ทนายความ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่ดีที่สุดใน เกาะพะงัน

1. เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเกาะพะงัน, ประเทศไทย

เกาะพะงันอยู่ในจังหวัดสุราษฎร์ธานี และกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีกรอบจากกฎหมายกลางของประเทศไทย

ข้อจำกัดหลักคือการเป็นเจ้าของที่ดินโดยบุคคลต่างด้าว ซึ่งโดยหลักประเทศไทยไม่อนุญาตให้ครอบครองที่ดินโดยตรง

นักลงทุนมักเลือกกรอบการถือครองผ่านสัญญาเช่าระยะยาว หรือผ่านบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นไทยมากกว่า 50% เพื่อดำเนินการพัฒนาธุรกิจ

สำหรับการพัฒนากลุ่มอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์บนเกาะนี้ ยังต้องระวังข้อจำกัดพื้นที่ เนื่องจากบางส่วนอยู่ในเขตรักษาพันธุ์พื้นที่สาธารณะและพื้นที่ชายฝั่งที่มีกฎการก่อสร้างเข้มงวด

สถิติทั่วไป: การครอบครองที่ดินโดยชาวต่างชาติในประเทศไทยมักต้องใช้โครงสร้างทางกฎหมายที่ไม่ใช่การครอบครองโดยตรง

ข้อมูลแนวทางเบื้องต้น: กฎหมายคอนโดอธิบายการถือครองห้องชุดสำหรับชาวต่างชาติได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ทั้งหมดในอาคารชุด

สำหรับรายละเอียดเบื้องต้น สามารถอ้างอิงเอกสารและหน้าเว็บทางการได้ เช่น ราชกิจจานุเบกษาและกรมที่ดิน

แนวคิดสำคัญ: กรอบกฎหมายหลักประกอบด้วย พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร, พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม และ พระราชบัญญัติลักษณะการครอบครองที่ดินโดยบุคคลต่างด้าว พร้อมกรอบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

2. ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

หากคุณวางแผนลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์บนเกาะพะงัน คุณควรมีทนายความตั้งแต่ขั้นต้นเพื่อป้องกันข้อผิดพลาด

สถานการณ์ที่ควรปรึกษาทนายความรวมถึงการซื้อขายที่ดินผ่านบริษัทไทย การจัดตั้งโครงสร้างสิทธิในทรัพย์สิน และการทำสัญญาเช่าระยะยาวที่ดินติดชายหาด

การเจรจาข้อตกลงกับผู้ขายหรือนิติบุคคลท้องถิ่นในพื้นที่ท่องเที่ยวเช่นหาดบัวขาว หรือหาดจอมทองมักมีประเด็นเรื่องการแบ่งสิทธิและความรับผิดชอบทางกฎหมาย

กรอบข้อบังคับท้องถิ่นเกี่ยวกับการก่อสร้างบนภูเขาและแนวชายฝั่งอาจทำให้ต้องขออนุญาตพิเศษจากหน่วยงานท้องถิ่น หรือหน่วยงานรัฐที่ดูแลพื้นที่

นอกจากนี้ ทนายความจะช่วยตรวจสอบข้อกำหนดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงภาษีธุรกิจและภาษีโรงเรือนที่อาจเกิดขึ้นจากการลงทุน

ข้อเท็จจริงที่เป็นประโยชน์: คดีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์บนเกาะพะงันมักใช้เวลาพิจารณาและดำเนินการมากกว่าพื้นที่ในเมือง เนื่องจากข้อกำหนดพื้นที่และสภาพแวดล้อม

3. ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

กฎหมายหลักที่ควรรู้คือการควบคุมอาคาร, การถือครองห้องชุดสำหรับชาวต่างชาติ และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

• พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 - กำหนดมาตรฐานการก่อสร้างและการอนุมัติการก่อสร้างสำหรับอาคารพาณิชย์และโรงแรมบนเกาะพะงัน
• พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 - กำหนดสิทธิการถือครองห้องชุดโดยชาวต่างชาติไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ทั้งหมด
• พระราชบัญญัติลักษณะการครอบครองที่ดินโดยบุคคลต่างด้าว - หลักการครอบครองที่ดินโดยบุคคลต่างด้าวเป็นกรอบสำคัญในการลงทุน ขยายผ่านโครงสร้างบริษัทไทยหรือสัญญาเช่าระยะยาว
• พระราชบัญญัติปฏิบัติการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 - กำหนดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ผู้ครอบครองทรัพย์สินต้องชำระ
• พระราชบัญญัติปิดล้อมพื้นที่อุทยานแห่งชาติ พ.ศ. 2504 - กำกับการใช้งานพื้นที่ที่อยู่ในเขตอุทยานหรือพื้นที่อนุรักษ์ที่อาจมีข้อห้ามหรือข้อจำกัดการก่อสร้าง

สำหรับกรณีโครงการบนเกาะพะงัน ให้พิจารณสถานะพื้นที่จากหน่วยงานท้องถิ่น เช่น เทศบาลหรือสำนักงานอำเภอ พร้อมตรวจสอบการอนุมัติการใช้งานพื้นที่ตามกฎหมายท้องถิ่น

แหล่งอ้างอิงอย่างเป็นทางการ: - ราชกิจจานุเบกษา: พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และ พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 - กรมที่ดิน: แนวทางการถือครองที่ดินและการโอนทรัพย์สิน - กรมโยธาธิการและผังเมือง หรือหน่วยงานที่รับผิดชอบท้องถิ่นในพื้นที่

4. คำถามที่พบบ่อย

อะไรคือข้อจำกัดหลักในการเป็นเจ้าของที่ดินสำหรับชาวต่างชาติบนเกาะพะงัน?

ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้โดยตรง การลงทุนมักใช้สัญญาเช่าระยะยาวหรือผ่านบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นไทยมากกว่า 50% เพื่อควบคุมการใช้งานที่ดินได้

อย่างไรคุณสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์บนเกาะพะงันอย่างถูกกฎหมาย?

สร้างโครงสร้างบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นไทยมากกว่า 50% และดำเนินการตามเงื่อนไขของกฎหมายบริษัทและการถือครองที่ดิน ร่วมกับการใช้งานสัญญาเช่าหรือการถือครองผ่านห้องชุดตามคอนโดมิเนียมที่อนุญาต

เมื่อไหร่ควรใช้การถือครองผ่านบริษัทไทยมากกว่าการถือครองโดยตรง?

เมื่อจุดประสงค์คือการพัฒนาอสังหาฯ ที่ดินร่วมกับพันธมิตรไทยหรือเมื่อมีประเด็นเรื่องการควบคุมกรรมสิทธิ์ การถือครองผ่านบริษัทช่วยแบ่งปันความเสี่ยงและบริหารทรัพย์สินได้

ที่ไหนจะต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างและตรวจสอบ?

โดยปกติจะต้องส่งเอกสารและขออนุมัติจากหน่วยงานท้องถิ่น เช่น เทศบาลหรือสำนักงานอำเภอ กรอบ Building Control Act จะควบคุมการออกแบบและการก่อสร้าง

ทำไมคุณควรจ้างทนายความก่อนลงนามสัญญาซื้อขาย?

เพื่อให้คุณเข้าใจเงื่อนไขทางกฎหมาย ตรวจสอบข้อกำหนดในการถือครอง และประกันว่าโครงสร้างการลงทุนสอดคล้องกับกฎหมายท้องถิ่นและกลาง

สามารถใช้งานพื้นที่ชายหาดเพื่อพาณิชย์ได้หรือไม่ และมีข้อจำกัดอย่างไร?

พื้นที่ชายหาดมักอยู่ในเขตพื้นที่ควบคุมหรือพื้นที่อนุรักษ์ ดังนั้นการก่อสร้างและใช้งานต้องผ่านการอนุมัติที่เกี่ยวข้องและปฏิบัติตามข้อกำหนดของพื้นที่

ค่าใช้จ่ายในการโอนและภาษีในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง?

โดยทั่วไปมีค่าธรรมเนียมโอนและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงภาษีธุรกิจและภาษีมูลค่าเพิ่มที่เกี่ยวข้องกับธุรกรรม การประมาณค่าใช้จ่ายจะแตกต่างตามมูลค่าทรัพย์สิน

ระยะเวลาโดยประมาณในการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง?

กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์มักใช้เวลา 1-2 เดือนขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของโครงสร้างการถือครองและการตรวจสอบเอกสาร

คุณสมบัติที่ควรมีของทนายความที่เหมาะกับเกาะพะงันคืออะไร?

ความเชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ไทย เฉพาะด้านการถือครองโดยชาวต่างชาติและการจดทะเบียนบริษัท มีประสบการณ์ด้านการเจรจาและการตรวจสอบสัญญา

การเปรียบเทียบระหว่างการถือครองผ่านสัญญาเช่าระยะยาวกับการถือครองผ่านบริษัทไทยคืออะไร?

สัญญาเช่าระยะยาวช่วยให้ใช้งานพื้นที่โดยไม่เป็นเจ้าของ แต่มีข้อจำกัดด้านสิทธิในทรัพย์สินส่วนรวม บริษัทไทยให้การครอบครองที่ชัดเจนแต่มีความซับซ้อนด้านการบริหารและภาษี

รูปแบบใดที่เหมาะกับการลงทุนโรงแรมหรือรีสอร์ทบนเกาะพะงัน?

โดยทั่วไป นักลงทุนมักใช้โครงสร้างบริษัทไทยร่วมกับสัญญาเช่ระยะยาว การออกแบบโครงสร้างนี้ควรได้รับการทบทวนโดยทนายความเฉพาะทาง

สิ่งใดควรตรวจสอบในสัญญาเช่าที่ดินก่อนลงนาม?

ตรวจสอบระยะเวลาการเช่า เงื่อนไขการต่ออายุ ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา และข้อจำกัดในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเพื่อไม่ให้ผิดกฎหมาย

5. ทรัพยากรเพิ่มเติม

• กระทรวงมหาดไทย - ดูแลการบริหารที่ดินและการออกใบอนุญาตประกอบธุรกิจในบางกรณี
• กรมที่ดิน - ควบคุมการโอนครอบครองที่ดิน และการออกเอกสารสิทธิ
• กรมพัฒนาธุรกิจการค้า - จดทะเบียนบริษัทไทยสำหรับถือครองทรัพย์สิน
• ราชกิจจานุเบกษา - หลักฐานกฎหมายและการประกาศใช้อย่างเป็นทางการ

6. ขั้นตอนถัดไป

1. กำหนดวัตถุประสงค์การลงทุนและงบประมาณ 1-2 สัปดาห์
2. รวบรวมเอกสารส่วนบุคคลและเอกสารทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง 1-3 สัปดาห์
3. ปรึกษาทนายความอสังหาริมทรัพย์เพื่อประเมินโครงสร้างการถือครองที่เหมาะสม 1-2 สัปดาห์
4. ตรวจสอบสถานะการครอบครองและเอกสารสิทธิ์ของทรัพย์สิน 1-3 สัปดาห์
5. ออกแบบโครงสร้างการถือครองกับทนายความและผู้ลงทุนร่วม 1-3 สัปดาห์
6. เจรจาข้อเสนอ, ทำสัญญาซื้อขายและสัญญาเช่าระยะยาว 2-6 สัปดาห์
7. ดำเนินการจดทะเบียนและโอนทรัพย์สินกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง 1-2 เดือน

หมายเหตุ: ระยะเวลาข้างต้นเป็นแนวทางทั่วไปและขึ้นกับความซับซ้อนของโครงการ ความร่วมมือระหว่างผู้เกี่ยวข้อง และการตรวจสอบเอกสาร