ทนายความ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่ดีที่สุดใน บางกะปิ

1. เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบางกะปิ, ประเทศไทย

บางกะปิเป็นเขตหนึ่งของกรุงเทพมหานครที่มีพื้นที่พาณิชย์คึกคัก บริเวณถนนหลักอย่างศรีนครินทร์ รามคำแหง และร่มรื่นบางช่วง มีการพัฒนาอาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม และพื้นที่เช่าพาณิชย์หลายขนาด

ภาพรวมกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ในบางกะปิประกอบด้วยกฎหมายระดับชาติ ซึ่งบังคับทั่วไปทั่วประเทศ และกฎหมายท้องถิ่นที่สอดคล้องกับกรุงเทพมหานคร โดยรวมแล้ว ประเภททรัพย์ที่เกี่ยวข้องได้แก่ ที่ดิน อาคาร และทรัพย์ร่วม (คอนโด/อาคารพาณิชย์) รวมถึงสัญญาเช่าและสัญญาซื้อขาย

ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในบางกะปิจึงต้องพิจารณาเอกสารสำคัญ เช่น โฉนดที่ดิน หนังสือสำคัญแสดงการครอบครอง และสัญญาต่างๆ รวมถึงใบอนุญาตการก่อสร้างและการใช้งานตามผังเมืองที่กำหนด

2. ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

สถานการณ์ต่อไปนี้เป็นตัวอย่างที่มักต้องการทนายความเพื่อให้คำปรึกษาและดำเนินการอย่างถูกต้องตามกฎหมายในบางกะปิ

• ฉันต้องการเซ็นสัญญาเช่าพื้นที่ค้าปลีกบนถนนศรีนครินทร์ ต้องการให้เงื่อนไขคุ้มครองผู้เช่าอย่างชัดเจน
• มีข้อพิพาทเรื่องค่าธรรมเนียมบำรุงหรือค่าไฟระหว่างเจ้าของพื้นที่และผู้เช่า
• ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้งานเป็นคลังสินค้า หรือสำนักงาน และทราบสิทธิ์การครอบครองที่ดิน
• ต้องตรวจสอบสิทธิ์ในที่ดินก่อนลงนามสัญญาซื้อขายและตรวจสอบเอกสารโฉนด
• ต้องจัดตั้งองค์กรโครงการ (SPV) เพื่อถือครองทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ในบางกะปิ
• มีข้อสงสัยเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือภาษีธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์

เหตุผลหลัก คือการลดความเสี่ยงจากสัญญาเช่าหรือสัญญาซื้อขาย ความผิดพลาดทางเอกสาร หรือข้อกำหนดของผังเมืองที่อาจกระทบการใช้งานในระยะยาว

3. ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

พระราชบัญญัติลักษณะครอบครองที่ดิน พ.ศ. 2497 เป็นกฎหมายพื้นฐานที่ควบคุมการถือครองและโครงสร้างสิทธิในที่ดินทั่วประเทศ รวมถึงกรณีการให้เช่าที่ดินระยะยาว

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มุ่งเน้นการออกแบบอาคาร การขออนุญาตปลูกสร้าง และมาตรฐานความปลอดภัย ซึ่งมีผลโดยตรงต่อการเปิดใช้งานพื้นที่เชิงพาณิชย์ในบางกะปิ

พระราชบัญญัติควบคอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำกับการเป็นเจ้าของร่วมและการใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง เหมาะกับโครงการคอนโดมิเนียมและอาคารที่มีหน่วยพาณิชย์ภายในอาคาร

พระราชบัญญัติคำมั่นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ปรับแนวทางการจัดเก็บภาษีที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน ซึ่งมีผลต่อค่าใช้จ่ายในการครอบครองทรัพย์เชิงพาณิชย์

อ้างอิง: พระราชบัญญัติลักษณะครอบครองที่ดิน พ.ศ. 2497 และ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เป็นบทบัญญัติหลักที่อ้างอิงโดย krisdika.go.th และ dol.go.th

อ้างอิง: ข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สามารถตรวจสอบได้ที่ Krisdika และกรมที่ดินของประเทศไทย

4. คำถามที่พบบ่อย

อะไรคือสัญญาเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์และต่างจากสัญญาเช่าที่ดินอย่างไร?

สัญญาเช่พื้นที่เชิงพาณิชย์มักครอบคลุมพื้นที่อาคาร เช่น ร้านค้าหรือสำนักงาน ส่วนสัญญาเช่าที่ดินเกี่ยวกับการใช้งานที่ดินโดยตรง ความแตกต่างหลักอยู่ที่ทรัพย์สิทธิ์และระยะเวลาที่กำหนดในกิจการพาณิชย์

อย่างไร ตรวจสอบสิทธิ์ในที่ดินก่อนลงนามสัญญา?

ตรวจดูโฉนด หนังสือรับรองการครอบครอง และประวัติการโอน ระวังข้อจำกัดการใช้หรือตั้งสิทธิ์รบกวน เช่น จำนองหรือข้อจำกัดการก่อสร้าง

เมื่อไหร่ควรจ้างทนายก่อนเซ็นสัญญาเช่า?

ควรปรึกษาทนายก่อนเซ็นสัญญาเมื่อมีเงื่อนไอนไม่ชัดเจน เงื่อนไขการชำระ ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม หรือหากมีข้อสงสัยด้านสิทธิการครอบครอง

ที่ไหนควรขอใบอนุญาตก่อสร้างหรือใช้งานพื้นที่?

ขอใบอนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในพื้นที่ เช่น กรมโยธาธิการและผังเมือง หรือสำนักงานเขตบางกะปิ โดยมักจะต้องตรวจสอบกับผังเมืองและการใช้งานอาคาร

ทำไมสัญญาเช่ควรมีข้อกำหนดการปรับค่าเช่า annually?

เพื่อลดความเสี่ยงต่อการเกิดค่าเช่าที่สูงขึ้นแบบไม่เป็นธรรม และช่วยให้ผู้เช่ทราบค่าใช้จ่ายล่วงหน้า

สามารถใช้ SPV เพื่อถือครองทรัพย์ในบางกะปิได้ไหม?

ได้ โดยทั่วไป บริษัทจัดตั้งเพื่อถือครองทรัพย์ (Special Purpose Vehicle) สามารถลดความซับซ้อนด้านการโอนกรรมสิทธิ์และภาษีได้ แต่ควรมีคำปรึกษากฎหมายสำหรับโครงสร้างและข้อจำกัด

ควรคำนึงถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างไร?

ต้องทราบอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกฎหมายในประเทศไทย และคิดถึงผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายรวมของทรัพย์เชิงพาณิชย์

อะไรคือขั้นตอนการตรวจสอบสัญญาซื้อขายก่อนลงนาม?

ตรวจสอบชื่อผู้ขาย สิทธิครอบครอง โฉนด สภาพทรัพย์ รายละเอียดการโอน และเงื่อนไขการชำระเงิน รวมถึงเงื่อนไขการรับมอบทรัพย์

ควรระวังอะไรเมื่อทำสัญญาซื้อขายอาคารพาณิชย์ในบางกะปิ?

ระวังเงื่อนไขการห้ามหักล้าง การจ่ายเงินมัดจำ และเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาที่อาจส่งผลต่อค่าชดเชย

ผู้ซื้อควรทำอะไรเมื่อมีข้อพิพาทสัญญา?

พิจารณาไกล่เกลี่ยหรือฟ้องร้องมูลค่าได้ขึ้นกับข้อพิพาท ตรวจสอบข้อสัญญา และหลักฐานการสื่อสาร

สามารถเปลี่ยนการใช้งานพื้นที่ได้หลังรับมอบหรือไม่?

ขึ้นกับข้อกำหนดในสัญญา เช็คเงื่อนไขการใช้งาน และการขออนุญาตจากเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นก่อนทำการเปลี่ยนแปลง

สัญญาเช่าพื้นที่มีระยะเวลายาวส่งผลอย่างไรต่อค่าเช่า?

ระยะเวลายาวอาจให้เงื่อนไขและราคาที่ยุติธรรมมากขึ้น แต่ต้องระวังเงื่อนไขการปรับค่าเช่าและข้อกำกับการยกเลิก

ควรตรวจสอบขอบเขตพื้นที่และสิทธิ์ใช้งานส่วนกลางหรือส่วนร่วมหรือไม่?

ควรระบุในสัญญาว่าพื้นที่ใช้ร่วมเป็นอย่างไร และใครรับผิดชอบค่าส่วนกลาง เพื่อป้องกันข้อพิพากร

5. ทรัพยากรเพิ่มเติม

ด้านล่างคือแหล่งข้อมูลทางการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในประเทศไทย

• กรมที่ดิน (Department of Lands) - ผู้ดูแลเอกสารสิทธิ์และทะเบียนที่ดิน
• สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Krisdika) - ข้อความกฎหมายฉบับราชการ
• กรุงเทพมหานคร (Bangkok Metropolitan Administration) - ข้อกำหนดการใช้งานพื้นที่และผังเมือง

เว็บไซต์ทางการที่แนะนำ:

• กรมที่ดิน (dol.go.th)
• สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (krisdika.go.th)
• กรุงเทพมหานคร (bma.go.th)

6. ขั้นตอนถัดไป

1. กำหนดความต้องการและงบประมาณด้านอสังหาริมทรัพย์ เช็คว่าต้องการซื้อ เช่า หรือพัฒนาโครงการ (1-2 สัปดาห์)
2. รวบรวมเอกสารสำคัญ เช่น โฉนด หนังสือสำคัญการครอบครอง และสัญญาที่เกี่ยวข้อง (2-4 สัปดาห์)
3. ปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพื่อประเมินความเสี่ยง (1 สัปดาห์)
4. ตรวจสอบสิทธิ์ในทรัพย์สินและเงื่อนไขทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ Bangkapi (2-4 สัปดาห์)
5. เจรจาแก้ไขเงื่อนไขสัญญาและข้อกำหนดทางภาษีร่วมกับคู่สัญญา (1-3 สัปดาห์)
6. ดำเนินการลงนามสัญญาและดำเนินการทางธุรกรรมตามขั้นตอนของกรมที่ดิน/กรมธนารักษ์ (2-6 สัปดาห์)
7. ติดตามการรับมอบทรัพย์และตรวจสอบเอกสารหลังการโอน/เช่า เพื่อป้องกันข้อผิดพลาดในอนาคต