ทนายความ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่ดีที่สุดใน บ้านคลองประเวศ

1. เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบ้านคลองประเวศ, ประเทศไทย

กฎหมายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในบ้านคลองประเวศควบคุมการซื้อขาย การเช่า และการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ เช่น อาคารพาณิชย์ พื้นที่เช่ากำไร อาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า ทั้งในแง่การโอนสิทธิ การทำสัญญา และการลงทะเบียน

กรอบกฎหมายหลักรวมถึงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับสัญญาและการโอนสิทธิ การถือครองที่ดินและกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และข้อกำหนดเฉพาะด้านอสังหาริมทรัพย์ เช่น กฎหมายคอนโดมิเนียม และข้อบังคับเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ในบ้านคลองประเวศ ผู้ประกอบการและผู้ลงทุนควรระวังเรื่องการถือครองที่ดินโดยบุคคลต่างด้าว การตรวจสอบเอกสารสิทธิและภาระจำกัดบนที่ดิน และการปฏิบัติตามข้อกำหนดการก่อสร้างและการใช้งานพื้นที่อย่างเหมาะสม

2. ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

• การเจรจาสัญญาเช่าพื้นที่ค้าปลีกในบ้านคลองประเวศ ทนายความช่วยร่างเงื่อนไขค่าเช่า ค่า escalation และการยกเลิกสัญญาเพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาท
• ความเสี่ยงด้านสิทธิในที่ดินสำหรับการซื้อเพื่อพัฒนาพื้นที่ กรรมสิทธิ์และการถือครองโดยต่างชาติมีข้อจำกัด ต้องมีโครงสร้างการถือครองผ่านบริษัทไทยหรือรูปแบบอื่นที่ถูกกฎหมาย
• การตรวจสอบเอกสารและข้อกำหนดการก่อสร้าง ก่อนขอใบอนุญาตก่อสร้างและก่อนลงนามโครงการใหญ่ในพื้นที่
• พื้นฐานในการจัดตั้งสัญญาร่วมทุนหรือ Leaseback วางเงื่อนไขการใช้งานพ่วงกระบวนการโอนสิทธิและการคุ้มครองทางกฎหมาย
• ข้อพิพาทเกี่ยวกับรั้วที่ดินหรือการเวนคืน ทนายช่วยวางแผนแนวทางฟ้องร้องหรือการไกล่เกลี่ย
• ภาษีและค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม คำอธิบายค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีที่เกี่ยวข้องเพื่อให้ทราบงบประมาณที่แท้จริง

3. ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

2-3 กฎหมายหลักที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในประเทศไทย ได้แก่

• พระราชบัญญัติลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 โดยกำหนดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฐานที่ดินและการใช้งานทรัพย์สิน
• พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 กำหนดวิธีการถือครองและการจัดการห้องชุดในโครงการคอนโด รวมถึงสิทธิส่วนบุคคลของเจ้าของห้องและข้อกำหนดการรวมทุน
• พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดหลักการออกแบบ การก่อสร้าง และระบบความปลอดภัย เพื่อต่อสู้ความเสี่ยงด้านอาคารในพื้นที่พาณิชย์

อ้างอิงข้อมูลเบื้องต้นจากแหล่งข้อมูลราชการ: กรมที่ดิน (dol.go.th) สำหรับการจดทะเบียนสิทธิในที่ดิน, กรมสรรพากร (rd.go.th) สำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, ราชกิจจานุเบกษา (ratchakitcha.soc.go.th) สำหรับพระราชบัญญัติและประกาศที่บังคับใช้

4. คำถามที่พบบ่อย

อะไรคือความแตกต่างระหว่างสัญญาซื้อขายและสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์?

สัญญาซื้อขายถ่ายโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ ส่วนสัญญาเช่าจะให้สิทธิใช้อสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาที่กำหนดโดยผู้ให้เช่า ทั้งสองแบบมีผลผูกพันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

อย่างไรจึงจะตรวจสอบสิทธิ์ในที่ดินก่อนตัดสินใจซื้อ?

ต้องตรวจสอบโฉนด/title deed และรายการภาระจำกัดที่ดินกับกรมที่ดิน รวมถึงตรวจสอบการจดจำนองและคำสั่งศาลที่เกี่ยวข้องจากหน่วยงานที่รับผิดชอบ

เมื่อไหร่ควรจ้างทนายความก่อนลงนามสัญญา?

ควรจ้างตั้งแต่ช่วงเวลาก่อนทำ due diligence และก่อนลงนามสัญญาฉบับใดๆ เพื่อให้ตรวจสอบความถูกต้องของทรัพย์สินและเงื่อนไขทางกฎหมาย

ที่ไหนควรจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์?

การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต้องทำที่กรมที่ดินในพื้นที่ทรัพย์สิน ตั้งแต่ขั้นตอนการตรวจสอบเอกสารจนถึงการจดจำนองหากมี

ทำไมสัญญาเช่าพื้นที่ค้าปลีกในบ้านคลองประเวศถึงต้องมีเงื่อนไขการยกเลิก?

เงื่อนไขการยกเลิกช่วยให้คู่สัญญามีความชัดเจนในกรณีที่ผู้เช่ไม่ได้รับการต่อสัญญาหรือกรณีการเปลี่ยนแปลงการใช้งานพื้นที่ เพื่อป้องกันข้อพิพาท

สามารถหาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ใกล้บ้านคลองประเวศได้จากที่ไหน?

คุณสามารถหาทนายความหรือที่ปรึกษากฎหมายจากสมาคมทนายความจังหวัดหรือบริษัทกฎหมายที่มีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ เช็คความเชี่ยวชาญในพื้นที่

ค่าใช้จ่ายในการว่าจ้างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์มักรวมอะไรบ้าง?

ค่าปรึกษา รายชั่วโมง และค่าธรรมเนียมงานตามขั้นตอน เช่น ตรวจสอบเอกสาร ร่างสัญญา เจรจาต่อรอง และคดีความหากเกิดข้อพิพาท

ระยะเวลาของกระบวนการโอนอสังหาริมทรัพย์ในบ้านคลองประเวศมักใช้เวลานานเท่าใด?

โดยทั่วไป การโอนกรรมสิทธิ์ในกรณีที่ไม่มีข้อพิพาทใช้เวลาประมาณ 2-6 สัปดาห์หากเอกสารครบถ้วน แต่กรณีมีข้อพิพาทอาจนานขึ้น

ฉันต้องการซื้อเป็นบริษัทหรือบุคคลธรรมดา มีข้อดีข้อเสียอย่างไร?

การซื้อผ่านบริษัทอาจช่วยลดความเสี่ยงด้านการถือครองที่ดินของบุคคลต่างด้าว แต่มีภาษีและค่าใช้จ่ายในการดูแลโครงสร้างบริษัท ขณะที่การซื้อเป็นบุคคลธรรมดไม่ต้องตั้งบริษัท แต่มีข้อจำกัดด้านการถือครองที่ดิน

ความแตกต่างระหว่างการซื้อผ่านนายหน้า vs นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อย่างไร?

นายหน้าช่วยเจรจาและตรวจสอบเอกสารทั่วไป ในขณะที่นักพัฒนาอาจมีข้อกำหนดพิเศษ เช่นเงื่อนไขการส่งมอบและการรับประกันโครงสร้าง

ที่ไหนควรตรวจสอบรายละเอียดใบอนุญาตก่อสร้างก่อนเริ่มโครงการ?

ตรวจสอบกับหน่วยงานท้องถิ่นและกรมโยธาธิการและผังเมือง โดยเฉพาะมาตรการความปลอดภัยและการอนุมัติแบบก่อสร้าง

ทำไมการตรวจสอบภาระจำกัดการจำนองจึงสำคัญก่อนซื้อ?

ภาระจำกัดอาจส่งผลต่อสิทธิในการใช้งานและการโอนกรรมสิทธิ์ การตรวจสอบเพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทภายหลังเป็นสิ่งสำคัญ

เมื่อเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับรั้วหรือเขตที่ดินควรทำอย่างไร?

ปรึกษาทนายเพื่อประเมินทางเลือก เช่น การไกล่เกลี่ยหรือฟ้องร้อง และเตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้องเพื่อยืนยันตำแหน่งเขตที่ดิน

5. ทรัพยากรเพิ่มเติม

• กรมที่ดิน เว็บไซต์ทางการ: dol.go.th
• กรมสรรพากร ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: rd.go.th
• ราชกิจจานุเบกษา ข้อบังคับ พระราชบัญญัติ: ratchakitcha.soc.go.th

หมายเหตุ: แหล่งข้อมูลราชการเหล่านี้ให้ข้อมูลเชิงกฎหมายและประกาศล่าสุด ซึ่งสามารถช่วยตรวจสอบข้อกำหนดในการซื้อขาย เช่า และการจดทะเบียนได้

6. ขั้นตอนถัดไป

1. กำหนดวัตถุประสงค์และงบประมาณ ระบุว่าเป็นการซื้อเพื่อใช้งานเองหรือเพื่อการลงทุน พร้อมตั้งงบประมาณรวมค่าใช้จ่าย 1-3 เป้าหมายการใช้งาน
2. ค้นหาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อถือได้ ขอคำแนะนำจากผู้ประกอบการในบ้านคลองประเวศและตรวจประวัติการทำงาน
3. เตรียมเอกสารเบื้องต้น สำเนาบัตรประชาชน หนังสือรับรองบริษัท (ถ้ามี) โฉนด/สัญญาเช่าเดิม และเอกสารทางการเงิน
4. ปรึกษาทนายความเบื้องต้น เพื่อวิเคราะห์ความเสี่ยง คำแนะนำเบื้องต้น และค่าใช้จ่ายประมาณการ
5. ดำเนินการ due diligence ตรวจสอบสิทธิในที่ดิน เอกสารทะเบียน และภาระจำกัด พร้อมตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้าง
6. ร่างสัญญาและตรวจทานข้อกำหนด ให้ชัดเจนในประเด็นการชำระเงิน เงื่อนไขการส่งมอบ และเงื่อนไขการผิดนัด
7. ลงนามสัญญาและดำเนินการโอน/จดทะเบียน ดำเนินการกับกรมที่ดินและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง พร้อมชำระภาษีที่เกี่ยวข้อง