ทนายความ อสังหาริมทรัพย์ ที่ดีที่สุดใน เกาะพะงัน

1. เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในเกาะพะงัน, ประเทศไทย

เกาะพะงันอยู่ในจังหวัดสุราษฎร์ธานี บนภาคใต้ของประเทศไทย ดังนั้นการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จึงอยู่ภายใต้กฎหมายของประเทศทั้งหมด ไม่ใช่เฉพาะที่เกาะนี้เท่านั้น

กรอบกฎหมายหลักที่ใช้งานทั่วไป ได้แก่ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, พระราชบัญญัติลักษณะที่ดิน (Land Code) และ พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม ซึ่งมีบทบัญญัติสำคัญเกี่ยวกับการครอบครองที่ดินโดยชาวต่างชาติและการเป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด

สำหรับผู้อยู่อาศัยบนเกาะพะงัน ความเข้าใจเรื่องกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เอกสารโฉนด และระเบียบการโอนมีความสำคัญสูง เนื่องจากข้อจำกัดเรื่องการถือครองที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ และข้อกำหนดการถือครองร่วมในโครงการคอนโด

“ต่างด้าวไม่สามารถครอบครองที่ดินในประเทศไทยได้โดยตรง”

ข้อมูลอ้างอิงจากกรมที่ดิน ซึ่งเป็นหน่วยงานหลักที่ดูแลการโอนกรรมสิทธิ์และเอกสารที่ดินในประเทศไทย https://www.dol.go.th

2. ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

• ฉันต้องการซื้อที่ดินบนเกาะพะงันเพื่อสร้างบ้านพักริมทะเล ผู้ขายเสนอให้ชำระเงินแต่ไม่มีเอกสารโฉนดที่ชัดเจน ทนายความช่วยตรวจสอบสภาพชื่อผู้ครอบครองและความถูกต้องตามกฎหมายก่อนจ่ายเงิน

• ฉันเป็นชาวต่างชาติและต้องการลงทุนในอาคารชุดบนเกาะพะงัน ทนายความจะช่วยตรวจสอบสัดส่วนการเป็นเจ้าของต่างชาติไม่ให้เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด

• กรณีซื้อผ่านบริษัทเพื่อถือครองที่ดิน ทนายความจะตรวจสอบโครงสร้างบริษัทให้ไม่ขัดข้อกฎหมายการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติ

• เมื่อมีข้อพิพาทระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ ความช่วยเหลือจากทนายความจะระบุทางเลือกการฟ้องร้องหรือการตกลงยุติข้อพิพาทและระบุค่าเสียหายที่เป็นไปได้

• ก่อนลงนามสัญญาซื้อขายทนายจะตรวจสอบเงื่อนไขการชำระ เงิน และความเสี่ยงด้านภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง

• คุณต้องการคำแนะนำเกี่ยวกับการทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวบนเกาะพะงัน เพื่อให้สัญญาป้องกันความเสี่ยงและมีสิทธิขยายระยะเวลาได้

3. ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ที่บังคับใช้บนเกาะพะงันสภาพทางกฎหมายขึ้นกับกฎหมายแห่งประเทศไทยเป็นหลัก รวมถึงข้อกำกับของจังหวัดสุราษฎร์ธานีในเรื่องผังเมือง การออกใบอนุญาตก่อสร้าง และการตรวจโฉนด

1) พระราชบัญญัติลักษณะที่ดิน - กำหนดข้อจำกัดการครอบครองที่ดินของชาวต่างชาติ และแนวทางการถ่ายโอนสิทธิในที่ดิน

2) พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 - ให้อำนาจและข้อกำหนดในการเป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด โดยชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้จำนวนไม่เกินสัดส่วนของยูนิตทั้งหมด

3) ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ - กำกับสัญญาซื้อขายที่ดิน การจำนอง และสัญญาอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการถื อครองอสังหาริมทรัพย์

“เจ้าของห้องชุดที่เป็นชาวต่างชาติในอาคารชุดต้องไม่เกินสัดส่วน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด”

แหล่งข้อมูลแนวคิดทางกฎหมายและเงื่อนไขทั่วไปสามารถตรวจสอบได้จากกฎหมายที่ออกโดยหน่วยงานราชการ เช่น กรมที่ดิน และกระทรวงมหาดไทย

ข้อมูลอ้างอิงและการอ่านเพิ่มเติม: กรมที่ดิน • จังหวัดสุราษฎร์ธานี • ราชกิจจานุเบกษา

4. คำถามที่พบบ่อย

อะไรคือข้อจำกัดหลักในการถือครองที่ดินสำหรับชาวต่างชาติบนเกาะพะงัน?

ข้อจำกัดหลักคือชาวต่างชาติไม่สามารถครอบครองที่ดินได้โดยตรง ตามกฎหมายที่ดินของไทย ปีที่บังคับใช้รวมถึงข้อกำหนดการครอบครองผ่านแนวทางต่างๆ เช่น สัญญาเช่าระยะยาว หรือการถือครองผ่านนิติบุคคลที่มีสัดส่วนไทยมากกว่า

อย่างไรจึงควรตรวจสอบชื่อเจ้าของและสิทธิในโฉนดก่อนซื้อ?

ควรตรวจสอบโฉนดที่ดินจากกรมที่ดินผ่านผู้เชี่ยวชาญ ตรวจสอบชนิดโฉนด (เช่น Chanote, Nor Sor 4, Nor Sor 3) และตรวจสอบประวัติการโอน นอกจากนี้ควรตรวจสอบว่าเอกสารสัญญาเป็นไปตามสัญญาซื้อขายที่ถูกต้องตามกฎหมาย

เมื่อไหร่ควรปรึกษาทนายก่อนลงนามในสัญญาซื้อขาย?

ควรปรึกษาทันทีเมื่อคุณได้รับข้อเสนอขายจากผู้ขาย หรือเมื่อเอกสารใดๆ ยังไม่ครบถ้วน เพื่อให้ทนายตรวจสอบข้อกำหนดเงื่อนไขและความเสี่ยงทางกฎหมายก่อนการลงนาม

ที่ไหนควรตรวจสอบเอกสารโฉนดและการจดทะเบียนก่อนซื้อ?

ควรดำเนินการที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดในพื้นที่เกาะพะงัน โดยมีทนายความผู้เชี่ยวชาญร่วมตรวจสอบเพื่อความถูกต้องและความครบถ้วนของเอกสาร

ทำไมการตรวจสอบสัดส่วนการถือครองต่างชาติในโครงการคอนโดถึงสำคัญ?

เพราะหากสัดส่วนต่างชาติในโครงการเกินกำหนด อาจทำให้โครงการถูกจำกัดสิทธิ์ในการขายหรือถูกบังคับให้ปรับโครงสร้างได้ การตรวจสอบก่อนซื้อช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายและค่าใช้จ่ายภายหลัง

สามารถซื้อห้องชุดในคอนโดบนเกาะพะงันโดยชาวต่างชาติได้กี่เปอร์เซ็นต์?

ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดได้สูงสุดในอาคารชุดไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด ทั้งนี้ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่ระบุในพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม

ควรใช้สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวอย่างไรเพื่อความมั่นคง?

ควรใช้สัญญาเช่าที่มีระยะยาวที่ชัดเจน (เช่น 30 ปี พร้อมเงื่อนไขต่ออายุ) และมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการต่ออายุ การบำรุงรักษา และสิทธิของผู้เช่าเพื่อป้องกันความเสี่ยง

อะไรคือความแตกต่างหลักระหว่างการซื้อที่ดินกับการซื้อ condo บนเกาะพะงัน?

การซื้อ condo สามารถเป็นเจ้าของห้องชุดได้สำหรับชาวต่างชาติ โดยมีข้อจำกัดเรื่องสัดส่วนคนต่างชาติ ขณะที่การครอบครองที่ดินโดยตรงโดยชาวต่างชาติถูกห้าม การซื้อ condo จึงมักเป็นทางเลือกที่สำคัญสำหรับชาวต่างชาติ

ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง?

ค่าธรรมเนียมหลักได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากรแสตมป์ และภาษีธุรกรรม หากเป็นการซื้อผ่านนิติบุคคล อาจมีค่าธรรมเนียมสำนักงานสรรพากรและค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดินเพิ่มเติม

ฉันควรเตรียมเอกสารอะไรบ้างในการจองซื้อ?

ควรเตรียมบัตรประจำตัว, หนังสือรับรองที่อยู่, หนังสือแต่งตั้งทนายความ, แบบฟอร์มคำเสนอซื้อ และเอกสารที่เกี่ยวกับการเป็นเจ้าของร่วมในโครงการคอนโดหากมี

ความแตกต่างระหว่างการซื้อ land กับการเช่าบางส่วนคืออะไร?

การซื้อ land หมายถึงการครอบครองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในขณะที่การเช่ามีวัตถุประสงค์เพื่อใช้งานและไม่มีการถือครองกรรมสิทธิ์ โดยมักมีระยะเวลาเช่าต่ำกว่าการครอบครองเต็มรูปแบบ

ฉันควรเปรียบเทียบการใช้บริการทนายอย่างไร?

เลือกทนายที่มีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์และคอนโดบนเกาะพะงันโดยเฉพาะ ตรวจสอบกรณีศึกษาและผลงานก่อนหน้า ขอใบเสนอราคาและการประเมินความเสี่ยงที่ชัดเจน

5. ทรัพยากรเพิ่มเติม

• กรมที่ดิน - บริการตรวจสอบชื่อเจ้าของเอกสารโฉนดและการโอนกรรมสิทธิ์ https://www.dol.go.th
• จังหวัดสุราษฎร์ธานี - ข้อมูลผังเมืองและใบอนุญาตก่อสร้างในพื้นที่เกาะพะงัน https://suratthani.go.th
• ราชกิจจานุเบกษา - แหล่งเผยแพร่ประกาศกฎหมาย/ระเบียบที่เกี่ยวข้อง https://www.ratchakitcha.soc.go.th

6. ขั้นตอนถัดไป

1. กำหนดวัตถุประสงค์การใช้งานและงบประมาณสำหรับการซื้อบนเกาะพะงัน ภายใน 1-2 สัปดาห์

2. ค้นหาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์บนเกาะพะงัน และนัดปรึกษาเพื่อประเมินความเป็นไปได้ ภายใน 1-2 สัปดาห์

3. ให้ทนายเรียกดูเอกสารโฉนดและชื่อเจ้าของ พร้อมทำ due diligence ตรวจสอบประวัติการโอนและสภาพเอกสาร ภายใน 2-4 สัปดาห์

4. เจรจาเงื่อนไขกับผู้ขาย พร้อมร่างสัญญาซื้อขายที่คุ้มครองสิทธิของคุณ และตรวจทานภาษีและค่าธรรมเนียมทั้งหมด

5. ลงนามสัญญาซื้อขาย แบ่งชำระเงินตามเงื่อนไข พร้อมเตรียมเอกสารสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์

6. ดำเนินการจดทะเบียนโอนที่กรมที่ดิน และชำระภาษีที่เกี่ยวข้อง ภายใน 1-2 เดือนขึ้นกับคดีความและคิวงาน