ทนายความ การตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ที่ดีที่สุดใน ยานนาวา

1. เกี่ยวกับกฎหมายการตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ในยานนาวา, ประเทศไทย

ยานนาวาเป็นพื้นที่กรุงเทพมหานครที่มีทั้งคอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ และที่ดินบางส่วน การตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์จะครอบคลุมการจดทะเบียน การมีโฉนดหรือหนังสือแสดงการครอบครอง และภาระสิทธิที่เกี่ยวข้อง เช่น จำนองและสิทธิร่วมของเจ้าของร่วมในอาคาร

กระบวนการตรวจสอบมักเริ่มจากการตรวจสอบโฉนดหรือหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของที่ดิน/อาคารชุด ผ่านหน่วยงานของรัฐอย่างกรมที่ดิน รวมถึงการตรวจสอบประวัติการจดทะเบียนและภาระข้อผูกพันที่เกี่ยวข้อง

การทำ due diligence ก่อนการซื้อขายในยานนาวาจะช่วยลดความเสี่ยงด้านกฎหมาย เช่น การครอบครองซ้ำซ้อน หรือข้อจำกัดการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติในบางประเภททรัพย์สิน

2. ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

ด้านล่างคือ 4-6 สถานการณ์ที่เกิดขึ้นจริงในยานนาวาที่ต้องการทนายความเพื่อช่วยตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์

• กรณีซื้อคอนโดมิเนียมในยานนาวา ต้องตรวจสอบสัดส่วนความเป็นเจ้าของร่วมกับนิติบุคคลอาคารชุด และประวัติการชำระเงินค่าส่วนกลาง เพื่อป้องกันหนี้คงค้าง
• กรณีซื้อที่ดินหรืออาคารพาณิชย์ ตรวจสอบชื่อผู้ครอบครอง ผลประโยชน์ร่วม และประวัติการจำนอง เพื่อไม่ให้เกิดข้อพิพาทภายหลัง
• กรณีเป็นชาวต่างชาติ ตรวจสอบข้อจำกัดการถือครองทรัพย์สิน เช่น การถือครองหายคนในคอนโดตามกฎหมายที่กำหนดไว้
• กรณีมีการแบ่งสิทธิหรือทรัพย์สินร่วมกับคู่สมรส/หุ้นส่วน ตรวจสอบสิทธิในโฉนดและการจดทะเบียน เพื่อการแบ่งทรัพย์สินที่ถูกต้อง
• กรณีทรัพย์สินมีภาระจำนองหรือข้อพิพาท ทนายจะตรวจสอบทะเบียนภาระหนี้ และเตรียมคำร้อง/ข้อเรียกร้องที่เหมาะสม
• กรณีมีการรื้อฟื้น/โอนสิทธิหลังการหย่าร้าง ตรวจสอบการแบ่งทรัพย์สินและการจดทะเบียนใหม่ให้ถูกต้องตามกฎหมาย

3. ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

2-3 กฎหมายหลักที่ควรรู้เกี่ยวกับการตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครรวมถึงยานนาวา

• พระราชบัญญัติลักษณะและการจดทะเบียนที่ดิน พ.ศ. 2497 กำหนดวิธีการจดทะเบียนสิทธิในที่ดินและหลักฐานการครอบครอง
• พระราชบัญญัติควบคุมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ พ.ศ. 2522 กำหนดข้อจำกัดการถือครองที่ดินสำหรับชาวต่างชาติ และสิทธิการถือครองคอนโดมิเนียมในบางกรณี
• พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 ควบคุมการจัดตั้งและการเป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุดและสิทธิในห้องชุด

หากมีการเปลี่ยนแปลงล่าสุด จะตรวจสอบรายละเอียดได้จากเอกสารทางกฎหมายของกรมคณะกรรมการกฤษฎีกา (krisdika.go.th) หรือราชกิจจานุเบกษา (ratchakitcha.go.th) เพื่อความถูกต้องล่าสุด

4. คำถามที่พบบ่อย

อะไรคือกระบวนการตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ยานนาวา?

โดยทั่วไป คุณควรตรวจสอบโฉนด/หนังสือรับรองการครอบครอง ภาระจำนอง และการจดทะเบียน โดยมักมีอายุตรวจสอบถึง 1-2 สัปดาห์ขึ้นกับความพร้อมของเอกสาร

อย่างไรจึงตรวจสอบโฉนดที่ดินในยานนาวาให้ถูกต้อง?

ต้องเข้าถึงข้อมูลจากกรมที่ดิน ตรวจสอบหมายเลขโฉนด ชื่อเจ้าของ และรายการภาระหนี้ ที่พบจะถูกบันทึกในทะเบียนจดทะเบียน

เมื่อไหร่ควรจ้างทนายความในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในยานนาวา?

ควรจ้างตั้งแต่เริ่มต้นกระบวนการค้นหาทรัพย์สิน ตรวจสอบเอกสาร และร่างสัญญา เพื่อความถูกต้องตามกฎหมายและลดความเสี่ยง

ที่ไหนที่ควรตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในยานนาวา?

ควรตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินเขตยานนาวา/กรุงเทพมหานคร และเอกสารทางราชการอ้างอิงจากกรมที่ดิน

ทำไมต้องตรวจสอบสิทธิภายใต้นิติการเป็นเจ้าของคอนโดในยานนาวา?

เพราะการเป็นเจ้าของคอนโดมีข้อจำกัดด้านสัดส่วนของผู้ถือครองร่วม และต้องตรวจสอบสัญญากับนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อสิทธิส่วนรวม

สามารถตรวจสอบภาระจำนองและข้อพิพาทได้อย่างไร?

ผ่านทะเบียนจำนองในกรมที่ดินและคำสั่งศาลที่เกี่ยวข้อง พร้อมขอสำเนาเอกสารและคำร้องต่อศาลหรือนิติบุคคล

ควรตรวจสอบเรื่องสิทธิของชาวต่างชาติอย่างไร?

ตรวจสอบข้อจำกัดการถือครองที่ดินและสิทธิครอบครองคอนโด ตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กำลังจำกัดสัดส่วนผู้ถือครองจริง

นิติบุคคลอาคารชุดมีบทบาทอย่างไรในการตรวจสอบ?

นิติบุคคลดูแลทรัพย์สินส่วนรวม ตรวจสอบประวัติการชำระค่าส่วนกลาง และสัญญาใช้รวมพื้นที่ เพื่อให้มั่นใจว่าไม่มีข้อห้ามในอนาคต

กระบวนการโอนสิทธิในยานนาวาใช้เวลานานเท่าไร?

โดยทั่วไป 2-6 สัปดาห์ขึ้นกับเอกสารครบถ้วนและความรวดเร็วของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

ค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบสถานะและสิทธิเป็นเท่าไร?

ค่าใช้จ่ายขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของทรัพย์สินและค่าบริการทนาย ควรขอประมาณการล่วงหน้า

ทำไมการตรวจสอบก่อนซื้อถึงเป็นเรื่องสำคัญ?

เพื่อลดความเสี่ยงจากทรัพย์สินที่มีข้อจำกัด การจำนองซ่อนเร้น หรือสิทธิครอบครองที่ไม่ชัดเจน

ถ้าพบข้อพิพาทหลังการซื้อควรทำอย่างไร?

ปรึกษาทนายทันทีเพื่อประสานงานกับเจ้าหน้าที่ และพิจารณาแนวทางทางกฎหมาย เช่น ฟ้องร้องหรือการเจรจา

5. ทรัพยากรเพิ่มเติม

• กรมที่ดิน เว็บไซต์ทางการ: https://www.dol.go.th (ข้อมูลเกี่ยวกับการจดทะเบียนและโฉนด)
• กระทรวงมหาดไทย / krisdika แหล่งร่างกฎหมายและข้อความกฎหมาย: https://www.krisdika.go.th
• ราชกิจจานุเบกษา กฎหมายและประกาศอย่างเป็นทางการ: https://ratchakitcha.soc.go.th

6. ขั้นตอนถัดไป

1. กำหนดเป้าหมายทรัพย์สินในยานนาวา เข้าชมพื้นที่และระบุประเภททรัพย์สินที่ต้องการ เช่น คอนโด อาคารพาณิชย์ หรือที่ดิน
2. เตรียมเอกสารส่วนบุคคลเบื้องต้น บัตรประจำตัว บัตรเสียภาษี และเอกสารชี้ระบุตัวตนผู้ซื้อ/ผู้ขาย
3. หารือเบื้องต้นกับทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประเมินความเสี่ยงและแผนตรวจสอบ
4. ขอคำปรึกษาในการตรวจสอบทรัพย์สิน ให้ทนายติดตามการตรวจสอบโฉนด ภาระจำนอง และสถานะสิทธิ
5. ทำ Due Diligence อย่างเป็นทางการ ให้ทนายตรวจสอบเอกสารทั้งหมดและสรุปความเสี่ยง
6. ยืนยันข้อเท็จจริงกับหน่วยงานราชการ ตรวจสอบกับกรมที่ดิน/สำนักงานที่ดินเขตยานนาวา
7. ดำเนินการสัญญาซื้อขายและการจดทะเบียน ทำสัญญาอย่างถูกต้อง และยื่นคำขอจดทะเบียนโอนทรัพย์สิน