ทนายความ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ที่ดีที่สุดใน กระบี่

1. About อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ Law in Krabi, Thailand

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ใน Krabi ครอบคลุมการซื้อขาย เช่า ลงทะเบียน และพัฒนา อาคารเชิงพาณิชย์ โรงแรม รีสอร์ต ร้านค้า และพื้นที่สำนักงาน ในพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญของจังหวัด Krabi การทำธุรกรรมต้องสอดคล้องกับกฎหมายไทยที่ควบคุมทรัพย์สินที่ดินและสิทธิการถือครองอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงระเบียบการโอน เปลี่ยนมือ และการจัดการสัญญาเช่า

กฎหมายหลักที่มักเกี่ยวข้อง ได้แก่ พระราชบัญญัติลักษณะที่ดิน พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม และประมวลกฎหมายแพงแพ้เรื่องสัญญาและการโอนทรัพย์สิน นอกจากนี้ การพัฒนาเชิงพาณิชย์ใน Krabi ยังต้องปฏิบัติตามระเบียบเทศบาลท้องถิ่น บทบัญญัติการออกใบอนุญาตก่อสร้าง และข้อกำหนดด้านภาษีท้องถิ่น

ผู้ลงทุนและผู้ประกอบการที่ Krabi ควรมีทนายความที่เข้าใจบริบทท้องถิ่น ได้แก่ กระบวนการตรวจสอบชื่อกรรมสิทธิ์ การตรวจสอบภาระจำยอภายใต้โฉนด และการเจรจาข้อตกลงที่สอดคล้องกับข้อกำหนดของกรมที่ดินและหน่วยงานท้องถิ่น

2. Why You May Need a Lawyer

• ซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในอ่าวนางหรือ Krabi Town ต้องตรวจสอบโฉนดและข้อจำกัดการโอนตามกฎหมายไทย และตรวจสอบประวัติผู้ถือครอง เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทภายหลัง
• ทำสัญญาเช่าพาณิชย์ระยะยาวกับผู้เช่า เพื่อให้มั่นใจเงื่อนไขการต่ออายุ การปรับค่าเช่า และข้อจำกัดการใช้พื้นที่ตามวัตถุประสงค์ธุรกิจ
• พัฒนาพื้นที่โรงแรมหรือรีสอร์ท ต้องขออนุญาตก่อสร้าง ตรวจสอบผังเมือง และข้อกำหนดสิ่งแวดล้อม พร้อมการตรวจสอบสัญญาซื้อขายที่ดิน
• เป็นผู้ถือหุ้นต่างชาติในบริษัทที่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ต้องตรวจสอบโครงสร้างบริษัทและสัดส่วนผู้ถือหุ้น เพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายทรัพย์สิน
• ตรวจสอบข้อพิพาทกับผู้พัฒนา เช่น ปัญหาการส่งมอบ หรือคุณภาพงาน ปรึกษาทนายเพื่อเรียกร้องค่าเสียหายหรือบรรเทาภาระสัญญา
• ทำ Due Diligence ก่อนซื้ออาคารพาณิชย์หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ เพื่อประเมินภาระผูกพัน สินเชื่อที่เกี่ยวข้อง และข้อจำกัดการใช้งานในพื้นที่ Krabi

3. Local Laws Overview

• Land Code B.E. 2497 (1954) กำหนดหลักการถือครองและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน รวมถึงการบันทึกที่ดิน และข้อจำกัดสำหรับผู้ถือครองชาวต่างชาติ โดยมักมีการแก้ไขเพิ่มเติมตามพระราชกฤษฎีกา
• Civil and Commercial Code Book III and related provisions ครอบคลุมการซื้อขายทรัพย์สินที่ดิน การจำนอง และการสัญญาเช่า ทรัพย์สินโดยทั่วไป และวิธีบังคับคดี
• Condominium Act B.E. 2522 (1979) กำหนดเงื่อนไขการถือครองคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะข้อจำกัดการถือครองของชาวต่างชาติที่ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตในอาคารเดียว และการจัดการทั่วไปของอาคาร

ข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับข้อจำกัดการถือครองทรัพย์สินของชาวต่างชาติสามารถดูได้จากกรมที่ดิน และพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมที่มีข้อกำหนดสำคัญในการถือครองยูนิต

การบังคับใช้งานใน Krabi มักต้องประสานกับหน่วยงานท้องถิ่น เช่น กรมที่ดิน สำนักงานที่ดินจังหวัดกระบี่ และองค์กรด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่น ผู้ประกอบการจึงควรร่วมงานกับทนายความที่เข้าใจระเบียบการออกใบอนุญาตก่อสร้าง และการลงทะเบียนธุรกรรมที่ดิน เพื่อหลีกเลี่ยงความล่าช้าและข้อพิพาท

4. Frequently Asked Questions

What is อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ law in Krabi, Thailand and who enforces it?

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ law คือกฎระเบียบที่ควบคุมการซื้อขาย การเช่า และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใน Krabi โดยกรมที่ดินและหน่วยงานท้องถิ่นเป็นผู้บังคับใช้

How do I verify title deed when buying a commercial property in Krabi?

ต้องตรวจสอบโฉนดที่ดินในทะเบียนของกรมที่ดินจังหวัดกระบี่ และตรวจสภาพภาระจำยอภาระผูกพันก่อนทำสัญญาซื้อขาย

When can foreigners legally own condominium units in Krabi and what limits apply?

foreignersสามารถถือครองคอนโดมิเนียมใน Krabi ได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในอาคารเดียว และต้องผ่านการจดทะเบียนที่กรมที่ดิน

Where can I access official land records for a Krabi property?

คุณสามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดกระบี่ และระบบทะเบียนที่ดินที่เกี่ยวข้องของกรมที่ดิน

Why should I hire a lawyer for due diligence on a hotel development site in Krabi?

เพื่อให้ตรวจสอบชื่อกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพัน สัญญาเช่า และข้อกำหนดการอนุญาตก่อสร้างอย่างครบถ้วนก่อนลงทุน

Can I lease land in Krabi long term as a foreigner and for how long?

การถือครองที่ดินโดยผู้ต่างชาติส่วนใหญ่ทำได้ผ่านการเช่าระยะยาวตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาเช่า โดยส่วนใหญ่จะกำหนดระยะเวลา 30 ปี ซึ่งสามารถต่ออายุได้ตามกฎหมายและข้อตกลง

Should I use a power of attorney for signing agreements in Krabi and what risks?

หากคุณไม่สามารถไปพบคู่สัญญาได้ ให้ใช้ผู้แทนทางกฎหมายที่มีอำนาจ แต่ต้องระวังการแต่งตั้งผู้แทนและขอบเขตอำนาจ เพื่อป้องกันการถูกใช้อำนาจในทางไม่เหมาะสม

Do I need to appoint a Thai lawyer or foreign-licensed lawyer for a corporate property purchase in Krabi?

แนะนำให้มีทนายความไทยที่ชำนาญด้านอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับทนายความต่างชาติถ้ามีข้อกำหนดเกี่ยวกับสัดส่วนผู้ถือหุ้นหรือตรวจสอบข้อบังคับต่างประเทศ เพื่อความถูกต้องตามกฎหมาย

Is the Real Estate Business Act applicable to my broker in Krabi?

ถ้าบุคคลหรือองค์กรทำธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ใน Krabi ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และระเบียบสำนักงานควบคุมท้องถิ่น

How much does legal due diligence typically cost in Krabi real estate deals?

ค่าใช้จ่ายขึ้นกับขอบเขตการตรวจสอบและขนาดข้อตกลง โดยทั่วไปอาจอยู่ในช่วง 0.5‑1.5% ของมูลค่าโอน หรือประมาณ 20,000-80,000 บาทสำหรับกรณีทั่วไป

How long does a typical property transfer take in Krabi after signing?

กระบวนการโอนทรัพย์สินที่ดินใน Krabi มักใช้เวลาประมาณ 4‑12 สัปดาห์ ขึ้นอยู่กับการตรวจสอบเอกสารและคิวที่สำนักงานที่ดิน

What is the difference between a Chanote and Nor Sor 4 Jor 4 title in Krabi?

Chanote เป็นโฉนดที่ดินประเภทมาตรฐานสูงสุด พร้อมการระบุพิกัดชัดเจน ขณะที่ Nor Sor 4 Jor 4 เป็นเอกสารภาคผนวกที่ยืนยันสิทธิครอบครองและมักใช้กรณีที่ดินไม่ได้มี Chanote

What steps should I take if a property purchase falls through in Krabi?

ตรวจสอบค่าใช้จ่ายที่เกิดและต้นทุนการยกเลิก ตรวจสอบสัญญาและเงื่อนไขการยกเลิก และปรึกษาทนายเรื่องการเรียกร้องค่าเสียหายหรือค่าธรรมเนียม

Is there any Krabi-specific regulatory requirement I should know before developing a commercial site?

ต้องตรวจสอบกฎระเบียบเทศบาลและข้อกำหนดการใช้ที่ดินในพื้นที่ Krabi เช่น ข้อจำกัดการก่อสร้าง และการอนุมัติผังเมืองท้องถิ่น

5. Additional Resources

• Department of Lands (กรมที่ดิน) รับผิดชอบการบันทึกทะเบียนที่ดิน โฉนด และการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดินของบุคคลและนิติบุคคลในประเทศไทย - dol.go.th
• Department of Business Development (กรมพัฒนาธุรกิจการค้า) ดูแลการจดทะเบียนบริษัท การประกอบธุรกิจ และข้อกำหนดด้านการถือหุ้นของบริษัทที่ทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ - dbd.go.th
• Krabi Province Official Website (เว็บไซต์สำนักงานจังหวัดกระบี่) แหล่งข้อมูลเกี่ยวกับบริการรัฐบาลท้องถิ่น กฎระเบียบท้องถิ่น และการออกใบอนุญาตในพื้นที่ Krabi - krabi.go.th

การเข้าถึงเอกสารราชการและข้อมูลกฎหมายควรใช้งานผ่านเว็บไซต์ทางการเท่านั้น เพื่อให้ได้เวอร์ชันล่าสุดและการตีความที่ถูกต้อง

6. Next Steps

1. กำหนดวัตถุประสงค์การลงทุนและงบประมาณอย่างชัดเจน โดยระบุประเภททรัพย์สินและพื้นที่ใน Krabi ที่สนใจ
2. ค้นหาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ใน Krabi ที่มีประสบการณ์ในธุรกรรมพาณิชย์และการตรวจสอบชื่อกรรมสิทธิ์
3. ติดต่อทนายเพื่อประเมินค่าใช้จ่ายและขอบเขตการให้บริการ พร้อมขอแบบฟอร์มสัญญาและรายการค่าใช้จ่ายล่วงหน้า
4. เตรียมเอกสารสำคัญ เช่น สำเนาพาสปอร์ต บัตรประชาชน บันทึกการเป็นเจ้าของ และเอกสารโฉนด
5. ทำ due diligence ร่วมกับทนายรวมถึงตรวจสอบโฉนด ภาระผูกพัน และสิทธิการใช้งานในพื้นที่ Krabi
6. ร่างและตรวจทานสัญญาซื้อขายหรือสัญญาเช่า โดยให้ครอบคลุมเงื่อนไขการชำระเงิน การส่งมอบ และการบำรุงรักษา
7. ดำเนินการยื่นคำขอเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดกระบี่ พร้อมชำระภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง