ทนายความ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่ดีที่สุดใน กรุงเทพมหานคร

1. เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในกรุงเทพมหานคร, ประเทศไทย

ภาพรวม กฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในกรุงเทพมหานครอิงกับกฎหมายกลางของประเทศไทย เช่น พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และ พระราชบัญญัติรัษทรัพย์ที่ดิน เนื้อหาสำคัญครอบคลุมการเป็นเจ้าของ การซื้อขาย เช่า และการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ ทั้งในรูปแบบอาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม และพื้นที่เช่าประเภทสำนักงาน รีสอร์ท หรือศูนย์การค้า ทั้งนี้ กระบวนการตรวจสอบชื่อผู้ถือครอง การจดทะเบียน และการตรวจสอบภาษีเป็นส่วนหนึ่งของการทำ Due Diligence ก่อนทำธุรกรรมในกรุงเทพมหานคร

การดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ต้องสอดคล้องกับ กฎหมายที่บังคับใช่ทั่วประเทศ เช่น พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และ พระราชบัญญัติค condominium พ.ศ. 2522 พร้อมกับกระบวนการออกใบอนุญาตอาคารจากหน่วยงานท้องถิ่น ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีท้องถิ่น เป็นต้น ล้วนมีผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายและระยะเวลาของโครงการ

กรมที่ดินระบุว่าการตรวจสอบสิทธิการครอบครองและข้อจำกัดการถือครองที่ดินของบุคคลต่างชาติเป็นสิ่งสำคัญก่อนทำสัญญาซื้อขายหรือสัญญาเช่าในพื้นที่กรุงเทพมหานคร

สถานะทางกฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ จึงมักต้องการ คำแนะนำจากทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เพื่อประกันความถูกต้องและป้องกันความเสี่ยงทางกฎหมาย

2. ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

ต่อไปนี้คือสถานการณ์เฉพาะที่พบในกรุงเทพมหานคร ที่ต้องการความช่วยเหลือทางกฎหมายเพื่อให้การทำธุรกรรมปลอดภัยและราบรื่น

• คุณเป็นชาวต่างชาติที่ต้องเช่าที่ดินหรือซื้ออาคารเพื่อใช้งานสำนักงาน ต้องตรวจสอบข้อจำกัดการถือครอง และเงื่อนไขสัญญาเช่าเพื่อไม่ให้ละเมิดกฎหมาย
• คุณกำลังซื้ออาคารพาณิชย์หรือพื้นที่เช่าขนาดใหญ่ และต้องตรวจสอบทรัพย์สิน (title search) เพื่อหาข้อจำกัด จุดชนวนภาระผูกพัน หรือภาระหนี้ที่เกี่ยวข้อง
• คุณต้องร่างหรือทบทวนสัญญาเช่าพื้นที่ค้าปลีกในห้างสรรพสินค้า หรือโครงการรวมเช่าระบบ CAM และค่าใช้จ่ายร่วมที่ซับซ้อน
• คุณวางแผนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ต้องตรวจสอบข้อกำหนดการออกแบบ การอนุมัติของหน่วยงานท้องถิ่น และใบอนุญาตก่อสร้าง
• บริษัทต้องปรับโครงสร้างกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเพื่อการลงทุนระยะยาว หรือเพื่อให้สอดคล้องกับข้อกำหนดภาษีและการถือครองโดยนิติบุคคล
• คุณต้องซื้อขายคอนโดมิเนียมในบริเวณกรุงเทพฯ และต้องตรวจสอบสัดส่วนการเป็นเจ้าของโดยต่างชาติ และสภาพทุนในนิติบุคคลอาคารชุด

3. ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

ต่อไปนี้เป็นกฎหมาย/ระเบียบที่มีผลกระทบโดยตรงต่อการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในกรุงเทพมหานคร:

• พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 - กำหนดหลักการก่อสร้าง ปรับปรุง อาคาร และการตรวจสอบความปลอดภัย รวมถึงขั้นตอนการออกใบอนุมัติอาคาร ซึ่งบังคับใช้ทั่วประเทศ และบังคับใช้ผ่านหน่วยงานท้องถิ่นของกรุงเทพมหานคร
• พระราชบัญญัติค condominium พ.ศ. 2522 - ควบคุมการครอบครองและการจัดการอาคารชุดในกรุงเทพมหานครและทั่วประเทศ โดยมีกฎระเบียบเรื่องกรรมสิทธิ์ในห้องชุดและการดูแลพื้นที่ส่วนกลาง
• พระราชบัญญัติลดหย่อนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 - กำหนดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สินต้องชำระ ซึ่งมีผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายในโครงการพัฒนาและการถือครองทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร

แนวคิดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องมักปรับปรุงผ่านประกาศระเบียบที่ออกโดยหน่วยงานรัฐ ผู้ประกอบการจึงควรตรวจสอบแหล่งข้อมูลทางกฎหมายฉบับล่าสุดผ่านแหล่งข้อมูลทางราชการ

4. คำถามที่พบบ่อย

อะไรคือความแตกต่างระหว่างการซื้อทรัพย์สินเพื่อใช้งานเองกับการเช่าในกรุงเทพฯ?

การซื้อทรัพย์สินเป็นกรรมสิทธิ์และมีความเสี่ยงด้านภาษีและการถ่ายโอน ส่วนการเช่าจะลดความเสี่ยงด้านเงินทุน แต่คุณอาจต้องยอมรับข้อจำกัดในการควบคุมการใช้งาน

อย่างไรที่ฉันควรเริ่มต้นเมื่อจะลงทุนซื้ออาคารพาณิชย์ในกรุงเทพฯ?

เริ่มจากการทำ Due Diligence ตรวจสอบ title deed ตรวจสอบภาระผูกพัน และตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้าง ก่อนลงนามสัญญาซื้อขาย

เมื่อไหร่ควรปรึกษาทนายความก่อนเซ็นสัญญาเช่าพื้นที่ค้าปลีก?

ควรปรึกษาทันทีที่มีข้อเสนอเช่าพื้นที่หรือคำสัญญาเบื้องต้น เพื่อให้ทนายตรวจสอบเงื่อนไขเรื่องค่าใช้จ่ายร่วม ค่าบริการ และสิทธิการออกจากสัญญา

ที่ไหนฉันสามารถตรวจสอบกฎหมายที่เกี่ยวข้องได้อย่างเป็นทางการ?

ควรตรวจสอบผ่านเว็บไซต์ของกรมที่ดิน (dol.go.th) และกรุงเทพมหานคร (bangkok.go.th) เพื่อดูประกาศราชการและข้อกำหนดล่าสุด

ทำไมการตรวจสอบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจึงสำคัญในการลงทุน?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างส่งผลต่อค่าใช้จ่ายในการถือครองและราคาขาย ฉนั้นการคำนวณต้นทุนรวมจึงขึ้นกับสถานะภาษีปัจจุบัน

สามารถใช้นิติบุคคลต่างชาติในการถือครองทรัพย์ได้อย่างไรในกรุงเทพฯ?

ต่างชาติไม่สามารถถือครอง land โดยตรงได้ในกรุงเทพฯ แต่สามารถถือครองทรัพย์ผ่านวิธีอื่น เช่น การถือครองผ่านบริษัทไทยที่มีสัดส่วนทุนที่ควบคุม หรือการเช่าเป็นระยะยาวตามเงื่อนไขกฎหมาย

ควรทราบข้อแตกต่างระหว่างสัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขายอย่างไร?

สัญญาซื้อขายเป็นผูกพันทางสิทธิ์ในการถือครอง ส่วนสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาทางเลือกที่มูลค่ากลาง บางกรณีต้องมีเงื่อนไขเคร่งครัด เช่น เงินมัดจำ และเงื่อนไขเผื่อการตรวจสอบ title

การตรวจสอบชื่อผู้ถือครองทรัพย์ในกรุงเทพฯ มีขั้นตอนอย่างไร?

ผู้ซื้อควรตรวจสอบจากทะเบียนทรัพย์สิน ณ กรมที่ดิน เพื่อดูชื่อเจ้าของและรายการภาระที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการอุทธรณ์หรือการจำนองที่เกี่ยวข้อง

ฉันควรคาดการณ์ค่าใช้จ่ายในการทำ Due Diligence อย่างไร?

ค่าใช้จ่ายรวมขึ้นกับขนาดทรัพย์สินและความซับซ้อนของโครงการ ปกติรวมถึงค่าธรรมเนียมผู้ตรวจสอบและค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบ title

ฉันจะทราบได้อย่างไรว่าเงื่อนไขสัญญาเช่เหมาะสมกับธุรกิจฉัน?

ทนายจะช่วยประเมินความเหมาะสมของระยะเวลาสัญญา ค่า CAM และเงื่อนไขยกเลิก เพื่อให้คุณใช้พื้นที่ได้ตามเป้าหมาย

การมีทนายความช่วยให้กระบวนการลดความเสี่ยงอย่างไร?

ทนายช่วยตรวจร่างสัญญา เจรจาเงื่อนไขที่เป็นประโยชน์ และตรวจสอบความสอดคล้องกับกฎหมาย เพื่อป้องกันข้อพิพาท

ทำไมต้องมีการตรวจสอบสัญญาและเอกสารอย่างละเอียด?

เพื่อป้องกันข้อจำกัดทางกฎหมาย ภาระผูกพันที่ไม่เปิดเผย และความเสี่ยงด้านภาษี โดยเฉพาะเมื่อทำธุรกรรมใหญ่

5. ทรัพยากรเพิ่มเติม

• - ข้อมูลเกี่ยวกับการถือครองที่ดิน การจดทะเบียน และข้อกำหนดทางทรัพย์สิน
• - ระเบียบ แจกใบอนุญาตอาคาร และข้อกำหนดการวางผังเมืองในกรุงเทพฯ
• สำนักงานกฤษฎีกาและระบบกฎหมาย Krisdii - พระราชบัญญัติสำคัญ เช่น ควบคุมอาคาร คอนโดมิเนียม และภาษีที่ดิน

ลิงก์อ้างอิงทางการ:

• กรมที่ดิน (dol.go.th)
• กรุงเทพมหานคร (bangkok.go.th)
• ระบบกฎหมาย Krisdii (laws.krisdii.go.th)

6. ขั้นตอนถัดไป

1. ระบุแนวทางธุรกิจและงบประมาณก่อนค้นหาทนายความ ระบุว่าคุณต้องการซื้อหรือเช่า และประเภททรัพย์สิน
2. ค้นหาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในกรุงเทพฯ โดยอ้างอิงประสบการณ์ในโครงการคล้ายกัน
3. ติดต่อหลายทนายเพื่อขอคำปรึกษาเบื้องต้น และขอรายการคำถามที่คุณอยากถาม
4. นัดปรึกษาเพื่อให้ทนายประเมินความเสี่ยง พร้อมเรียกค่าใช้จ่ายประมาณการ
5. ขอให้ทนายตรวจสอบเอกสารสำคัญ ได้แก่ สัญญา เช็ค Title Deed ใบอนุญาต และภาษีที่เกี่ยวข้อง
6. เปรียบเทียบข้อเสนอค่าธรรมเนียมและระยะเวลาการให้บริการของทนายแต่ละราย
7. ตัดสินใจและเซ็นสัญญากับทนายความที่คุณมั่นใจในการคุ้มครองสิทธิและผลประโยชน์