ทนายความ อสังหาริมทรัพย์ ที่ดีที่สุดใน ยานนาวา

1. เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในยานนาวา, ประเทศไทย

ยานนาวาอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์จึงอยู่ภายใต้กฎหมายกลางของประเทศไทย เช่น พ.ร.บ. ที่ดิน พ.ศ. 2477 (Land Code) และ พ.ร.บ. คอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 ความรู้พื้นฐานนี้ใช้กับการซื้อขาย จัดการและโอนสิทธิ์ในทรัพย์สิน

นอกจากนี้ การออกใบอนุญาตก่อสร้าง ปรับปรุงอาคาร และการใช้ที่ดินในยานนาวายังถูกกำกับโดยหน่วยงานกรุงเทพมหานคร เช่น กทม. และกรมที่ดินมีบทบาทสำคัญในการตรวจสอบเอกสารและการลงทะเบียนโฉนด

การตรวจสอบสิทธิ์และข้อจำกัดก่อนทำธุรกรรมเป็นสิ่งสำคัญ เพราะข้อจำกัดเรื่องกรรมสิทธิ์ในที่ดินแตกต่างจากการครอบครองห้องชุดในคอนโดมิเนียม

2. ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

ต่อไปนี้คือสถานการณ์ที่คุณอาจต้องการทนายความในยานนาวาเพื่อป้องกันความเสี่ยงทางกฎหมาย

• ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในยานนาวา ต้องตรวจสอบโฉนด สิทธิครอบครอง และภาระผูกพันก่อนลงนามสัญญาซื้อขาย
• ทำ due diligence โครงการคอนโด ตรวจสอบสัดส่วนผู้ครอบครองต่างชาติ การบริหารนิติบุคคล และสัญญาในโครงการ
• ทำสัญญาเช่าระยะยาว โดยเฉพาะกรณีเช่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างต่อหลายปี มีเงื่อนไอนไว้ในสัญญาและการต่ออายุ
• ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างและการปรับปรุงอาคาร เพื่อให้มั่นใจว่าโครงการดำเนินการถูกต้องตามกฎหมาย
• กรณีขอจำนองหรือทำสัญญากู้ยืม ทนายจะช่วยร่างเงื่อนไขจำนองและตรวจสอบข้อกำหนดทางการเงิน
• ข้อพิพาทนิติบุคคลอาคารชุด เช่น การแบ่งส่วนความรับผิดชอบ การเรียกเก็บค่าสมาชิก หรือข้อพิพาทระหว่างเจ้าของร่วม

3. ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ควบคุมการออกใบอนุญาตก่อสร้าง การกำกับดูแลความปลอดภัย และมาตรฐานอาคารในยานนาวา

พระราชบัญญัติป้องกันภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 กำหนดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เป็นเจ้าของทรัพย์สินต้องรับผิดชอบในกรุงเทพมหานคร

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 กำหนดสิทธิ์เป็นเจ้าของห้องชุด และข้อจำกัดสำหรับผู้ครอบครองชาวต่างชาติในโครงการคอนโด

นอกจากนี้ ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร มีบทบาทในการกำหนดโซนที่ดิน การใช้งาน และโครงสร้างการพัฒนาในยานนาวา โดยมีการปรับปรุงผ่านระเบียบท้องถิ่นและประกาศของกรุงเทพมหานคร

“คอนโดมิเนียมสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้โดยคนไทยและต่างชาติจำกัดไม่เกินร้อยละ 49 ของยูนิตทั้งหมด ตามกฎหมายคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522”

ข้อมูลข้อกฎหมายพื้นฐานนี้มาจากข้อความทางราชการเกี่ยวกับที่ดินและคอนโดมิเนียม และสามารถตรวจสอบได้ในแหล่งข้อมูลราชการ

4. คำถามที่พบบ่อย

อะไรคือความหมายของกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมสำหรับชาวต่างชาติในยานนาวา?

คอนโดมิเนียมในประเทศไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองห้องชุดได้ โดยมีข้อจำกัดเรื่องสัดส่วนของต่างชาติไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดของโครงการ

อย่างไรฉันจะเริ่มต้นซื้ออสังหาริมทรัพย์ในยานนาวา?

คุณควรเริ่มจากการหาผู้ให้คำปรึกษาทางกฎหมาย ตรวจสอบโฉนดและสัญญา ตรวจสอบข้อบังคับนิติบุคคล และวางแผนการเงิน ก่อนลงนามสัญญาซื้อขาย

เมื่อไหร่ควรจ้างทนายความเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในยานนาวา?

เมื่อมาถึงกระบวนการตรวจสอบเอกสาร การร่างสัญญา และการเตรียมการโอนกรรมสิทธิ์ การมีทนายความช่วยเหลือจะลดความเสี่ยงด้านภาษีและข้อพิพาท

ที่ไหนควรตรวจสอบเอกสารโฉนดที่ดินก่อนซื้อ?

ตรวจสอบกับกรมที่ดินและสำนักงานที่ดินในกรุงเทพมหานคร เพื่อยืนยันสถานะกรรมสิทธิ์และการจำนองทั้งหมด

ทำไมต้องตรวจสอบสัญญาเช่าระยะยาวก่อนเซ็น?

สัญญาเช่าระยะยาวมีเงื่อนไอนไว้ในเรื่องค่าผ่าน โครงสร้างสัญญา และเงื่อนไขการต่ออายุ ซึ่งมีผลต่อการใช้งานระยะยาวของทรัพย์

ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์มีอะไรบ้าง?

ค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าธรรมเนียมบริการของสำนักงานที่ดินมักเป็นค่าใช้จ่ายหลัก ในการคำนวณควรรวมภาษีมูลค่าเพิ่มด้วย

ระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์มักใช้เวลานานแค่ไหน?

โดยทั่วไปขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์อาจใช้ 4-12 สัปดาห์ ขึ้นกับความพร้อมของเอกสารและความเร็วของหน่วยงานราชการ

ฉันต้องมีเอกสารอะไรบ้างในการซื้ออสังหาริมทรัพย์?

เอกสารหลักคือบัตรประชาชน พิสูจน์การมีถิ่นที่อยู่ สัญญาซื้อขาย โฉนดเดิม และเอกสารระบุตัวตนของผู้ซื้อและผู้ขาย

การเปรียบเทียบการเป็นเจ้าของระหว่างบ้านเดี่ยวกับคอนโดในยานนาวา?

บ้านเดี่ยวมักมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินไปพร้อมกับทรัพย์ ส่วนคอนโดมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดและกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินส่วนรวม ภาระค่าบำรุงและข้อกำหนดนิติบุคคลต่างกัน

ถ้าเกิดข้อพิพาทเรื่องทรัพย์สิน ฉันควรทำอย่างไร?

ปรึกษาทนายความโดยทันทีเพื่อเรียกร้องสิทธิ์ ตรวจสอบเอกสาร และหาทางออกในกระบวนการยุติธรรมหรือต่อรอง

ฉันสามารถใช้สัญญาแบบออนไลน์ได้หรือไม่?

สัญญาทุกฉบับที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินควรลงนามด้วยพยานและเอกสารครบถ้วน การทำสัญญาผ่านช่องทางดิจิทัลยังต้องเป็นไปตามกฎหมายปัจจุบัน

การจำนองกับธนาคารในยานนาวาควรตรวจสอบอะไรบ้าง?

ตรวจสอบเงื่อนไขจำนอง ระยะเวลาผ่อนชำระ อัตราดอกเบี้ย และข้อกำหนดการบังคับคดี พร้อมเอกสารที่จำเป็น

ความแตกต่างระหว่างการถือครองทรัพย์สินโดยตรงกับการเช่าระยะยาว?

การถือครองทรัพย์สินให้สิทธิ์เต็มตามกฎหมาย ในขณะที่การเช่าระยะยาวยังคงมีข้อจำกัดและข้อกำหนดที่ต้องปฏิบัติตามสัญญา

5. ทรัพยากรเพิ่มเติม

ด้านล่างเป็นแหล่งข้อมูลทางราชการที่ให้ข้อมูลเชิงลึกด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

• กรมที่ดิน - ข้อมูลเกี่ยวกับการจดทะเบียนที่ดิน โฉนด และสิทธิครอบครอง: https://www.dol.go.th/
• กรุงเทพมหานคร - แนวทางการออกใบอนุญาตก่อสร้าง ข้อกำหนดเขตการใช้ที่ดิน และข้อมูลพื้นที่ยานนาวา: https://www.bangkok.go.th/
• ราชกิจจานุเบกษา - พระราชบัญญัติต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น คอนโดมิเนียม และภาษีที่ดิน: https://www.ratchakitcha.soc.go.th/

6. ขั้นตอนถัดไป

1. กำหนดวัตถุประสงค์การเป็นเจ้าของหรือใช้งานทรัพย์ ในยานนาวา เช่น อยู่เองหรือเพื่อการลงทุน ใช้เวลา 1-2 วัน
2. ปรึกษาทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อประเมินความเสี่ยงและแผนงาน ตรวจสอบค่าธรรมเนียมและระยะเวลา 3-7 วัน
3. รวบรวมเอกสารส่วนตัวและทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง เช่น โฉนดเดิม สัญญาซื้อขาย เอกสารระบุตัวตน และสัญญายืนยันการจำนอง 1-2 สัปดาห์
4. ทำ due diligence เอกสารทรัพย์สิน ตรวจสอบบันทึกการจดจำนอง และข้อจำกัดการใช้งานที่ดิน 2-4 สัปดาห์
5. ร่างและตรวจสอบสัญญาซื้อขาย สัญญาเช่า และสัญญาที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน 1-3 สัปดาห์
6. ยืนยันการชำระเงินและยื่นเอกสารเพื่อโอนกรรมสิทธิ์กับกรมที่ดิน ก่อนวันโอน 2-6 สัปดาห์
7. ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ จัดเก็บภาษีที่เกี่ยวข้อง และรับมอบทรัพย์สินเมื่อเสร็จสิ้นกระบวนการ 1-3 เดือนขึ้นอยู่กับหน่วยงานรัฐ