบกษาเผยแพร่กฎหมายและประกาศราชการ (official source)
- กระทรวงมหาดไทย (MOI) - ดูแลการบริหารท้องถิ่น รวมถึงการบริการที่ดินและการจดทะเบียนในระดับท้องถิ่น (government portal)
ลิงก์อ้างอิงอย่างเป็นทางการ:
6. Next Steps
- Определите цельทรัพย์สินและงบประมาณของคุณ ระบุประเภททรัพย์สินที่ต้องซื้อ เช่น บ้านเดี่ยว condo หรือที่ดิน และตั้งวงเงินที่คุณพร้อมลงทุน
- รวบรวมเอกสารสำคัญ เตรียมบัตรประชาชน พาสปอร์ต หนังสือเดินทาง และหลักฐานแสดงที่อยู่ ตรวจสอบเอกสารโฉนดหรือตัวระบุสิทธิ
- ค้นหาทนายความเฉพาะทางด้านอสังหาริมทรัพย์ เลือกผู้มีประสบการณ์ในพื้นที่เป้าหมายและเคสที่คล้ายกัน เช่น การถือครองโดยต่างชาติ หรือการเช่าที่ดินระยะยาว
- สัมภาษณ์และยืนยันคุณสมบัติ ถามเกี่ยวกับประสบการณ์ ตรวจสอบใบอนุญาต และตัวอย่างความสำเร็จ พร้อมขอเสนอราคาค่าบริการเป็นลายลักษณ์อักษร
- ลงนามในสัญญาการว่าจ้างเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุขอบเขตงาน ค่าว่าความและระยะเวลาการทำงาน เพื่อประกันความชัดเจน
- ดำเนินการตรวจสอบ due diligence และร่างสัญญา ให้ทนายตรวจสอบโฉนด เดือนไฟแสดงภาระผูกพัน และเงื่อนไขสำคัญก่อนลงนามซื้อขาย
- ดำเนินการทางทะเบียนและปิดการขาย ประสานกับสำนักงานที่ดินเพื่อจดทะเบียนโอนสิทธิและจดจำนองตามกรณี และเก็บรักษาสมุดบัญชีอย่างปลอดภัย
Lawzana ช่วยคุณค้นหาทนายความและสำนักงานกฎหมายที่ดีที่สุด ใน ประเทศไทย ผ่านรายชื่อผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีคุณสมบัติเหมาะสมที่คัดสรรและตรวจสอบล่วงหน้า แพลตฟอร์มของเรานำเสนอการจัดอันดับและโปรไฟล์โดยละเอียดของทนายความและสำนักงานกฎหมาย ช่วยให้คุณเปรียบเทียบตามสาขากฎหมาย รวมถึง อสังหาริมทรัพย์ ประสบการณ์ และความคิดเห็นของลูกค้า
แต่ละโปรไฟล์ประกอบด้วยคำอธิบายเกี่ยวกับสาขากฎหมายของสำนักงาน รีวิวจากลูกค้า สมาชิกในทีมและหุ้นส่วน ปีที่ก่อตั้ง ภาษาที่พูด ที่ตั้งสำนักงาน ข้อมูลการติดต่อ การมีตัวตนบนโซเชียลมีเดีย และบทความหรือแหล่งข้อมูลที่เผยแพร่ สำนักงานส่วนใหญ่บนแพลตฟอร์มของเราพูดภาษาอังกฤษและมีประสบการณ์ทั้งในเรื่องกฎหมายท้องถิ่นและระหว่างประเทศ
ขอใบเสนอราคาจากสำนักงานกฎหมายชั้นนำ ใน ประเทศไทย — รวดเร็ว ปลอดภัย และไม่ยุ่งยาก
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ:
ข้อมูลที่ให้ไว้ในหน้านี้มีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้นและไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย แม้ว่าเราจะพยายามตรวจสอบความถูกต้องและความเกี่ยวข้องของเนื้อหา แต่ข้อมูลทางกฎหมายอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามกาลเวลา และการตีความกฎหมายอาจแตกต่างกันไป คุณควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อขอคำแนะนำเฉพาะสำหรับสถานการณ์ของคุณเสมอ
เราปฏิเสธความรับผิดทั้งหมดสำหรับการกระทำที่ทำหรือไม่ทำตามเนื้อหาในหน้านี้ หากคุณเชื่อว่าข้อมูลใดไม่ถูกต้องหรือล้าสมัย โปรด contact us และเราจะตรวจสอบและแก้ไขตามความเหมาะสม
