ทนายความ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่ดีที่สุดใน ภูเก็ต

1. เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในภูเก็ต, ประเทศไทย

ภูเก็ตปฏิบัติตามกรอบกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยร่วมกับระเบียบท้องถิ่น เน้นการโอนสิทธิครอบครอง การเช่า และข้อกำหนดการถือครองทรัพย์สินของต่างชาติ

กรอบหลักประกอบด้วยกฎหมายกลาง เช่น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และพระราชบัญญัติเก็บภาษีทรัพย์สินร่วมกับข้อบังคับท้องถิ่นของภูเก็ต

ข้อเท็จจริงสำคัญ การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ต้องมีการตรวจสอบชื่อเจ้าของ ที่ดิน อาคาร และภาระจำนองก่อนทำสัญญา เพื่อป้องกันความเสี่ยงทางกฎหมายและภาระภาษี

สำหรับผู้ประกอบการในภูเก็ต ความเข้าใจในกฎหมายเกี่ยวกับการถือครองโดยชาวต่างชาติและระบบการเป็นเจ้าของร่วม (คอนโด) มีบทบาทสำคัญในการวางกลยุทธ์การลงทุนและการดำเนินโครงการ

2. ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

• ตรวจสอบสถานะทรัพย์สินและชื่อเจ้าของจริง ก่อนซื้อหรือให้เช่า เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการถ่ายโอนโดยบุคคลที่ไม่ถูกต้องหรือมีข้อจำกัดการถือครอง

• ร่างและทบทวนสัญญาซื้อขายเชิงพาณิชย์ เพื่อให้เงื่อนไขการชำระเงิน การรับมอบพื้นที่ และการรับประกันเป็นธรรม

• เจรจาเงื่อนไขสัญญาเช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์ เช่น สัญญาเช่าพื้นที่ห้างสรรพสินค้า โรงแรม หรืออาคารสำนักงาน ที่มาพร้อมสิทธิในการต่ออายุและเงื่อนไขการบำรุงรักษา

• พิจารณาวิธีถือครองทรัพย์สินสำหรับชาวต่างชาติ เช่น เช่าระยะยาว 30 ปี หรือโครงสร้างบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นไทยส่วนใหญ่ เพื่อให้สอดคล้องกฎหมาย

• บริหารความเสี่ยงด้านภาษีและภาระจดทะเบียน เช่น ภาษีทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายการโอน เพื่อให้ธุรกรรมเป็นไปอย่างถูกต้องและเพียงพอ

3. ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำกับการออกแบบ การก่อสร้าง และการใช้อาคาร เพื่อความปลอดภัยและการใช้งานที่เหมาะสมในภูเก็ต

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 กำหนดกรอบการเป็นเจ้าของห้องชุดในโครงการคอนโด โดยชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด

การถือครองต่างด้าวห้องชุดในคอนโดสามารถทำได้ภายใต้มาตรการที่กำหนดโดยกฎหมายคอนโดมิเนียม

นอกจากนี้ พระราชบัญญัติเก็บภาษีทรัพย์สิน (Land and Building Tax Act) พ.ศ. 2562 เป็นกรอบภาษีที่มีผลกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โดยมีการบังคับใช้ร่วมกับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินและการจัดเก็บภาษี

ภาษีทรัพย์สินและการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นประเด็นสำคัญในการวางแผนการถือครองในภูเก็ต

สถานะท้องถิ่นอาจมีข้อกำหนดเพิ่มเติมของจังหวัดภูเก็ตผ่าน สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต และหน่วยงานท้องถิ่นอื่นๆ ซึ่งควรตรวจสอบก่อนทำสัญญา

แหล่งข้อมูลเพิ่มเติมอ้างอิงกฎหมายหลัก ได้แก่ กรมที่ดิน และแหล่งราชการอื่นๆ เพื่อความถูกต้องในการใช้งานจริง

4. คำถามที่พบบ่อย

อะไรคือข้อจำกัดการถือครองที่ดินสำหรับต่างชาติในภูเก็ต?

โดยทั่วไป คนต่างด้าวห้ามถือครองที่ดินในประเทศไทย แต่สามารถใช้งานผ่านทางคอนโดมิเนียมที่ไม่เกิน 49% ของยูนิตทั้งหมด หรือผ่านการเช่าระยะยาวได้ตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

อย่างไรถึงจะซื้อทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ในภูเก็ตอย่างถูกต้อง?

ต้องผ่านการตรวจสอบชื่อเจ้าของ การตรวจสอบภาระหนี้และสิทธิในทรัพย์สิน และมีทนายช่วยร่างสัญญา ซื้อ-ขาย พร้อมการลงนามจดทะเบียนที่กรมที่ดิน

เมื่อไหร่ควรจ้างทนายความก่อนทำสัญญา?

โดยเฉพาะเมื่อทรัพย์สินมีภาระจำนอง ข้อจำกัดการถือครอง หรือมีหลายฝ่ายเกี่ยวข้อง ทนายความช่วยตรวจสอบ Due Diligence และความถูกต้องของสัญญา

ที่ไหนสามารถตรวจสอบชื่อเจ้าของทรัพย์สินในภูเก็ตได้?

ข้อมูลชื่อเจ้าของทรัพย์สินอยู่ในฐานข้อมูลของกรมที่ดิน และสำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต คุณสามารถขอกลั่นกรองผ่านทนายเพื่อความถูกต้องและความเป็นส่วนตัว

ทำไมกฎหมายคอนโดถึงมีข้อจำกัดเรื่อง Foreign Ownership?

เพื่อป้องกันการครอบครองโดยต่างชาติในทรัพย์สินที่ดินและเพื่อให้การถือครองเกิดความสมดุลทางกฎหมายในธุรกิจคอนโด

สามารถถือครองทรัพย์สินผ่านบริษัทต่างชาติได้ไหม?

มีวิธีที่บริษัทที่มีผู้ถือหุ้นไทยส่วนใหญ่ถือครองทรัพย์สินได้ แต่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดการถือหุ้นและการเปิดเผยข้อมูลภายในกฎหมาย

การตรวจสอบสัญญาซื้อขายต้องดูอะไรบ้าง?

ดูเงื่อนไขการชำระเงิน การรับมอบพื้นที่ ความรับผิดชอบโครงสร้าง การบำรุงรักษา และเงื่อนไขการยกเลิกสัญญา พร้อมการลงนามและการจดทะเบียน

ค่าใช้จ่ายในการจ้างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์อยู่ประมาณเท่าไหร่?

ค่าธรรมเนียมขึ้นกับความซับซ้อนของทรัพย์สินและระยะเวลาการทำ Due Diligence โดยทั่วไปตั้งแต่หลักหมื่นถึงหลักแสนบาทสำหรับงานขั้นพื้นฐาน

ระยะเวลาทั้งหมดของกระบวนการซื้อขายในภูเก็ตมักใช้เวลานานแค่ไหน?

กระบวนการขึ้นอยู่กับความพร้อมของเอกสารและการจดทะเบียน โดยทั่วไปอยู่ในช่วง 4-12 สัปดาห์นับจากเริ่มต้นไปจนถึงโอนทรัพย์สิน

ฉันต้องการคอนโดในภูเก็ตหรือไม่ และข้อกำหนดเป็นอย่างไร?

หากคุณเป็นชาวต่างชาติ คุณสามารถซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด และต้องเป็นโครงการที่ถูกต้องตามกฎหมายคอนโดมิเนียม

ความแตกต่างระหว่างสัญญาซื้อขายกับสัญญาเช่าพื้นที่อย่างไร?

สัญญาซื้อขายโอนความเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ส่วนสัญญาเช่าพื้นที่ให้สิทธิใช้พื้นที่ตามระยะเวลาที่ระบุ โดยมักมีข้อกำหนดเกี่ยวกับค่าเช่า ค่าใช้จ่าย และการบำรุงรักษา

ฉันควรตรวจสอบข้อมูลใดก่อนตกลงทำสัญญาเช่?

ตรวจสอบระยะเวลาการเช่า เงื่อนไขการต่ออายุ ค่าบำรุงรักษา ค่าใช้จ่ายรวม และสิทธิทางเลือกในกรณียกเลิกหรือปรับปรุงโครงการ

มีข้อควรระวังด้านภาษีในการทำธุรกรรมในภูเก็ตหรือไม่?

ควรพิจารณาภาษีทรัพย์สินและภาษีการโอน โดยการวางแผนภาษีร่วมกับทนายและผู้เชี่ยวชาญบัญชี เพื่อหลีกเลี่ยงภาษีผิดพลาด

5. ทรัพยากรเพิ่มเติม

• กรมที่ดิน (Department of Lands) - เว็บไซต์ทางการ abierto เพื่อข้อมูลการถือครองและการจดทะเบียนทรัพย์สิน

  https://www.dol.go.th

• สำนักงานที่ดินจังหวัดภูเก็ต - หน่วยงานราชการภูเก็ตที่ให้บริการจดทะเบียนและตรวจสอบเอกสารทรัพย์สิน

  https://www.dol.go.th

• กรมสรรพากร (Revenue Department) - ข้อมูลเกี่ยวกับภาษีทรัพย์สินและการบังคับใช้นโยบายภาษี

  https://www.rd.go.th

6. ขั้นตอนถัดไป

1. ระบุวัตถุประสงค์ธุรกิจและงบประมาณ กำหนดขอบเขตสินทรัพย์ที่ต้องการและเงินทุนพร้อมสำหรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น

2. ค้นหาทรัพย์สินในภูเก็ตที่ตรงกับความต้องการ ตรวจสอบทำเล โครงสร้าง และขนาดพื้นที่ให้เหมาะกับธุรกิจ

3. เรียกดูและตรวจสอบข้อมูลชื่อเจ้าของ ใช้บริการทนายเพื่อทำ Due Diligence อย่างละเอียด

4. จ้างทนายความภูเก็ตเพื่อร่างสัญญา ให้ครอบคลุมเงื่อนไขการชำระ การรับมอบพื้นที่ และเงื่อนไม้ยกเลิก

5. เจรจาและสรุปเงื่อนไขสัญญา เคลียร์ข้อสงสัยทั้งหมดก่อนลงนาม

6. ลงนามและจดทะเบียนทรัพย์สิน ยื่นคำขอจดทะเบียนที่กรมที่ดิน และจัดทำสัญญาเช่าหรือโอนทรัพย์สินอย่างเป็นทางการ

7. ตรวจสอบภาษีและค่าใช้จ่ายหลังโอน จัดทำเอกสารภาษีและปรับปรุงทะเบียนตามที่กฎหมายกำหนด