ทนายความ อสังหาริมทรัพย์ ที่ดีที่สุดใน กรุงเทพมหานคร

1. เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร, ประเทศไทย

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีกรอบหลักที่ใช้ทั่วประเทศ โดยมุ่งคุ้มครองผู้ซื้อ-ผู้ขายและความปลอดภัยในการถือครองทรัพย์สิน สำหรับกรุงเทพมหานคร การบังคับใช้มุ่งเน้นการออกใบอนุญาตก่อสร้าง การลงทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และการควบคุมการใช้อาคารตามระเบียบท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง

ทรัพย์สินในกรุงเทพมหานครมักเกิดข้อสงสัยเรื่องการถือครองสิทธิ การรับรองกรรมสิทธิ์ และการแบ่งสัดส่วนทรัพย์ร่วมในอาคารชุด เช่น คอนโดมิเนียม และบ้านเดี่ยวในโครงการ การตรวจสอบที่มาของทรัพย์สินและข้อจำกัดการใช้งานจึงเป็นส่วนสำคัญของการให้คำปรึกษากฎหมาย

2. ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

ต่อไปนี้คือสถานการณ์เฉพาะในกรุงเทพมหานครที่มักต้องการความช่วยเหลือจากทนายความ

• ซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ ต้องตรวจสอบสัญญาซื้อขาย เอกสารนิติบุคคล และสิทธิส่วนร่วมในอาคาร เพื่อป้องกันการมีข้อพิพาทภายหลัง
• เช่าพื้นที่สำนักงานระยะยาวในกรุงเทพฯ มีข้อกำหนดเรื่องค่าเช่า ค่าเปลี่ยนสภาพ และสัญญาออกจากสัญญา หลักประกัน และการบังคับใช้สัญญา
• มีข้อสงสัยเรื่องการถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติในกรุงเทพฯ ต้องขอคำแนะนำว่าวิธีการลงทุนที่ถูกต้องคืออะไร เช่น การถือครองผ่านนิติบุคคลหรือสัญญาเช่า
• กรณีมีภาระจำยอมหรือปัญหาสิทธิในที่ดินและรั้วบ้านในกรุงเทพฯ ต้องประเมินสิทธิและข้อจำกัดในการใช้งานที่ดิน
• กรณีโครงสร้างอาคารมีปัญหาตามข้อกำหนดการควบคุมอาคาร ต้องขอคำปรึกษาเรื่องใบอนุญาตต่อเติม ยืนยันความปลอดภัย และความถูกต้องตามกฎหมาย

3. ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

ในกรุงเทพมหานคร กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการครอบครองและการใช้อสังหาริมทรัพย์มีทั้งมาตรฐานระดับประเทศที่บังคับใช้ทั่วประเทศ และระเบียบท้องถิ่นที่บังคับใช้เฉพาะในกรุงเทพฯ

• พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 (Building Control Act) - กำหนดกรอบการออกใบอนุญาตก่อสร้าง ปรับปรุง และควบคุมความปลอดภัยของอาคาร ใช้บังคับทั่วประเทศ รวมถึงกรุงเทพมหานคร
• พระราชบัญญัติควบคุมการใช้อาคารและที่ดินในกรุงเทพมหานคร (ระเบียบท้องถิ่นของกรุงเทพมหานคร) - กำหนดแนวทางการใช้ประโยชน์ที่ดิน การแบ่งเขต และข้อกำหนดด้านการอาคารในพื้นที่กรุงเทพฯ ซึ่งมีการปรับปรุงโดยหน่วยงานท้องถิ่นเป็นระยะ
• พระราชบัญญัติลานและภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Land and Building Tax Act) พ.ศ. 2562 - ควบคุมภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศ ใช้ในกรุงเทพมหานครด้วย โดยมีการปรับอัตราภาษีตามมูลค่าทรัพย์สิน

หมายเหตุ ข้อมูลเกี่ยวกับการแก้ไขและประกาศล่าสุดอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามประกาศราชการ คุณสามารถตรวจสอบเอกสารทางกฎหมายได้จากแหล่งข้อมูลราชการ เช่น กรมที่ดิน และกรุงเทพมหานคร

4. คำถามที่พบบ่อย

อะไรคือเอกสารสำคัญในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร?

เอกสารหลักรวมถึงสัญญาซื้อขาย โฉนด/หนังสือแสดงสิทธิ บัตรประจำตัวผู้ซื้อ-ผู้ขาย สำเนาบัตรประชาชน สำนวนรับเงินมัดจำ และเอกสารภาษีที่ดินหากมี

อย่างไรฉันจะตรวจสอบชื่อเจ้าของและภาระจำยอมก่อนซื้อ?

ตรวจสอบรายการชื่อในโฉนดที่ดินที่กรมที่ดินออกให้ ตรวจสอบภาระจำยอม เช่น จำนอง หรือสิทธิการใช้ประโยชน์ และดูสัญญาโอนที่ถูกต้องตามกฎหมาย

เมื่อไหร่ที่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์?

ค่าธรรมเนียมโอนมีประมาณ 2-3% ของมูลค่าทรัพย์สิน ได้ชำระเมื่อไปทำการโอนที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร ซึ่งมักเรียกก่อนการโอน

ที่ไหนฉันขอใบอนุญาตก่อสร้างหรืองานต่อเติมในกรุงเทพ?

ขอใบอนุญาตที่กรมโยธาธิการและผังเมือง หรือหน่วยงานกรุงเทพมหานครที่รับผิดชอบในพื้นที่ โดยทั่วไปต้องยื่นแบบและส่งแบบพร้อมแบบแปลน

ทำไมต่างชาติถึงไม่สามารถถือครองที่ดินในกรุงเทพโดยตรง?

ตามกฎหมายไทย ชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองครอบครองที่ดินได้โดยตรง ต้องลงทุนผ่านแนวทางอื่น เช่น ผ่านนิติบุคคลไทยที่มีสัดส่วนการถือหุ้นที่เหมาะสม หรือเช่าที่ดินตามสัญญา

สามารถทนายความช่วยตรวจร่างสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพได้หรือไม่?

ได้ ทนายจะตรวจประเด็นเรื่องระยะเวลาสิ้นสุดค่าเช่า สิทธิในการต่ออายุ และข้อผูกมัดการบำรุงรักษา เพื่อป้องกันข้อพิพาท

ควรทำ due diligence ก่อนซื้อคอนโดในกรุงเทพอย่างไร?

ตรวจสอบสัญญาความเป็นเจ้าของ นิติบุคคล แจ้งหนี้ ค่าส่วนกลาง ปัญหากายภาพโครงการ และประวัติผู้อาศัยในคอนโด เพื่อป้องกันข้อพิพาท

อะไรคือความแตกต่างระหว่างโฉนด Chanote กับ Nor Sor ในกรุงเทพ?

Chanote เป็นโฉนดที่ดินที่มีความมั่นคงสูงสุด (รับรองได้ชัดเจนว่าคือทรัพย์สินจริง) ในขณะที่ Nor Sor เป็นเอกสารสิทธิที่มีความมั่นคงน้อยกว่า ดังนั้นจึงควรตรวจสอบให้แน่ใจ

อย่างไรการตรวจสอบนิติบุคคลของคอนโดมีความสำคัญ?

นิติบุคคลดูแลบำรุงรักษาอาคารและสภาพความเป็นอยู่ภายในคอนโด ตรวจสอบสถานะทางการเงิน การเรียกเก็บค่าใช้จ่าย และข้อบังคับภายในอาคาร

เมื่อไหร่ควรเริ่มหาทนายเมื่อมีข้อพิพาทด้านอสังหาริมทรัพย์?

เริ่มหาทนายเมื่อเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับสัญญา โฉนด หรือการบังคับใช้สัญญา เพื่อป้องกันความเสียหายและรักษาสิทธิ์ทันที

ที่ไหนหาข้อมูลสถิติอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องในกรุงเทพ?

ตรวจสอบข้อมูลจากแหล่งราชการ เช่น กรมที่ดิน สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม หรือ สำนักสถิติของกรุงเทพมหานคร

ทำไมควรขอคำปรึกษากฎหมายก่อนลงนามสัญญาซื้อขาย?

เพื่อให้คุณเข้าใจสิทธิ์และหน้าที่ตามสัญญา ตรวจสอบข้อจำกัดทางกฎหมาย การแบ่งสัดส่วนทรัพย์ และความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

5. ทรัพยากรเพิ่มเติม

ด้านล่างนี้เป็นแหล่งข้อมูลทางราชการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

• กรมที่ดิน (Department of Lands) - งานทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ชั้นหลักฐานการเป็นเจ้าของ และการตรวจสอบสิทธิ์
• กรุงเทพมหานคร (Bangkok Metropolitan Administration) - ข้อมูลระเบียบท้องถิ่น การควบคุมอาคาร และผังเมืองกรุงเทพมหานคร
• ราชกิจจานุเบกษา - แหล่งเผยแพร่พระราชบัญญัติ พระราชกฤษฎีกา และประกาศที่มีผลบังคับใช้

ลิงก์อ้างอิง

• กรมที่ดิน (Department of Lands) - dol.go.th
• กรุงเทพมหานคร (BMA) - bma.go.th
• ราชกิจจานุเบกษา - ratchakitcha.soc.go.th

6. ขั้นตอนถัดไป

1. ระบุกลุ่มทรัพย์สินที่ต้องการและงบประมาณ พร้อมประมาณเวลา 1-2 สัปดาห์
2. ค้นหาทนายความหรือสำนักงานกฎหมายที่มีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ 1-2 สัปดาห์
3. ปรึกษาทนายเพื่อประเมินความเสี่ยงและเตรียมเอกสารหลัก 1-3 นัด
4. ดำเนินการตรวจสอบเอกสารทรัพย์สิน (โฉนด สัญญา และภาระจำยอม) และรายละเอียดนิติบุคคล 2-4 สัปดาห์
5. ทำ due diligence และร่างคำแนะนำการดำเนินการต่อไป เช่น การซื้อ-ขายหรือการเช่า 1-3 สัปดาห์
6. เจรจาข้อตกลงและสรุปเงื่อนไขสำคัญก่อนลงนาม 1-2 สัปดาห์
7. นัดหมายพิสูจน์ทรัพย์สินและดำเนินการโอนที่ดิน/อาคารที่กรมที่ดิน ภายใน 1-3 เดือน