ทนายความ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่ดีที่สุดใน วังทองหลาง

เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในวังทองหลาง, ประเทศไทย

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในวังทองหลางอยู่ภายใตกรอบกฎหมายกลางของประเทศไทย โดยหลักครอบคลุมการโอนกรรมสิทธิ์ การจำนอง และการเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ในอาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก

นอกเหนือจากกฎหมายกลางแล้ว หน่วยงานท้องถิ่นและหน่วยงานรัฐ เช่น กรมที่ดินและกรุงเทพมหานคร จะออกระเบียบปฏิบัติที่เกี่ยวข้องกับการออกเอกสารโอน ใบอนุญาตก่อสร้าง และการใช้งานพื้นที่ตามข้อบังคับท้องถิ่น

วังทองหลางเป็นเขตที่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์หลากหลาย ประกอบด้วย อาคารพาณิชย์สูง อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก ความซับซ้อนทางกฎหมายมักเกี่ยวกับการถือครองที่ดินและข้อจำกัดการใช้งานพื้นที่

ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

• ฉันจะซื้ออาคารพาณิชย์ในวังทองหลาง ต้องการทนายความเพื่อทำ due diligence title และตรวจสอบภาระจำนองก่อนการโอน เพื่อป้องกันการเสี่ยงด้านชื่อผู้ถือครอง
• ฉันจะลงนามสัญญาเช่าพาณิชย์ระยะยาว ที่วังทองหลาง ทนายความช่วยตรวจสอบเงื่อนไขการต่ออายุ ค่าเช่า และการรับประกันความเรียบร้อยของสัญญา
• มีข้อพิพาทสัญญาเช่า กับผู้เช่าในอาคารที่ดินวังทองหลาง ทนายความช่วยเจรจาและฟ้องคดีหากจำเป็น
• ต้องการปรับเปลี่ยนการใช้งานอาคาร เช่น เปลี่ยนจากพาณิชย์เป็นสำนักงาน ทนายความตรวจสอบเงื่อนไขการอนุมัติและใบอนุญาต
• ลงทุนร่วมทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ทนายความช่วยร่างสัญญาร่วมทุนและกำหนดสิทธิ ส่วนแบ่ง และความรับผิดชอบ
• ข้อจำกัดการถือครองสำหรับชาวต่างชาติ ทนายความช่วยอธิบายความเสี่ยงและข้อจำกัดตามกฎหมายที่ดินในประเทศไทย

ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

พระราชบัญญัติลักษณะทรัพย์ (ที่ดิน) พ.ศ. 2477 กำหนดกรอบการถือครองที่ดินและการโอนสิทธิ์ มาตรการควบคุมและภาระผูกพันต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการโอนทรัพย์สินในประเทศไทย

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 กำหนดสิทธิในการเป็นเจ้าของห้องชุดและข้อบังคับการจัดการร่วมในโครงการคอนโด สาระสำคัญคือเงื่อนไขการเป็นเจ้าของร่วมและการบริหารทรัพย์สินส่วนกลาง

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดมาตรฐานการออกแบบ ก่อสร้าง และการใช้งานอาคาร รวมถึงการขอใบอนุญาตและการตรวจสอบโครงสร้าง โดยมีการบังคับใช้อย่างต่อเนื่องในกรุงเทพมหานคร

กรุงเทพมหานครมีข้อกำหนดท้องถิ่นในการออกใบอนุญาตอาคารและการควบคุมการใช้งานพื้นที่ ซึ่งต้องปฏิบัติตามคู่กับกฎหมายกลางของประเทศ

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมด้านกฎหมายและระเบียบที่เกี่ยวข้อง ให้ตรวจสอบลิงก์ทางการต่อไปนี้

แหล่งข้อมูลเพิ่มเติมและแนวทางปฏิบัติ: krisdika.go.th, dol.go.th, bangkok.go.th

คำถามที่พบบ่อย

อะไรคือขั้นตอนเริ่มต้นเมื่อจะซื้ออาคารพาณิชย์ในวังทองหลาง?

เริ่มจากตรวจสอบโฉนดที่ดินและประวัติการเป็นเจ้าของก่อนรับรองความถูกต้อง จากนั้นตรวจสอบภาระจำนองและข้อจำกัดการครอบครองผ่านกรมที่ดิน

สัญญาเช่าพาณิชย์ในวังทองหลางควรรวมอะไรบ้าง

ควรรวมเงื่อนไขเรื่องค่าเช่า ระยะเวลาสัญญา เงื่อนไขการต่ออายุ และความรับผิดชอบระหว่างผู้เช่กับผู้ให้เช่า รวมถึงเงื่อนไขการปรับค่าเช่าและการซ่อมบำรุง

กระบวนการตรวจสอบโฉนดที่ดินก่อนซื้อในวังทองหลางใช้เวลานานแค่ไหน

โดยทั่วไปใช้ 2-4 สัปดาห์ ขึ้นอยู่กับความครบถ้วนของเอกสารและความซับซ้อนของทรัพย์สิน

ค่าใช้จ่ายในการจ้างทนายความอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในกรุงเทพ

ค่าใช้จ่ายรวมรวมประมาณ 50,000-180,000 บาท ขึ้นกับขอบเขตงานและความซับซ้อนของรายการตรวจสอบ

ฉันควรบรรลุกับทนายเมื่อไรในกระบวนการซื้อ-ขาย

ควรปรึกษาทันทีเมื่อเริ่มต้นกระบวนการ due diligence และก่อนลงนามสัญญา เพื่อป้องกันข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้น

อะไรคือความต่างระหว่างครอบครองกรรมสิทธิ์และสิทธิครองครองเช่าในกรุงเทพ

กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ (freehold) เปิดโอกาสใช้งานตลอดเวลา ในขณะที่ leasehold ให้สิทธิใช้งานตามระยะเวลาที่ระบุในสัญญา

การขออนุญาตปรับปรุงอาคารในวังทองหลางต้องทำที่ไหน

ต้องยื่นขออนุญาตต่อหน่วยงานท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมอาคารและกรุงเทพมหานคร ตามข้อกำหนดการใช้งานและความปลอดภัย

สัญญาเช่ามีข้อกำหนดการย้ายผู้เช่มีผลอย่างไร

ข้อกำหนดนี้มีผลต่อความต่อเนื่องในการใช้งานและสิทธิในการเรียกร้องค่าเสียหายได้ หากไม่ปฏิบัติตามอาจเกิดการยกเลิกสัญญาได้

หากเป็นการลงทุนร่วมทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในวังทองหลาง ควรทำสัญญาอย่างไร

สัญญาควรกำหนดส่วนแบ่ง ความรับผิดชอบในการดำเนินโครงการ และกลไกการแก้ไขข้อพิพาท พร้อมเงื่อนไขการจ่ายผลตอบแทน

อะไรคือขั้นตอนสำคัญในการป้องกันข้อพิพาทก่อนลงนามสัญญา

ทำ due diligence อย่างครบถ้วน ตรวจทานเงื่อนไขสำคัญรวมถึงภาระการจำนองและสิทธิการใช้งานก่อนเซ็นสัญญา

ทำไมกฎหมายต่างประเทศมีข้อจำกัดในการถือที่ดินในวังทองหลาง

ประเทศไทยจำกัดการถือครองที่ดินโดยบุคคลต่างชาติ จึงต้องใช้โครงสร้างทางกฎหมายที่ถูกต้อง เช่น ผ่านบริษัทไทยหรือสิทธิในห้องชุดคอนโด

ฉันเช่าพื้นที่สำนักงานระยะยาว มีความเสี่ยงอะไรบ้างที่ต้องระวัง

ความเสี่ยงหลักคือเงื่อนไขการต่ออายุ ความรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และข้อกำหนดการปรับค่าเช่าหรือยกเลิกสัญญา

ทรัพยากรเพิ่มเติม

1) กรมที่ดิน (Department of Lands) - คู่มือการโอนกรรมสิทธิ์และการค้นหาประวัติทรัพย์สิน

2) สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Krisdika) - ฐานข้อมูลกฎหมายไทยและบังคับใช้

3) กรุงเทพมหานคร (Bangkok Metropolitan Administration) - แนวปฏิบัติด้านการออกใบอนุมัติอาคารและการใช้งานพื้นที่ในวังทองหลาง

• กรมที่ดิน: https://dol.go.th
• krisdika.go.th: https://www.krisdika.go.th
• Bangkok.go.th: https://www.bangkok.go.th

ขั้นตอนถัดไป

1. ระบุชนิดทรัพย์สินและเงินทุนที่พร้อมใช้งาน ใช้เวลา 1-3 วัน
2. ขอสำเนาโฉนด หนังสือแสดงการเป็นเจ้าของ และทะเบียนบริษัท หากมี ใช้เวลา 2-5 วัน
3. นัดปรึกษาเพื่อประเมินขอบเขตงาน และค่าใช้จ่าย โดยทั่วไป 1-7 วัน
4. ตรวจโฉนด ภาระจำนอง กลุ่มผู้ถือครอง และข้อจำกัดการใช้งาน ใช้ 2-4 สัปดาห์
5. ให้ทนายความตรวจดูเงื่อนไขการเช่า การชำระค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขการเลิกหรือปรับเปลี่ยน ใช้ 1-2 สัปดาห์
6. เมื่อทุกฝ่ายเห็นพ้องควบคู่กับการลงนามทางกฎหมาย ใช้ 1-2 วัน
7. จัดการเอกสารการโอนและการจดทะเบียนกับกรมที่ดินหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ใช้ 2-4 สัปดาห์