ทนายความ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่ดีที่สุดใน เกาะพะงัน

1. About อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ Law in เกาะพะงัน, ประเทศไทย

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในประเทศไทยรวมถึงการซื้อขาย ผ่อนชัน ลีส และการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ต่างๆ เช่น โรงแรม อพาร์ตเมนต์ หรือพื้นที่ค้าปลีก เกาะพะงันเป็นจุดหมายท่องเที่ยวที่มีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สูง ซึ่งต้องปฏิบัติตามกฎหมายไทยที่กำหนดโดยหน่วยงานรัฐบาลกลางและท้องถิ่น

กฎหมายพื้นฐานด้านที่ดินห้ามชาวต่างชาติถือครองที่ดินโดยตรง แต่มีช่องทางที่ถูกต้องในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน เช่น เช่าที่ดินระยะยาว การเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดในโครงสร้างคอนโดมิเนียม หรือการจัดตั้งบริษัทไทยเพื่อดำเนินกิจการที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน

ความสำเร็จในการทำธุรกรรมบนเกาะพะงันยังต้องปรับให้สอดคล้องกับข้อกำหนดการใช้งานที่ดิน อาคาร และใบอนุญาตประกอบการ โดยมีผู้ให้คำปรึกษาทางกฎหมายเป็นที่ปรึกษาคอยตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ สัญญาเช่า และใบอนุญาตต่างๆ

แหล่งข้อมูลทางกฎหมายระดับประเทศที่เชื่อถือได้ เช่น Krisdika (สำนักงานคณะที่ปรึกษารัฐบาล) ซึ่งรวบรวม พระราชกฤษฎีกา กฎหมายและประกาศของรัฐให้ตรวจสอบได้

“Foreigners cannot own land in Thailand as a general rule; ownership of condo units is allowed within certain foreign ownership limits.”

Source: Krisdika - Official Thai Law Portal

2. Why You May Need a Lawyer

• กรณีซื้อที่ดินโดยชาวต่างชาติบนเกาะพะงัน - คุณต้องการคำแนะนำเรื่องข้อจำกัดการเป็นเจ้าของ Land Code และแนวทางเช่าระยะยาวที่ถูกต้อง เช่น การสร้างโครงสร้างเชิงกฎหมายเพื่อให้ทรัพย์สินใช้งานได้จริง

ผู้ให้คำปรึกษาจะช่วยตรวจสอบสถานะโฉนด ตรวจสอบประวัติชื่อผู้ครอบครอง และจัดเตรียมรูปแบบสัญญาเช่าหรือการลงทุนที่สอดคล้องกับกฎหมาย

• กรณีเช่าอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ตหรือโรงแรม - ต้องทำสัญญาเช่าที่มีระยะยาว มีเงื่อนไขการต่อเวลา และข้อกำหนดเกี่ยวกับ sub-lease เพื่อป้องกันความเสี่ยงทางกฎหมาย

ทนายจะช่วยร่าง เงื่อนไขการต่อสัญญา/การโอนสิทธิ์ และตรวจสอบการจ่ายค่าเช่า การบำรุงรักษา และข้อจำกัดในการเปลี่ยนการใช้งาน

• กรณีตั้งบริษัทไทยเพื่อถือครองทรัพย์สินหรือดำเนินกิจการ - มีข้อบังคับจาก Foreign Business Act และการจดทะเบียนบริษัทที่ต้องดำเนินการอย่างถูกต้อง

การจ้างทนายจะช่วยออกแบบโครงสร้างบริษัทให้สอดคล้องกับข้อบังคับ และลดความเสี่ยงด้านกฎหมายธุรกิจ

• กรณีลงทุนในคอนโดมิเนียมโดยชาวต่างชาติ - คอนโดมิเนียมมีข้อจำกัดการเป็นเจ้าของโดยต่างชาติและข้อกำหนดด้านสัดส่วนพื้นที่

ทนายช่วยตรวจสอบสัดส่วนการถือครอง และตรวจสอบสัญญากองทุนร่วมเพื่อลดความเสี่ยง

• กรณีขอใบอนุญาตก่อสร้าง หรือใบอนุญาตประกอบการโรงแรม/ที่พัก - ต้องผ่านกระบวนการอนุมัติจากหน่วยงานท้องถิ่นและสาธารณูปโภค

ทนายจะช่วยประสานกับหน่วยงานรัฐ ตรวจสอบข้อกำหนด และเตรียมเอกสารขออนุมัติอย่างครบถ้วน

3. Local Laws Overview

กฎหมายที่สำคัญ 3 ฉบับที่มีผลต่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ใน Koh Phangan

1) Land Code B.E. 2497 (1954) - กำหนดหลักการครอบครองที่ดินในประเทศไทย และห้ามชาวต่างชาติครอบครองที่ดินโดยตรง เว้นแต่จะใช้แนวทางที่อนุญาต เช่น เช่าเป็นระยะยาวหรือโครงสร้างบริษัทไทย

2) Condominium Act B.E. 2522 (1979) - กำหนดกติกาการซื้อ-ขายและการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียม โดยชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของยูนิตได้ตามสัดส่วนสูงสุดของโครงการ ไม่เกินประมาณ 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด

3) Foreign Business Act B.E. 2542 (1999) - ควบคุมการประกอบธุรกิจของชาวต่างชาติ และมีข้อยกเว้น/ข้อจำกัดในบางประเภทธุรกิจ ซึ่งมีผลต่อการถือครองทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจบนเกาะพะงัน

การใช้งานจริงบนเกาะพะงันมักอ้างอิงข้อกำหนดเหล่านี้ และหากมีข้อสงสัยควรตรวจสอบด้วยเอกสารกฎหมายฉบับล่าสุด

“Krisdika provides official texts for land, condominium, and foreign ownership regulations.”

Source: Krisdika - Official Thai Law Portal

4. Frequently Asked Questions

What is the basic rule about foreigners owning land in Thailand?

Foreigners cannot own land in Thailand except under specific arrangements such as long-term leases or condo ownership within limits. The Land Code governs this rule and related processes.

How do I verify a property's title in Koh Phangan?

Title verification requires a land title search at the local Land Office and a review of the title deed (Chanote or other title). A lawyer can coordinate due diligence and obtain official copies.

When can a transfer of ownership be completed for a commercial property?

Transfers typically take 1-3 months after due diligence, document signing, and payment of taxes and fees. Timelines vary with title status and official approvals.

Where should I file a dispute if a landlord fails to meet contract terms?

Disputes related to lease and property contracts are often addressed first through negotiation, then court or arbitration as prescribed by Thai law. A lawyer can guide you and file the appropriate claim.

Why should I hire a local Koh Phangan real estate lawyer?

Local counsel understands district-level enforcement, licensing, and permit processes. They can avoid missteps that delay closing or trigger penalties.

Do I need a Thai company to hold land for a resort project?

Not always, but often it provides practical and tax advantages and may be required for certain activities. A lawyer will assess your situation and advise on structure.

Can foreigners own a condo unit if it is part of a larger building?

Yes, foreigners can own condo units subject to ownership caps and registration. The Condominium Act sets the framework for unit ownership within a building.

Where can I obtain official information about laws affecting property?

Official sources include Krisdika for laws, and the Department of Business Development for corporate matters. Always verify with primary legal texts.

Is a long-term lease legally enforceable for 30 years on Koh Phangan?

Long-term leases are enforceable when properly registered at the Land Office and drafted with clear renewal options and conditions. Legal advice helps ensure validity.

What is the difference between a freehold, leasehold, and usufruct in practice?

Freehold is ownership of land or buildings, leasehold is the right to use for a term, and usufruct grants use of property owned by another. Each has distinct rights and tax implications.

How long does due diligence typically take before a commercial property purchase?

Due diligence usually lasts 2-4 weeks, depending on title complexity and encumbrances. It includes title checks, permits, and contract review.

Should I use a contract-based or escrow-based payment arrangement?

Escrow arrangements reduce payment risk during transfer. A lawyer can draft escrow terms and align them with Thai law and practice.

5. Additional Resources

Krisdika - Official Thai law portal with statutes, royal decrees, and government notifications. Useful for verifying the exact text of laws cited in this guide. https://www.krisdika.go.th

Department of Business Development (DBD) - Thai government body responsible for company registration, business licenses, and corporate compliance. https://www.dbd.go.th

Office of the Attorney General (AGO) - Provides legal opinions, enforcement guidance, and public interest information related to civil and commercial matters. https://www.ago.go.th

6. Next Steps

1. Define your objectives and budget for Koh Phangan property - Clarify whether you seek land, a hotel, or a condo investment. Set a target price range and a financing plan. Expect initial guidance within 1 week of initial inquiry.
2. Identify a local อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ lawyer with Koh Phangan experience - Look for a practitioner with a track record on land, leases, and licensing on the island. Arrange an initial consultation within 2 weeks.
3. Prepare document checklist for due diligence - Compile title documents, project permits, lease terms, and tax records. A lawyer can request official copies from the Land Office if needed. Allow 1-2 weeks for collection.
4. Conduct thorough due diligence with your attorney - Title search, encumbrances, permits, building compliance, and related contracts. Expect 2-4 weeks for a comprehensive review.
5. Draft and negotiate purchase or lease agreements - Ensure terms cover transfer mechanics, risk allocation, and contingencies. Your attorney should review all drafts before signing.
6. Complete transfer, registration, and tax payments - Transfer at the Land Office, register the deed, and settle taxes and duties. Typical timelines range from 4-12 weeks post-agreement depending on complexity.
7. Establish ongoing compliance and asset management - Implement a management structure, monitor lease renewals, and maintain regulatory filings. Schedule annual reviews with your legal counsel.