ทนายความ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่ดีที่สุดใน เกาะสมุย

1. เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเกาะสมุย, ประเทศไทย

เกาะสมุยอยู่ในจังหวัดสุราษฎร์ธานี การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จึงอยู่ภายใต กฎหมายไทยทั้งหมด

กรอบหลักประกอบด้วย ประมวลกฎหมายที่ดิน สำนักงานที่ดิน และกฎหมายอสังหาริมทรัพย์พื้นฐาน เช่น พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม และพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร

ผู้ลงทุนจำเป็นต้องทราบข้อจำกัดการครอบครองที่ดินโดยต่างชาติ และแนวทางการใช้สิทธิอย่างถูกต้อง เช่น การเช่าระยะยาวหรือการถือครองคอนโดภายใต้เงื่อนไขกำกับ

ข้อเท็จจริงสำคัญเกี่ยวกับการถือครองบนเกาะสมุย

ต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินได้ทั่วไป ต้องใช้รูปแบบ เช่น สัญญาเช่ามีระยะยาว หรือการลงทุนผ่านบริษัทที่มีผู้ถือหุ้นไทยเป็นส่วนใหญ่

การซื้อขายเชิงพาณิชย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องผ่านการตรวจสอบโฉนดและกรรมสิทธิ์อย่างละเอียด โดยกรมที่ดินเป็นผู้ดูแล

กรอบเวลาการดำเนินการทั่วไป

ขั้นตอนสำคัญรวมถึงการตรวจสอบสิทธิ์ และการร่างสัญญาเบื้องต้น ใช้เวลาประมาณ 2-6 สัปดาห์ขึ้นอยู่กับความซับซ้อน

การจดจำนองและการโอนสิทธิ์ที่ดินกับสำนักงานที่ดินอาจใช้เวลา 2-4 สัปดาห์เพิ่มเติม ขึ้นกับเอกสารและความร่วมมือของคู่สัญญา

2. ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

สถานการณ์เฉพาะบนเกาะสมุยที่ต้องการทนายความจริงจัง

1) ต้องซื้อที่ดินเพื่อพัฒนารีสอร์ตหรูบนหาดเฉวง หรือหาดละไม ซึ่งข้อกำหนดการครอบครองต่างชาติชัดเจน

2) กำลังพิจารณาเช่าที่ดินระยะยาวเพื่อสร้างศูนย์การค้า พร้อมเงื่อนไขพิเศษในสัญญา

3) ต้องเจรจากับผู้ขายเรื่องลักษณะทรัพย์สิน และการแบ่งสัดส่วนพื้นที่ใช้สอยในโครงการร่วมทุน

4) มีข้อสงสัยเรื่องสิทธิการใช้น้ำและสิ่งปลูกสร้างในพื้นที่ท่องเที่ยวที่มีข้อจำกัดพิเศษ

5) มีข้อพิพาทเช่าพื้นที่พาณิชย์ระยะยาวและต้องการแนวทางแก้ไขที่ถูกต้องตามกฎหมาย

6) ต้องปรับเปลี่ยนโครงสร้างบริษัทเพื่อถือครองทรัพย์สินในเกาะสมุยอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

3. ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

กฎหมาย/ระเบียบที่มีผลโดยตรงในเกาะสมุย

1) ประมวลกฎหมายที่ดิน และข้อบังคับด้านการโอนจำนองที่ดินในพื้นที่จังหวัดสุราษฎร์ธานี

2) พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 ซึ่งอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองห้องชุดในอาคารชุดร่วมทุนได้ถึงสัดส่วนที่กฎหมายกำหนด

3) พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งกำกับการก่อสร้างและการใช้อาคารพาณิชย์ในทุกพื้นที่รวมถึงเกาะสมุย

4) กฎหมายท้องถิ่น เช่น ผังเมืองรวมจังหวัดสุราษฎร์ธานี และระเบียบการออกใบอนุญาตก่อสร้างของเทศบาลท้องถิ่นบนเกาะสมุย

ข้อมูลอ้างอิงจาก: กรมที่ดิน (https://www.dol.go.th) และ สำนักงานจังหวัดสุราษฎร์ธานี (https://www.suratthani.go.th) และ สำนักงานพัฒนาธุรกิจการค้า (https://www.dbd.go.th)

4. คำถามที่พบบ่อย

อะไรคือขั้นตอนเริ่มต้นเมื่อต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุย?

คุณควรปรึกษาทนายความทันทีเพื่อทำ due diligence ขอบเขตทรัพย์ และทำสัญญาเบื้องต้น ควรรวบรวมเอกสารของผู้ซื้อและผู้ขายไว้ล่วงหน้า

อะไรคือความหมายของสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวในประเทศไทย?

สัญญาเช่ระยะยาวระบุสิทธิการใช้งานทรัพย์สินให้ผู้เช่เป็นระยะเวลาตามที่ตกลง โดยมักมีเงื่อนไขต่ออายุและการดูแลบำรุงทรัพย์

การถือครองยี่ปันของต่างชาติบนที่ดินเป็นไปได้หรือไม่?

โดยทั่วไปต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินได้ แต่สามารถใช้รูปแบบเช่าระยะยาวหรือถือคอนโดในอาคารชุดได้ภายใต้ข้อกำหนดที่กฎหมายกำหนด

ค่าใช้จ่ายในการจ้างทนายความอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เท่าไร?

ค่าบริการขึ้นกับความซับซ้อนของงาน และขนาดโครงการ โดยทั่วไปจะอยู่ในช่วงหลายหมื่นถึงหลายแสนบาทต่อกรณี

ระยะเวลาในการดำเนินการตรวจสอบสิทธิ์ทรัพย์ใช้เวลานานแค่ไหน?

การตรวจสอบโฉนดและสิทธิอาจใช้ 1-3 สัปดาห์ ขึ้นกับเอกสารที่มีและความชัดเจนของชื่อเจ้าของ

ฉันต้องการคุณสมบัติอะไรบ้างเพื่อทำสัญญาซื้อขายในประเทศไทย?

ควรมีอายุครบถ้วน ตามกฎหมาย มีสัญชาติไทยหากเป็นเจ้าของที่ดินแต่ละประเภท รวมถึงการมีผู้แทนที่มีอำนาจรับมอบอำนาจ

ความแตกต่างระหว่างการซื้อขายที่ดินกับการเช่าพื้นที่ในเกาะสมุยคืออะไร?

การซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ทันที ทางผู้ซื้อได้ครอบครองทรัพย์เต็มรูปแบบ แต่การเช่าพื้นที่เป็นสิทธิใช้งานตามสัญญาและมักมีข้อจำกัดการโอน

ขั้นตอนการเปรียบเทียบทนายความก่อนจ้างควรทำอะไรบ้าง?

ตรวจสอบประวัติ ผลงาน คำติชมจากลูกค้า และขอใบเสนอราคที่ชัดเจน พร้อมเปรียบเทียบเงื่อนไขสัญญา

ฉันควรมีเอกสารภาษาอังกฤษหรือไทยในสัญญาหรือไม่?

สัญญามักมีทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ เพื่อให้เข้าใจและบังคับใช้ได้กับผู้เกี่ยวข้องทั้งหมด

ขั้นตอนตรวจสอบชื่อเจ้าของก่อนซื้อคืออะไร?

ตรวจสอบจากทะเบียนโฉนดที่ดินที่กรมที่ดินออกให้ ตรวจสอบสิทธิจำนอง และข้อพิพาทที่พบก่อนทำสัญญา

หากเกิดข้อพิพาทที่เกาะสมุยควรทำอย่างไร?

ปรึกษาทนายความทันทีเพื่อพิจารณาทางเลือก เช่น เจรจา ไกล่เกลี่ย หรือฟ้องคดี กระบวนการนี้มักใช้หลายเดือน

5. ทรัพยากรเพิ่มเติม

• กรมที่ดิน (Department of Lands) - https://www.dol.go.th
• จังหวัดสุราษฎร์ธานี - สำนักงานที่ดินจังหวัดสุราษฎร์ธานี ( Provincial Land Office )
• กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (Department of Business Development) - https://www.dbd.go.th

6. ขั้นตอนถัดไป

1. กำหนดวัตถุประสงค์การลงทุนและประเภททรัพย์สินที่ต้องการบนเกาะสมุย ประมาณ 3-5 วัน
2. เช็คข้อจำกัดการครอบครองทรัพย์สินสำหรับต่างชาติ และทางเลือกที่เหมาะสม เช่น เช่าระยะยาวหรือคอนโด ตรวจสอบเอกสาร
3. หาทนายความเชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเกาะสมุย ประมาณ 1-2 สัปดาห์
4. ทำ due diligence เบื้องต้นกับเจ้าของทรัพย์และกรมที่ดิน เพื่อยืนยันสถานะกรรมสิทธิ์
5. ร่างและเจรนาสัญญาเบื้องต้น พร้อมระบุเงื่อนไขการโอนและการชำระ
6. ดำเนินการจดจำนอง/โอนสิทธิ์ที่ดินที่กรมที่ดิน และบันทึกสัญญาผ่านทนายความ
7. ติดตามสถานะการอนุมัติและการบันทึกอย่างเป็นทางการ ใช้เวลาโดยรวมประมาณ 1-3 เดือนขึ้นไป