ทนายความ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่ดีที่สุดใน บางนา

1. About อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ Law in Bang Na, Thailand

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ใน Bang Na มุ่งเน้นการค้าขาย เช่า และบริหารทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ เช่น ห้องสำนักงาน อาคารสำนักงานเช่า ร้านค้า สถานีบริการ และโครงการพาณิชย์มอลล์ ตลอดจนการพัฒนาโครงการอาคารพาณิชย์และอาคารผสมในพื้นที่กรุงเทพฯ เขตบางนาที่มีการขยายตัวสูง ความต้องการด้านกฎหมายในพื้นที่นี้รวมถึงการตรวจสอบสิทธิในที่ดิน การทำสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ การโอนกรรมสิทธิ์ และการปฏิบัติตามข้อบังคับการออกแบบอาคารและการใช้งานพื้นที่ให้สอดคล้องกับผังเมืองของกรุงเทพมหานคร

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ใน Bang Na รวมถึงการตรวจสอบสิทธิในที่ดิน การจดทะเบียนโฉนด การทำสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ และกรอบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติในกรอบที่ถูกกำหนดไว้ในกฎหมายไทย ทั้งนี้ ผู้ประกอบการหรือนักลงทุนควรได้รับคำปรึกษาจากทนายความอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในพื้นที่กรุงเทพฯ เพื่อให้การเจรจาและการดำเนินงานเป็นไปตามกฎหมายทั้งหมด

ข้อเท็จจริงสำคัญ บทลงโทษและข้อบังคับเกี่ยวกับการซื้อขาย การเช่า และการจดทะเบียนทรัพย์สินในประเทศไทยมักมีการเปลี่ยนแปลง การติดตามข้อมูลจากหน่วยงานทางราชการเป็นสิ่งสำคัญ เช่น กระทรวงมหาดไทย กรมที่ดิน และสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา เพื่อให้กระบวนการเป็นไปอย่างถูกต้องและมีประสิทธิภาพ

“การจดทะเบียนสัญญาเช่าในทรัพย์สินที่ดินที่มีระยะเวลามากกว่าสามปีจะมีบทบัญญัติเข้าสู่ระบบและสามารถบังคับใช้ต่อบุคคลภายนอกได้”

Source: กรมที่ดิน (Department of Lands) และข้อมูลนโยบายจากหน่วยงานราชการ

2. Why You May Need a Lawyer

• เช่าพื้นที่ค้าปลีกระยะยาวในย่านบางนา: บริษัทผู้เช่าต้องการสัญญาเช่าที่ชัดเจนเรื่องค่าเช่า ค่า service charge และเงื่อนไขการต่อสัญญา ทนายความจะตรวจสอบข้อกำหนดที่มักถูกทำให้ซับซ้อนและเขียนข้อกำหนดที่คุ้มครองสิทธิคุณอย่างชัดเจน

• ซื้อหรือขายทรัพย์สินพาณิชย์ที่มีภาระการเงิน: ก่อนลงนาม คุณต้องตรวจสอบประวัติทรัพย์สิน การจำนอง และภาระจำกัดอื่นๆ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงทางการเงิน

• ตั้งบริษัทเพื่อถือครองที่ดินหรืออาคาร: กฎหมายต่างๆ มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการถือครองของชาวต่างชาติและเงื่อนไขในการจดทะเบียนโดยบริษัทในประเทศไทย ทนายจะช่วยออกแบบโครงสร้างการถือครองที่สอดคล้องกับกฎหมาย

• การตรวจสอบโฉนดและชื่อกรรมสิทธิ์: การตรวจสอบโฉนดและรายการจดทะเบียนมีความสำคัญ เพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีปัญหาทะเบียนหรือสิทธิทับซ้อนที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

• ข้อพิพาทเกี่ยวกับสัญญาเช่า หรือข้อพิพาทกับผู้ให้เช่า: ทนายจะช่วยเจรจาไกล่เกลี่ย หรือดำเนินการในชั้นศาลหากจำเป็น เพื่อคุ้มครองสิทธิของคุณและลดความเสี่ยง

• การเตรียมเอกสารการโอนทรัพย์สิน: การโอนทรัพย์สินในกรุงเทพฯ ต้องผ่านกระบวนการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน ทนายจะช่วยตรวจสอบเอกสารและประสานงานกับเจ้าหน้าที่

3. Local Laws Overview

สองสามกฎหมายหลักที่มีผลโดยตรงต่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ใน Bang Na ได้แก่ Civil and Commercial Code, Land Code และ Condominium Act

Civil and Commercial Code มาตราและบทความที่เกี่ยวข้องกับการเช่าและการขายทรัพย์สินที่ดิน รวมถึงสัญญาอาศัยและสิทธิครอบครองที่ดิน กฎหมายนี้มีบทบาทสำคัญในการกำหนดเงื่อนไขและการบังคับใช้สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ในกรุงเทพมหานคร

Land Code กำกับการครอบครองและการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน รวมถึงข้อจำกัดการถือครองของชาวต่างชาติและการจดทะเบียนชื่อในระบบกรมที่ดิน การตรวจสอบโฉนดและประวัติการจดทะเบียนเป็นขั้นตอนสำคัญก่อนการทำธุรกรรม

Condominium Act บังคับใช้กับการถือครองหน่วยของอาคารชุดในกรุงเทพมหานคร และกำหนดเงื่อนไขการเป็นเจ้าของร่วมของวิลล่าและยูนิตภายในโครงการ คงคำสั่งว่าคนไทยและชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของหน่วยในอาคารชุดได้ตามข้อกำหนดที่กฎหมายระบุ

“สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา และกรมที่ดินเป็นแหล่งข้อมูลหลักในการตรวจสอบกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายเช่า และการจดทะเบียนทรัพย์สินในเขตกรุงเทพมหานคร”

Sources: ใบประกาศและข้อกำหนดจาก Krisdika (krisdika.go.th) และ Department of Lands (dol.go.th)

4. Frequently Asked Questions

What is the role of a real estate lawyer in Bang Na?

A real estate lawyer reviews contracts, conducts due diligence, and handles registration steps at the Land Office to protect your interests in Bangkok.

How do I start a lease negotiation for a commercial space?

Begin with a clear brief of desired terms, identify negotiation points, and have a lawyer draft or review the lease draft before signing.

What is the difference between a sale and a transfer of ownership?

Sale transfers ownership of land or building title, while a transfer records the change of ownership in the Land Department's registry.

When should I involve a lawyer in a property transaction?

Involving a lawyer early saves time and reduces risk, especially for lengthy leases, complex title histories, or foreign ownership considerations.

Where can I find official information on Thai property laws?

Consult the Krisdika website for law texts and the Department of Lands for registration procedures and forms.

Why can I not own land as a foreigner in Bangkok?

Thai law generally restricts land ownership by non-residents, with alternatives like long-term leases or owning units in certain buildings under condo rules.

Do I need to pay stamp duty or transfer fees for a property deal?

Yes, Thai law requires stamp duties, transfer fees, and possibly specific business taxes depending on the transaction type and property value.

How long does it take to register a land transfer in Bangkok?

Registration at the Land Office typically takes several weeks, depending on document completeness and processing load.

Can a foreigner own a condominium in Bangkok?

Foreigners may own condominium units up to a specified percentage of units within a building, subject to statutory limits and other conditions.

Should I hire a lawyer to review a commercial lease before signing?

Yes. A lawyer helps identify hidden liabilities, determine renewal options, and clarify maintenance and service charge responsibilities.

Is a notary required for land transactions in Bang Na?

Notarial signatures are not always mandatory but can be recommended for important documents to protect signatures and authenticity.

Do I need to prepare a due diligence package before purchasing?

Yes. A due diligence package typically includes title history, encumbrances, liens, zoning compliance, and occupancy status of the property.

5. Additional Resources

• Department of Lands (กรมที่ดิน) - เป็นหน่วยงานรัฐที่ดูแลการจดทะเบียนที่ดิน และโฉนดทรัพย์สิน รวมถึงการตรวจสอบประวัติการถือครอง dol.go.th

• Bangkok Metropolitan Administration (BMA) - ดูแลการวางผังเมือง การอนุมัติการก่อสร้าง และการบังคับใช้กฎระเบียบภายในกรุงเทพมหานคร bangkok.go.th

• Council of State / Krisdika - แหล่งข้อมูลกฎหมายไทยฉบับรวบรวมและคำอธิบายทางกฎหมาย รวมถึงพระราชกฤษฎีกาและข้อความทางกฎหมาย krisdika.go.th

6. Next Steps

1. กำหนดวัตถุประสงค์และงบประมาณ ระบุว่าคุณต้องการซื้อ เช่า หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดใน Bang Na และกำหนดงบประมาณที่พร้อมใช้งาน

2. รวบรวมเอกสารพื้นฐาน สำเนาบัตรประชาชน สัญญาเช่าปัจจุบัน (ถ้ามี) ใบแสดงการจดทะเบียนบริษัท และโฉนด/สัญญาซื้อขายที่เกี่ยวข้อง

3. ค้นหาทนายความที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ใน Bang Na ตรวจสอบประสบการณ์ในพื้นที่ กรุงเทพฯ และบริษัทร่วมทุนที่คุณต้องการ

4. นัดปรึกษาเบื้องต้น ถามเรื่องค่าใช้จ่าย กระบวนการ และระยะเวลาที่คาดหวัง พร้อมขอเอกสารสัญญาต้นฉบับเพื่อให้ทนายตรวจสอบ

5. ขอ Engagement Letter ตกลงค่าธรรมเนียม และขอบเขตงานที่ทนายจะดูแล เพื่อปกป้องคุณในขั้นตอนถัดไป

6. ดำเนินการตรวจสอบเอกสารและสัญญา ให้ทนายทำ due diligence, ตรวจสอบสิทธิการครอบครอง, และเงื่อนไขสัญญาเช่า/ซื้อ-ขาย

7. ดำเนินการตามขั้นตอนทางราชการ โดยทนายจะตรวจสอบขั้นตอนจดทะเบียนที่กรมที่ดิน และการเรียกเก็บภาษีที่เกี่ยวข้อง