ทนายความ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่ดีที่สุดใน ประเทศไทย

เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในประเทศไทย

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในประเทศไทยรวมกฎที่ควบคุมการซื้อขาย เช่า และการพัฒนาโครงการพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม คอมเพล็กซ์ค้าปลีก และคลังสินค้า โดยมีประเด็นสำคัญด้านการถือครองสิทธิภาษี และเงื่อนไขสัญญา

ความซับซ้อนของกฎหมายเรียกร้องการตรวจสอบอย่างละเอียด ก่อนลงนามสัญญา หรือเริ่มโครงการ เพื่อป้องกันความเสี่ยงด้านสิทธิ์และภาระผูกพันทางการเงิน

ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

• กรณีนักลงทุนต่างชาติต้องถือครองทรัพย์สิน การเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงถูกจำกัด ข้อมูลเชิงกฎหมายชี้ให้เห็นว่าการตั้งบริษัทไทย หรือการเช่าที่ดินต้องทำอย่างรอบคอบ

  ทนายความจะช่วยออกแบบโครงสร้างการถือครองหุ้น ตรวจสอบสัญญา และลดความเสี่ยงด้านภาษีและกฎหมาย

• ก่อนทำสัญญาเช่าพาณิชย์ระยะยาว มักมีเงื่อนไขที่ซับซ้อน เช่น ค่าใช้จ่ายบำรุงรักษา และเงื่อนไขการยกเลิก

  นักกฎหมายจะทบทวนข้อกำหนดในสัญญา ควบคุมกำหนดเวลา และป้องกันการตีความที่เป็นประเด็นในอนาคต

• การซื้อ/ขายทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ที่มีหลายผู้ถือครอง ต้องตรวจสอบสิทธิในโฉนด มีภาระจำนอง หรือสิทธิในที่ดินที่เกี่ยวข้อง

  ทนายความช่วยทำ due diligence อย่างเป็นระบบ เพื่อให้การโอนสิทธิเป็นไปตามกฎหมายและมีหลักประกันความถูกต้อง

• กรณีโครงการพัฒนาและขออนุญาตก่อสร้าง ต้องตรวจสอบสอดคล้องกับข้อกำหนดด้านผังเมือง และใบอนุญาตก่อสร้าง

  ทนายความช่วยประสานงานกับหน่วยงานรัฐและตรวจเอกสารเพื่อเร่งรัดกระบวนการอนุมัติ

• กรณีข้อพิพาทระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อหรือผู้เช่า เช่น ค้างชำระค่าเช่าหรือการบอกเลิกสัญญา

  นักกฎหมายจะให้คำปรึกษาแนวทางระงับข้อพิพาท และดำเนินกระบวนการทางศาลหากจำเป็น

• การวางแผนภาษีและค่าใช้จ่าย ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีรายละเอียดเกี่ยวกับภาษีที่ดิน การบริหารทรัพย์ และค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม

  ทนายความช่วยคำนวณค่าใช้จ่ายและหาวิธีลดภาระภาษีตามกฎหมาย

ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

ด้านกฎหมายภายในประเทศไทยมี 2-3 กฎหมายหลักที่ควรทราบเมื่อทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522

กฎหมายนี้ควบคุมการเป็นเจ้าของและการจัดการคอนโดมิเนียมภายในอาคารหลายชั้น โดยประเทศอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองหน่วยร่วมได้ไม่เกินสัดส่วนที่กำหนด

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จะช่วยตรวจสอบสัดส่วนการถือครอง และสัญญาเป็นเจ้าของห้องชุดเพื่อป้องกันข้อพิพาท

พระราชบัญญัติปัจจัยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562

กฎหมายนี้กำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยมีการเรียกเก็บจากผู้ถือครองทรัพย์สินเชิงพาณิชย์

ข้อกำหนดนี้ส่งผลต่อค่าใช้จ่ายในการถือครอง และควรพิจารณตั้งแต่ระยะเริ่มต้นโครงการเพื่อวางแผนการเงิน

พระราชบัญญัติต่างประเทศว่าด้วยการประกอบธุรกิจ พ.ศ. 2542

กฎหมายนี้ควบคุมการทำธุรกิจของชาวต่างชาติในประเทศไทยและข้อจำกัดการถือครองทรัพย์สินที่ดิน

การวางโครงสร้างทางบริษัทและการดำเนินการร่วมทุนต้องสอดคล้องกับกฎหมายนี้ เพื่อหลีกเลี่ยงข้อห้ามการถือครองที่ดิน

แหล่งข้อมูลอ้างอิงที่เกี่ยวข้อง:

• สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Krisdika) - เว็บไซต์ทางราชการ
• กรมสรรพากร - เว็บไซต์ทางราชการ
• กรมที่ดิน - เว็บไซต์ทางราชการ

คำถามที่พบบ่อย

อะไรคือกระบวนการขอคำปรึกษาทางกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในประเทศไทย?

เริ่มจากการประเมินความต้องการและส่งเอกสารสำคัญ เช่น สัญญา พิสูจน์สิทธิ และแผนโครงการ ทนายจะวิเคราะห์ข้อกฎหมายและเสนอแนวทาง

อย่างไรฉันจะประเมินความต้องการด้านกฎหมายก่อนเริ่มลงทุนอสังหาฯ?

กำหนดวัตถุประสงค์ โครงสร้างการถือครอง และงบประมาณ เมื่อชัดเจน ทนายจะออกแบบโครงสร้างสัญญาและข้อบังคับที่เหมาะสม

เมื่อไหร่ควรปรึกษาทนายก่อนลงนามสัญญาซื้อขายหรือเช่า?

ควรปรึกษาก่อนลงนามสัญญาใดๆ เพื่อให้เห็นภาพรวมข้อกำหนด ความเสี่ยง และค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้น

ที่ไหนฉันจึงสามารถหาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญ?

เลือกจากทนายความที่มีประสบการณ์ในด้านอสังหาริมทรัพย์ เชื่อถือได้ และมีการอ้างอิงจากลูกค้าหรือองค์กรวิชาชีพ

ทำไมการตรวจสอบเอกสารสำคัญถึงมีความสำคัญก่อนทำธุรกรรม?

การตรวจสอบเอกสารช่วยยืนยันสิทธิในทรัพย์สิน และป้องกันข้อพิพาทเรื่องสิทธิครอบครองและภาระผูกพัน

สามารถเปลี่ยนเงื่อนไขสัญญาเช่าให้ครอบคลุมความเสี่ยงอย่างไร?

ทนายจะช่วยปรับปรุงเงื่อนไขเรื่องค่าเช่า ค่าใช้จ่ายบำรุงรักษา และเงื่อนไขการยกเลิก หรือการปรับปรุงสัญญาเมื่อสภาพธุรกิจเปลี่ยนแปลง

ควรมีการตรวจสอบ title deed อย่างไรและใช้เวลานานแค่ไหน?

การตรวจสอบโฉนดควรตรวจสอบสิทธิ์ การจำนอง และข้อจำกัดการครอบครอง ใช้เวลาประมาณ 1-2 สัปดาห์ขึ้นอยู่กับความซับซ้อน

อะไรคือค่าใช้จ่ายโดยทั่วไปในการว่าจ้างทนายและค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี?

ค่าธรรมเนียมมักคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าสัญญา หรือเป็นราคาเหมารายงาน ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีขึ้นกับความยาวนานของคดีและค่าใช้จ่ายศาล

ระยะเวลาในการดำเนินกระบวนการทางกฎหมายอสังหาริมทรัพย์มักเป็นเท่าไร?

ระยะเวลาแตกต่างตามความซับซ้อนของคดี โดยทั่วไปอยู่ที่หลายสัปดาห์ถึงหลายเดือน

คุณสมบัติที่ทนายควรมีเมื่อทำงานด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์?

ควรมีความรู้กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ความเข้าใจในโครงสร้างธุรกิจ และประสบการณ์ทำงานจริงในด้านสัญญาและการตรวจสอบทรัพย์สิน

ความแตกต่างระหว่างทนายและที่ปรึกษากฎหมายในบริบทอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

ทนายมีอำนาจดำเนินคดีและเป็นตัวแทนในศาล ส่วนที่ปรึกษากฎหมายให้คำแนะนำ แต่ไม่ดำเนินคดีแทนคุณ

ต้องเตรียมอะไรบ้างก่อนการจ้างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์?

เตรียมสัญญา ข้อตกลงเบื้องต้น เอกสารโครงการ งบประมาณ และเป้าหมายทางธุรกิจ เพื่อช่วยทนายประเมินความเสี่ยงได้อย่างรวดเร็ว

ทรัพยากรเพิ่มเติม

ต่อไปนี้คือ 3 แหล่งข้อมูลทางราชการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

• สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Krisdika) - กฎหมายไทย
• กรมที่ดิน - ข้อมูลสิทธิในที่ดิน และการโอน
• กรมสรรพากร - ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ขั้นตอนถัดไป

1. กำหนดวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ ระบุประเภททรัพย์สิน เป้าหมายการใช้งาน และงบประมาณเบื้องต้น
2. เตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้อง โฉนด ใบอนุญาต และสัญญาระบุข้อกำหนดสำคัญ
3. เลือกทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ ตรวจสอบประสบการณ์ ผลงาน และการอ้างอิง
4. ปรึกษาเบื้องต้น แจ้งความต้องการ พร้อมรับภาพรวมค่าใช้จ่ายและระยะเวลา
5. ขอประมาณการค่าใช้จ่าย แยกรายการค่าธรรมเนียม ทนาย และค่าใช้จ่ายรัฐ
6. ลงนามสัญญาว่าจ้าง ระบุ scope งาน เป้าหมาย และเงื่อนไขการชำระเงิน
7. เริ่มดำเนินการตามแผน ตรวจสอบเอกสาร สำรวจ Due Diligence และติดตามความคืบหน้า