ทนายความ สัญญาอสังหาริมทรัพย์และการเจรจาต่อรอง ที่ดีที่สุดใน ยานนาวา

1. เกี่ยวกับกฎหมายสัญญาอสังหาริมทรัพย์และการเจรจาต่อรองในยานนาวา, ประเทศไทย

ยานนาวาเป็นเขตชานกรุงที่มีกิจกรรมซื้อขายและเช่าพลเมืองสูง การทำสัญญาอสังหาริมทรัพย์จึงต้องสอดคล้องกับกฎหมายกลางของประเทศและข้อบังคับท้องถิ่น

หลักการสำคัญคือ สัญญาจะมีผลเมื่อคู่สัญญตกลงกันแน่ใจและมีพยานหลักฐาน หากเป็นทรัพย์สินที่ดินจะต้องผ่านการจดทะเบียนกับกรมที่ดินเพื่อโอนกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้อง

2. ทำไมคุณอาจต้องการทนายความ

• ฉันกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในยานนาวาและต้องตรวจสอบโฉนดและภาระจำกัด ก่อนเซ็นสัญญา
• ฉันเป็นผู้ขายที่ต้องเจรจาเงื่อนไขการจ่ายเงินดาวน์และการส่งมอบให้ชัดเจน
• สัญญามีข้อกำหนดที่อาจเอาเปรียบเมื่อเกิดความล้มเหลวในการโอนกรรมสิทธิ์
• ต้องตรวจสอบข้อจำกัดการใช้งานที่ดินและสิทธิของผู้เช่าก่อนทำสัญญา
• ต้องร่างสัญญาเช่า/ซื้อขายให้สอดคล้องกับกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ
• ต้องเตรียมข้อเรียกร้องค่าเสียหายหากเกิดกรณีผิดสัญญาจากคู่สัญญา

3. ภาพรวมกฎหมายท้องถิ่น

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เป็นกรอบหลักในการทำสัญญาซื้อขายและสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงข้อพิจารณาเรื่องเงินมัดจำและการบังคับใช้สัญญา

พระราชบัญญัติลักษณะที่ดิน พ.ศ. 2497 กำกับสิทธิครอบครองและการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน รวมถึงขั้นตอนจดทะเบียนที่กรมที่ดิน

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522 ควบคุมการเป็นเจ้าของและการดูแลร่วมกันของอาคารชุด รวมถึงการจัดการนิติบุคคลและทรัพย์สินส่วนกลาง

อ้างอิงทั่วไป: การโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพมหานครมักใช้เวลา 1-3 เดือนขึ้นอยู่กับเอกสารและการตรวจสอบของกรมที่ดิน

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับกระบวนการและเอกสารที่เกี่ยวข้อง สามารถตรวจสอบได้จากเว็บไซต์ทางการดังนี้

กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย - ข้อมูลเกี่ยวกับการจดทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์

กรุงเทพมหานคร (Bangkok Metropolitan Administration) - แนวทางการใช้งานและข้อกำหนดท้องถิ่น

สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค - สิทธิผู้บริโภคและข้อเรียกร้องกรณีสัญญาไม่เป็นธรรม

4. คำถามที่พบบ่อย

สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในยานนาวาต้องมีอะไรบ้าง

สัญญาควรระบุราคาชัดเจน รายการทรัพย์สิน เงื่อนไขการชำระ การรับมอบ และเงื่อนไขการยกเลิก โดยมีการแนบเอกสารสำคัญ เช่น โฉนด/โฉนดเลขที่ดิน และแผนที่พื้นที่

อะไรคือขั้นตอนพื้นฐานในการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินในกรุงเทพฯ

ขั้นตอนหลักคือ ตรวจสอบเอกสารให้ถูกต้อง เซ็นสัญญาซื้อขาย ทำคำสั่งจดทะเบียนโอน แล้วไปที่กรมที่ดินเพื่อชำระค่าธรรมเนียมและรับใบเสร็จ ขั้นตอนส่วนใหญ่ใช้เวลา 1-3 เดือน

ฉันควรตรวจสอบสิ่งใดก่อนลงนามสัญญาในยานนาวา

ตรวจสอบโฉนด/เอกสารสิทธิ รายละเอียดหนี้สินและภาระจำกัด ตรวจสอบสัญญากันเงื่อนไขการจ่ายเงิน และเงื่อนไขการบังคับใช้ก่อนจ่ายเงินมัดจำ

ค่าใช้จ่ายโดยทั่วไปในการมีทนายช่วยตรวจสัญญาเป็นเท่าใด

ค่าใช้จ่ายขึ้นกับความซับซ้อนและประสบการณ์ของทนาย โดยทั่วไปอยู่ในช่วงหลายพันถึงหลายหมื่นบาท โดยมีค่าใช้จ่ายขั้นต่ำสำหรับการตรวจร่างและให้คำแนะนำ

เมื่อไหร่ควรขอคำปรึกษาก่อนลงนามสัญญา

ควรปรึกษาทันทีเมื่อคุณได้รับข้อเสนอ ทราบเงื่อนไขสำคัญ หรือมีข้อสงสัยเกี่ยวกับสิทธิในทรัพย์สินก่อนเซ็นสัญญา เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทในอนาคต

ฉันต้องการตรวจสอบสิทธิผู้ครอบครองตามโฉนดอย่างละเอียดอย่างไร

ทนายจะตรวจสอบเลขที่โฉนด ขอบเขตสิทธิ พร้อมตรวจสอบประวัติการโอนย้อนหลัง และภาระผูกพัน เช่น จำนอง หรือสิทธิของบุคคลอื่น

สัญญาเช่าซื้อหรือสัญญาขายฝากต่างกันอย่างไร

สัญญาเช่าซื้อให้ผู้เช่าใช้งานและมีโอกาสซื้อกรรมสิทธิ์ในอนาคต ส่วนสัญญาขายฝากเป็นการฝากทรัพย์ไว้กับผู้รับฝากโดยมีเงื่อนไขคืนทรัพย์เมื่อชำระหนี้

กรณีฉุกเฉินต้องการเรียกร้องสิทธิจากสัญญาในยานนาวาทำอย่างไร

ปรึกษาทนายเพื่อประเมินทางเลือก เช่น ฟ้องศาล บรรลุข้อตกลงชั่วคราว หรือยื่นคำร้องต่อศาล เพื่อคุ้มครองสิทธิและเรียกร้องค่าเสียหาย

การเจรจาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายมักมีข้อโต้แย้งเรื่องอะไร

ประเด็นที่พบบ่อยคือ เงินมัดจำ เงื่อนไขการส่งมอบ ราคาที่สื่อสารไม่ชัด และข้อจำกัดในการโอนกรรมสิทธิ์หรือต่างตอบแทนที่ดิน

ฉันสามารถเรียกร้องค่าเสียหายหากมีการละเมิดสัญญาได้หรือไม่

ได้ หากมีการละเมิดสัญญาโดยคู่สัญญา ผู้เสียหายสามารถเรียกร้องค่าเสียหายที่เกิดขึ้นจริงและค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย ตามข้อกำหนดในสัญญาและกฎหมาย

การตรวจสอบโครงสร้างอาคารและความปลอดภัยก่อนซื้อควรทำอย่างไร

ควรจ้างวิศวกรหรือนิติบุคคลที่มีความรู้ด้านก่อสร้างตรวจสอบโครงสร้างและอาคาร คล้ายกับการตรวจรับบ้านก่อนโอน เพื่อป้องกันภาระค่าใช้จ่ายซ่อมแซมภายหลัง

ความแตกต่างระหว่างสัญญาซื้อขายกับเอกสารสัญญาอื่นในยานนาวาคืออะไร

สัญญาซื้อขายมีเป้าหมายโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนสัญญาเช่าหรือสัญญากู้ยืมเป็นเอกสารประกอบที่ระบุสิทธิหน้าที่ ส่วนใหญ่ต้องจดทะเบียนกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

5. ทรัพยากรเพิ่มเติม

• กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย - ข้อมูลการจดทะเบียนและโอนกรรมสิทธิ์
• กรุงเทพมหานคร (Bangkok Metropolitan Administration) - แนวทางการใช้งานและข้อกำหนดท้องถิ่น
• สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค - สิทธิผู้บริโภคและกรณีร้องเรียนเกี่ยวกับสัญญา

ลิงก์แหล่งข้อมูลทางการมีดังนี้

กรมที่ดิน มหาดไทย

กรุงเทพมหานคร

สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค

6. ขั้นตอนถัดไป

1. ระบุวัตถุประสงค์ทรัพย์สินและประเด็นทางกฎหมายนที่ต้องการคำปรึกษา (1-3 วัน)
2. รวบรวมเอกสารหลัก ได้แก่ โฉนด/สัญญาเดิม แผนที่ ที่ตั้งและเอกสารการโอน (1-3 วัน)
3. นัดปรึกษาทนายความสัญญาอสังหาริมทรัพย์ในยานนาวาเพื่อประเมินความเสี่ยง (1-2 สัปดาห์)
4. ทนายตรวจเอกสารและร่างข้อเสนอ/แก้ไขเงื่อนไขสำคัญ (1-3 สัปดาห์)
5. เจรจากับคู่สัญญาเพื่อบรรลุข้อตกลงที่รอบด้าน (2-6 สัปดาห์ขึ้นอยู่กับสถานการณ์)
6. ดำเนินการทางกฎหมายสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์และจดทะเบียน (1-3 เดือน)
7. ติดตามสถานะการโอนและจัดทำเอกสารสรุปให้คุณพร้อมสำเนาเก็บรักษา (1-2 สัปดาห์)