ทนายความ สัญญาอสังหาริมทรัพย์และการเจรจาต่อรอง ที่ดีที่สุดใน กรุงเทพมหานคร

1. About สัญญาอสังหาริมทรัพย์และการเจรจาต่อรอง Law in Bangkok, Thailand

สัญญาอสังหาริมทรัพย์และการเจรจาต่อรอง คือ สัญญาและข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขาย เช่า หรือการจัดการสิทธิในทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร ซึ่งรวมถึงบ้าน คอนโดมิเนียม และพื้นที่เช่าเชิงพาณิชย์ การเจรจาเงื่อนไขที่ชัดเจน การตรวจสอบสิทธิในที่ดิน และการหาทางออกเมื่อเกิดข้อพิพาทเป็นส่วนสำคัญของการทำธุรกรรมนี้ ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายช่วยตรวจทานสัญญา ประเมินความเสี่ยง และเตรียมแผนการแก้ไขหากมีข้อผิดพลาด

ในกรุงเทพมหานคร หลักสำคัญรวมถึงการตรวจสอบทะเบียนสิทธิในที่ดิน การจดจำนอง และข้อกำหนดเฉพาะสำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ รวมถึงข้อบังคับภายในอาคารชุดที่ควบคุมโดยกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้การดำเนินการเป็นไปตามกฎหมายไทยและป้องกันความเสียหายทางการเงิน

บันทึกสำคัญ การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมักเกี่ยวข้องกับหลายหน่วยงาน เช่น กรมที่ดิน กรมสรรพากร และหน่วยงานที่ดูแลโครงการอาคารชุด ผู้ใช้บริการควรมีทนายความหรือนักกฎหมายที่เชื่อถือได้ เพื่อความชัดเจนและความปลอดภัยในการลงทุน

“In Thailand, foreigners cannot own land, but they may own condominium units within the foreign ownership cap of 49 percent in a building.”

Source: Department of Lands (กรมที่ดิน) and Condominium Act overview - official government information

2. Why You May Need a Lawyer

การมีทนายความช่วยเหลือใน Bangkok มีความสำคัญในสถานการณ์ต่อไปนี้ เพื่อหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดและลดความเสี่ยงทางกฎหมาย

• Review and negotiation of a sales and purchase agreement เมื่อซื้อคอนโดหรือบ้านในกรุงเทพ ทนายช่วยตรวจเงื่อนไขการชำระ เงินมัดจำ และเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อป้องกันข้อจำกัดที่อาจทำให้คุณเสียเปรียบหากเกิดข้อพิพาทภายหลัง
• Due diligence on land title and encumbrances เจ้าของที่ดินหรือผู้ซื้อควรตรวจสอบโฉนด สิทธิครอบครอง และภาระจำนอง ก่อนลงนาม เพื่อป้องกันการถูกบังคับขายหรือการอ้างสิทธิที่ไม่ชัดเจน
• Deposit and escrow arrangements กรอกข้อตกลงมัดจำและการถือเงินฝากไว้ในบัญชีทรัสต์ ทนายช่วยออกแบบเงื่อนไขการคืนมัดจำและเหตุเมื่อสัญญายกเลิก
• Foreign ownership constraints for condo purchases หากคุณเป็นชาวต่างชาติ การซื้อคอนโดมิเนียมต้องสอดคล้องกับข้อจำกัด 49% ของจำนวนยูนิตในอาคาร ทนายช่วยตรวจสอบโครงสร้างผู้เป็นเจ้าของและการจัดการร่วม
• Commercial lease negotiations สำหรับอาคารสำนักงานหรือร้านค้า การเจรจาเงื่อนไรเช่า การปรับบริการ และระยะเวลาการยกเลิกสัญญาเป็นเรื่องที่ทนายช่วยวางกรอบได้
• Dispute resolution and enforcement เมื่อเกิดข้อพิพาท เช่น การผิดนัดชำระ หรือการบยกเลิกสัญญา ทนายจะเสนอแนวทางทางกฎหมาย ทั้งการเจรจาและการฟ้องร้อง

3. Local Laws Overview

ด้านล่างเป็นภาพรวมของกฎหมายหลักที่มักถูกอ้างอิงในกรุงเทพมหานครเพื่อสัญญาอสังหาริมทรัพย์และการเจรจาต่อรอง

Civil and Commercial Code

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ governs สัญญาและการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงสัญญาจะซื้อจะขาย การวางเงินมัดจำ และการบังคับคดี ความชัดเจนของเงื่อนไข และการจัดการข้อผูกพันของคู่สัญญเป็นองค์ประกอบหลัก

Land Code

กฎหมายที่ควบคุมการเป็นเจ้าของและการโอนสิทธิในที่ดินในประเทศไทย โดยทั่วไปชาวต่างชาติยังไม่สามารถถือครองที่ดินได้โดยตรง แต่สามารถถือครองในรูปแบบอื่นๆ ตามที่กฎหมายกำหนด เช่น การเช่าระยะยาว หรือการเป็นเจ้าของคอนโดภายใต้ขอบเขตที่กฎหมายกำหนด

Condominium Act B.E. 2522

Act that governs ownership of condominium units among both Thai and foreign nationals โดยมีข้อจำกัดการถือครองของชาวต่างชาติไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตในอาคาร และกำหนดการจัดการทรัพย์ส่วนกลางและสิทธิในพื้นที่ร่วม

“Foreign ownership of land is prohibited, while condo ownership by foreigners is allowed up to a 49 percent cap in a building.”

Source: Department of Lands and Condominium Act overview - official government sources

4. Frequently Asked Questions

What is a sale and purchase contract in Bangkok real estate?

The sale and purchase contract outlines price, payment terms, date of transfer, and conditions precedent. It governs what happens if either side defaults.

How do I verify a title deed before signing?

Check the Chanote or Nor Sor 4 Jor title at the Department of Lands. Look for encumbrances, liens, and ownership history.

When should I hire a Bangkok real estate lawyer?

Hire before signing any agreement or paying deposits to ensure terms protect you and to review due diligence results.

Where do I register the property transfer in Bangkok?

Transfers are registered at the local Department of Lands office that handles the property location in Bangkok.

Why should I involve a lawyer in negotiations with developers?

Lawyers translate legal terms, identify hidden charges, and safeguard deposit terms and delivery timelines.

Can foreigners own a condo in Bangkok?

Yes, foreigners may own condo units subject to the 49% foreign ownership cap in the building.

Should I use a power of attorney for signing on my behalf?

Power of attorney can be used but must be carefully drafted to define scope, limits, and revocation terms.

Do I need to register a foreigner’s lease differently?

Commercial and residential leases may have different rules; ensure the lease is compliant with Thai law and local practice.

Is the deposit refundable if the deal falls through?

Refundability depends on contract terms such as conditions precedent and breach by either party.

How much can I expect to pay in legal fees?

Fees vary by complexity and region; expect a stated percentage or fixed fee for review and negotiation services.

Do I need to understand the building’s juristic person rules?

Yes. Building management and common area rules affect ownership rights and service charges.

What if the seller delays the transfer beyond the agreed date?

Legal remedies include contract termination, deposit recovery, and possible damages or penalties negotiated in the contract.

5. Additional Resources

• - Official source for land registration, title checks, and transfer procedures in Thailand. https://dol.go.th
• - Provides guidance on real estate taxes, transfer taxes, and stamp duties related to property transactions. https://www.rd.go.th
• - Official legal data and Thai law references including the Civil and Commercial Code, Land Code, and Condominium Act. https://www.krisdika.go.th