ทนายความ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่ดีที่สุดใน สวนหลวง

เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในสวนหลวง, ประเทศไทย

สวนหลวงเป็นเขตกรุงเทพมหานครที่มีทรัพย์สินเชิงพาณิชย์หลากหลาย ตั้งแต่ อาคารสำนักงาน ร้านค้า และโครงการพาณิชย์-ที่พักรวมอยู่มาก กฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในพื้นที่นี้ครอบคลุมการถือครอง การถ่ายโอน และการใช้ประโยชน์ทรัพย์สินภายใต้กรอบระดับประเทศและข้อบังคับท้องถิ่น

กฎหมายหลักสำคัญรวมถึง พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 และ พระราชบัญญัติลาภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งมีบทบัญญัติที่กระทบการถือครอง การใช้พื้นที่ และภาษีที่เกี่ยวข้อง

ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

• การซื้ออาคารสำนักงานหรือตึกพาณิชย์ในสวนหลวง: ต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ สัญญาเสริมประกัน และข้อจำกัดการใช้อาคาร
• การทำสัญญาเช่าพาณิชย์ระยะยาว: รวมถึงเงื่อนไขการต่อสัญญา ค่าเช่าเพิ่มขึ้น และข้อจำกัดการใช้พื้นที่
• การขออนุญาตปรับปรุงหรือก่อสร้าง: ต้องสอดคล้องกับ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร และข้อกำหนดผังเมือง
• ข้อพิพาทเรื่องสิทธิในที่ดินหรือการใช้งานร่วมกัน: เช่น ปัญหาพื้นที่ร่วมทุน หรือข้อพิพาทระหว่างผู้เช่า
• การโอนทรัพย์สินระหว่างบริษัทในสวนหลวง: ตรวจสอบสถานะนิติบุคคล ผู้ถือหุ้น และหนี้สินร่วม

ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดหลักเกณฑ์การออกอาคาร ก่อสร้าง และบำรุงรักษา เพื่อความปลอดภัยและการใช้งานที่เหมาะสม

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 กำกับการเป็นเจ้าของและการบริหารอาคารชุด ซึ่งอาจเกี่ยวข้องกับโครงการพาณิชย์-ที่พักรวมในบางกรณี

พระราชบัญญัติลาภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ปรับระบบภาษีทรัพย์สินที่ดินและอาคาร และมีผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายระหว่างการถือครองทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร

สำหรับข้อมูลล่าสุด ควรตรวจสอบที่เว็บไซต์ทางการ เช่น กรมที่ดิน หรือ Krisdika เพื่อดูเวอร์ชันล่าสุดของกฎหมายและการประกาศบังคับใช้งาน

คำถามที่พบบ่อย

อะไรคือสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในสวนหลวงที่ถูกต้องตามกฎหมาย?

สัญญาซื้อขายควรระบุทรัพย์สิน ชนิดการถือครอง และราคาชัดเจน พร้อมแนบสำเนาโฉนด/สลิปสิทธิ์ที่ถูกต้อง การตรวจสอบสิทธิ์ และการรับประกันความถูกต้องของเอกสารเป็นหน้าที่ของทนายความ

อย่างไรจึงจะทำสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ให้ปลอดภัยสำหรับทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าในสวนหลวง

ควรมีระยะเวลาสัญญา ค่าเช่าที่ชัดเจน เงื่อนไห้การต่ออายุ และเงื่อนไขอุปกรณ์หรือการบำรุงรักษา รวมถึงกระบวนการแก้ไขข้อพิพาทและการคืนสตริปเท่าที่เกี่ยวข้อง

เมื่อไหร่ควรปรึกษาทนายก่อนลงนามในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่สวนหลวง

ก่อนลงนามสัญญาซื้อขายหรือสัญญาเช่ระยะยาวในสวนหลวง คุณควรปรึกษาทนายตั้งแต่ขั้นตอนการตรวจเอกสาร การตรวจสอบความถูกต้องของสิทธิ์ และการประเมินความเสี่ยง

ที่ไหนควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และสถานะการเป็นเจ้าของเมื่อซื้อทรัพย์สินในสวนหลวง

ตรวจสอบที่กรมที่ดินผ่านระบบออนไลน์ของกระทรวงมหาดไทย หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดที่รับผิดชอบพื้นที่สวนหลวง รวมถึงสำเนาโฉนดและประวัติการโอน

ทำไมควรตรวจสอบประวัติบริษัทและผู้ขายก่อนทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในสวนหลวง

เพื่อป้องกันการฉ้อโกง การติดตามหนี้สิน และข้อจำกัดทางกฎหมาย การตรวจสอบบริษัทช่วยให้ทราบสถานะทางการเงินและสิทธิในการโอนทรัพย์

สามารถยื่นข้อพิพาทด้านสัญญากับคู่สัญญาในสวนหลวงผ่านกระบวนการอะไรบ้าง

สามารถใช้การเจรจาเป็นขั้นแรก ตามด้วยการไกล่เกลี่ยและอนุญาโตในศาล หากจำเป็น ทนายสามารถช่วยยืนยันหลักฐาน ตีความสัญญา และยื่นคำร้องต่อศาล

ควรคำนึงถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเมื่อถือครองทรัพย์ in สวนหลวงอย่างไร

ต้องประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตาม พ.ศ. 2562 และภาษีประจำปี เพื่อวางแผนค่าใช้จ่ายในการถือครองทรัพย์

ต่างกันระหว่าง Leasehold และ Freehold ในกรุงเทพฯ อย่างไร

Freehold คือการถือครองเต็มสิทธิในทรัพย์สินตลอดอายุทรัพย์ ไม่จำกัดเวลา Leasehold คือสิทธิใช้ทรัพย์เป็นระยะเวลาที่กำหนด โดยมักมีเงื่อนไขการต่ออายุ

ค่าใช้จ่ายในการจ้างทนายความและการดำเนินการตกลงสัญญามีอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายรวมถึงค่าปรึกษา ประเมินความเสี่ยง ค่าเขียนสัญญา และค่าคีย์มอบอำนาจ บางกรณีอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับการตรวจสอบเอกสาร

ระยะเวลาโดยประมาณในการดำเนินการซื้อขายหรือเช่าในสวนหลวง

การตรวจสอบเอกสารและเจรจาอาจใช้ 2-6 สัปดาห์ ขึ้นกับความซับซ้อน และการอนุมัติจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

คุณสมบัติที่ควรมองหาในทนายความอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

ควรมีประสบการณ์ในธุรกรรมในกรุงเทพมหานคร มีความเข้าใจกฎหมายทรัพย์สินและภาษี และสามารถให้คำแนะนำเชิงยุทธศาสตร์ได้

รูปแบบสัญญาและข้อกำหนดที่ควรมีในการทำธุรกรรมในสวนหลวง

รวมถึงเงื่อนไขการโอนสิทธิ์ การชำระเงิน การรับประกันเอกสารและการแก้ไขข้อพิพาท และเงื่อนไขการบังคับใช้อย่างชัดเจน

ทรัพยากรเพิ่มเติม

• กรมที่ดิน (Department of Lands) - https://www.dol.go.th
• กระทรวงมหาดไทย และ Krisdika (สำนักงาน ครม. กฎหมาย) - https://www.krisdika.go.th
• กรุงเทพมหานคร (Bangkok Metropolitan Administration) - https://www.bma.go.th

ขั้นตอนถัดไป

1. กำหนดขอบเขตโครงการและวัตถุประสงค์การใช้งานทรัพย์ในสวนหลวงให้ชัดเจน
2. รวบรวมเอกสารสำคัญ เช่น โฉนด/สัญญาและทุนจดทะเบียนของบริษัท
3. ค้นหาทนายความที่เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในกรุงเทพฯ
4. นัดปรึกษาเบื้องต้นเพื่อประเมินความคุ้มค่าและค่าใช้จ่าย
5. ขอคำแนะนำเกี่ยวกับความเสี่ยง และร่างสัญญาเบื้องต้นกับทนาย
6. ลงนามในสัญญาและดำเนินการตรวจสอบเอกสาร ก่อนการโอน/เช่า
7. ติดตามกระบวนการโอนและยืนยันการบันทึกสิทธิในที่ดินกับกรมที่ดิน