ทนายความ อสังหาริมทรัพย์ ที่ดีที่สุดใน เกาะพะงัน

1. About อสังหาริมทรัพย์ Law in เกาะพะงัน, ประเทศไทย

อสังหาริมทรัพย์ law ในประเทศไทยเป็นกฎหมายกลางที่ใช้งานทั่วประเทศรวมถึงเกาะพะงัน จังหวัดสุราษฎร์ธานี หากคุณกำลังจะซื้อขาย เช่า หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนเกาะพะงัน คุณต้องเข้าใจหลักการพื้นฐานด้านกรรมสิทธิ์ การจดทะเบียน และข้อจำกัดที่เกี่ยวข้องกับที่ดินโดยเฉพาะสำหรับผู้มีถิ่นที่อยู่ต่างชาติ

การจดทะเบียนทรัพย์สินและการโอนกรรมสิทธิ์ดินแดนอยู่ภายใต้กฎหมายกลาง เช่น พระราชบัญญัติคณะกรรมการที่ดิน (Land Code) และ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ส่วนที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ คือ พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หนังสือที่ดิน ซึ่งทั้งหมดมีผลบังคับใช้กับเกาะพะงันเช่นเดียวกับพื้นที่อื่นๆ ของประเทศไทย

ที่สำคัญคือ กฎหมายเปลี่ยนแปลงได้บ่อย บทลงโทษและข้อกำหนดมักมีการอัปเดตผ่านราชกฤษฎีกาและประกาศกระทรวงที่ดิน ดังนั้นการมีทนายหรือที่ปรึกษากฎหมายพื้นที่ทราบข้อมูลล่าสุดจึงมีคุณค่าอย่างยิ่งเมื่อทำธุรกรรมบนเกาะพะงัน

ข้อมูลทั่วไป: ตามกฎหมายไทย โดยทั่วไป foreigners cannot own land in Thailand; ผู้ที่ต้องการใช้งานที่ดินมีทางเลือก เช่น สัญญาเช่าระยะยาว หรือโครงสร้างบริษัทที่มีสัดส่วนคนไทยควบคุม.

อ้างอิงกฎหมายที่ KRISDIKA (สำนักงานรัฐมนตรี) - กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

2. Why You May Need a Lawyer

การมีทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ช่วยลดความเสี่ยงและป้องกันข้อพิพาทได้มาก โดยเฉพาะบนเกาะพะงันที่มีสถานการณ์พิเศษด้านการออกแบบพื้นที่ชายฝั่งและข้อจำกัดการก่อสร้าง

• คุณกำลังจะซื้อบ้านหรือตั้งรีสอร์ตที่มีชายหาดหรือพื้นที่จำกัด ต้องมีการตรวจสอบสิทธิ์การครอบครองและการจดทะเบียนอย่างละเอียด เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมายในภายหลัง
• คุณเป็นชาวต่างชาติที่ต้องการเช่าที่ดินระยะยาวหรือวางโครงสร้างบริษัทไทย-ต่างชาติ เพื่อใช้งานที่ดินในเกาะพะงัน และต้องระวังข้อกำหนดเรื่องสัดส่วนต่างชาติในบริษัท
• คุณประสบปัญหากับข้อพิพาทกับเจ้าของที่ดิน หรือเพื่อนบ้านเกี่ยวกับเส้นเขตแดนหรือการก่อสร้างที่ผิดผัง
• คุณกำลังปรับปรุงโครงสร้างหรือขยายอสังหาริมทรัพย์ และต้องขออนุญาตควบคุมการก่อสร้างจากหน่วยงานท้องถิ่นและกรมที่ดิน
• คุณต้องการทราบว่าการโอนทรัพย์สินในไทยมีขั้นตอนอย่างไร และระยะเวลาประมาณเท่าใดในการดำเนินการตั้งแต่คำสั่งซื้อจนถึงการเปลี่ยนชื่อทรัพย์สิน
• คุณสงสัยเกี่ยวกับความแตกต่างระหว่าง leasehold และ freehold ในบริบทของเกาะพะงัน และข้อจำกัดสำหรับชาวต่างชาติ

3. Local Laws Overview

มีสองสามกฎหมายหลักที่มักถูกอ้างถึงเมื่อทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์บนเกาะพะงัน และมีการปรับปรุงบังคับใช้ในช่วงหลังๆ นี้

• Land Code B.E. 2497 (1954) - กำกับดูการครอบครองที่ดิน การจดทะเบียน และสิทธิในที่ดิน มาตรการสำคัญคือข้อจำกัดการเป็นเจ้าของที่ดินโดยชาวต่างชาติ และวิธีที่พวกเขาสามารถใช้งานที่ดินผ่านทางเช่าระยะยาวหรือโครงสร้างทางกฎหมายอื่น
• Civil and Commercial Code, Book III (เกี่ยวกับทรัพย์สิน) - กำหนดสิทธิในทรัพย์สิน การโอน การครอบครอง และการใช้สิทธิในทรัพย์สินที่ดิน ซึ่งเป็นกรอบพื้นฐานสำหรับการทำสัญญาซื้อขายและสัญญาเช่า
• Condominium Act B.E. 2522 (1979) - กำหนดกติกาการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมภายในประเทศไทย และข้อจำกัดสำหรับผู้มีสัญชาติหรือผู้มีถิ่นที่อยู่ต่างชาติในการเป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด โดยทั่วไปชาวต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในอาคาร

ด้านการท้องถิ่น เกาะพะงันมีกฎระเบียบการใช้งานที่ดินและการก่อสร้างที่สอดคล้องกับกฎหมายกลาง โดยหน่วยงานท้องถิ่น เช่น อบต. (องค์การบริหารส่วนตำบล) หรือ อบจ. (องค์การบริหารส่วนจังหวัด) มีข้อบังคับเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการวางผังเมือง เขื่อนหน้าชายหาด และการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม

แหล่งข้อมูลทางกฎหมายและใบแนะแนวทางปฏิบัติ:

Krisdika - Office of the Council of State

Department of Lands - กรมที่ดิน

ความชัดเจนเพิ่มเติมเกี่ยวกับข้อจำกัดของชาวต่างชาติในการครอบครองที่ดินและการใช้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์มีบันทึกไว้ในแหล่งข้อมูลรัฐบาลทั้งสองเว็บไซต์ข้างต้น

4. Frequently Asked Questions

What is the basic rule on foreign ownership of land in Thailand?

By default foreigners cannot own land in Thailand. They may lease land for extended periods or own through condominium units within approved limits, or use Thai-registered companies under specific ownership structures. ตรวจสอบกับทนายเพื่อวางแผนโครงสร้างโครงการอย่างถูกกฎหมาย

How do I verify the title deed before buying on Koh Phangan?

Ask your lawyer to perform a title search with the land office and request the Chanote (Nor Sor 4) or Nor Sor 3 title. ตรวจสอบการจดทะเบียนและประวัติการครอบครองเพื่อลดความเสี่ยงทางกฎหมาย

When should I hire a real estate lawyer in Koh Phangan?

Before signing any sale contract or paying deposits, hire a lawyer to draft or review documents and conduct due diligence. ระยะเวลาในการตรวจสอบประมาณ 1-2 สัปดาห์ขึ้นอยู่กับความซับซ้อน

Where can I find reliable information on Thai property laws?

Refer to official government sources such as Krisdika and Department of Lands for statutes and procedures. คำแนะนำเพิ่มเติมจากทนายจะช่วยตีความข้อบังคับที่เปลี่ยนแปลง

Why are boundary disputes common on small island properties?

Because shoreline zones, irregular plots, and previous unregistered boundaries create ambiguity. ทนายสามารถช่วยร่างแผนที่เขตแดนและดำเนินการจากศาลได้

Can foreigners own a condo in Koh Phangan?

Foreigners may own condominium units up to 49 percent of total units in a building, subject to registration and lease-back requirements. ควรตรวจสอบสัดส่วนและกระบวนการลงทะเบียนกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

How long does a land transfer typically take in Thailand?

Transfer of ownership usually takes 4-8 weeks after due diligence, depending on title status and financing. ระยะเวลาขึ้นกับการอนุมัติจากธนาคารหรือผู้ขาย

Do I need a Thai company to own land as a foreigner?

Not always, but many foreign investors use a Thai majority company to secure land use under legal constraints. แพลนทางภาษีและความเสี่ยงต้องพิจารณาร่วมกับทนาย

Should I hire a local Koh Phangan attorney or a national firm?

Local attorneys familiar with island regulations and land offices can provide practical guidance; national firms offer broader resources. เลือกคนที่มีประสบการณ์ในพื้นที่และมีเครือข่ายในสำนักงานที่ดิน

Is a property purchase on Koh Phangan subject to environmental or coastal zone rules?

Yes, coastal and environmental regulations may affect development, setbacks, and permit requirements. ปฏิบัติตามข้อกำหนดของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมร่วมกับทนาย

What costs should I expect when engaging a real estate lawyer?

Fees vary by complexity but typically include due diligence, contract review, and registration coordination; expect a few thousand to tens of thousands THB, depending on transactions. ควรขอประมาณค่าจากทนายก่อนเริ่มงาน

Do I need to translate all documents into Thai?

Most official documents must be in Thai for registration, though English versions may be used for due diligence with a translator. ควรมีแปลเป็นภาษาไทยอย่างเป็นทางการเมื่อจำเป็น

How can I prepare for a property closing on Koh Phangan?

Prepare title documents, tax receipts, builder or seller disclosures, and a clear contract with terms of payment and transfer of ownership. ขอคำปรึกษาเพื่อสร้างรายการตรวจสอบและแผนการปิดการขาย

5. Additional Resources

• - Responsible for land registration, title checks, and land transactions in Thailand. แหล่งข้อมูลราชการเกี่ยวกับการจดทะเบียนที่ดิน และการโอนกรรมสิทธิ์
• - Provides official Thai statutes including Land Code and Condominium Act. คำอธิบายกฎหมายและข้อความภาวะออกตามกฎหมาย
• - Oversees local land offices and cadastral services at provincial and island levels. แนวทางการออกใบอนุญาตและข้อบังคับท้องถิ่น