ทนายความ อสังหาริมทรัพย์ ที่ดีที่สุดใน บางบอน

1. About อสังหาริมทรัพย์ Law in Bang Bon, Thailand

อสังหาริมทรัพย์ กฎหมายใน Bang Bon ครอบคลุมการเป็นเจ้าของ การโอนสิทธิ และการใช้งานทรัพย์สินที่ดินและอาคารภายในกรุงเทพมหานคร Bang Bon เป็นเขตหนึ่งของกรุงเทพมหานคร ซึ่งการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องปฏิบัติตามกฎหมายไทยที่กำหนดโดยหน่วยงานรัฐแห่งชาติและหน่วยงานท้องถิ่น

กฎหมายหลักที่ใช้งานกับทรัพย์สิน ได้แก่ พระราชบัญญัติลาภูมิลิขิตที่ดิน (Land Code) และ พระราชบัญญัติอาคารชุด (Condominium Act) ตลอดจน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ใน Book III ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินและสัญญาซื้อขาย

สำนักงานที่ดินในกรุงเทพมหานครจะมีหน้าที่รับผิดชอบในการจดทะเบียนโฉนด เปลี่ยนชื่อผู้ครอบครอง และตรวจสอบประวัติการจดทะเบียน ทั้งนี้ การทำธุรกรรมใน Bang Bon ยังต้องสอดคล้องกับระเบียบของกรุงเทพมหานคร (BMA) ซึ่งดูแลด้านใบอนุญาตการก่อสร้างและการใช้งานที่ดินในเขตกรุงเทพฯ

กรมที่ดินเป็นหน่วยงานหลักที่รับผิดชอบการจดทะเบียนโฉนดและการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

สำนักงานบริหารการคลังของกรุงเทพมหานคร (BMA) รับผิดชอบใบอนุญาตการก่อสร้างและการตรวจสอบการใช้งานที่ดินในพื้นที่กรุงเทพมหานคร

ผู้ต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดในคอนโดมิเนียมได้ตามข้อกำหนดที่ระบุในพระราชบัญญัติอาคารชุด

การเข้าใจภาพรวมนี้จะช่วยให้ผู้อาศัย Bang Bon รู้ว่ากฎหมายอสังหาริมทรัพย์มีส่วนสำคัญในการซื้อขาย จัดตั้งสัญญาเช่า และการจดทะเบียนที่ดินอย่างไร

2. Why You May Need a Lawyer

คุณอาจต้องทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ใน Bang Bon เมื่อเผชิญสถานการณ์จริงที่เฉพาะเจาะจงดังนี้

• ซื้อบ้านหรือที่ดินใน Bang Bon ต้องการตรวจสอบโฉนดว่าถูกต้องและไม่มีข้อจำกัดสิทธิบุคคลภายนอกก่อนลงนามสัญญาซื้อขาย
• ต้องการทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวมากกว่า 30 ปี หรือมีเงื่อนไขต่ออายุตามสัญญาเพื่อคุ้มครองทรัพย์สิน
• มีข้อสงสัยเรื่องโฉนดที่ดินใน Bang Bon ว่ามีการจดทะเบียนถูกต้องหรือมีข้อครอบครองร่วมกับบุคคลอื่น
• กำลังซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ โดยผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ ต้องแน่ใจว่าเป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมายคอนโดมิเนียมและสัดส่วนผู้ถือครองต่างชาติ
• มีข้อพิพาทกับผู้ครอบครองที่ดินข้างเคียง เช่น เส้นเขตที่ดินหรือรั้วรอบขอบชิด
• ต้องวางแผนมรดกทรัพย์สิน เพื่อหลีกเลี่ยงข้อขัดแย้งภายหลังการเสียชีวิต

ทนายความจะช่วยตรวจสอบเอกสาร ตรวจสอบความถูกต้องของการโอนทรัพย์สิน ปรับปรุงสัญญา และติดต่อนายทะเบียนที่ดินเพื่อให้กระบวนการเป็นไปอย่างราบรื่น

3. Local Laws Overview

ต่อไปนี้เป็นกฎหมายหลักที่ควรรู้เมื่อทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ใน Bang Bon และกรุงเทพมหานครโดยทั่วไป

• Land Code B.E. 2477 - กฎหมายลาภูมิลิขิตที่ดินที่กำหนดหลักการครอบครองและการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
• Civil and Commercial Code (Book III) - ควบคุมสัญญาซื้อขายทรัพย์สิน การจำนอง และสิทธิหนี้ส่วนที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน
• Condominium Act B.E. 2522 - กฎหมายคอนโดมิเนียมสำหรับการถือครองห้องชุด โดยมีข้อกำหนดสัดส่วนการถือครองต่างชาติสูงสุดและวิธีการจัดการนิติบุคคล

ระบุวันที่บังคับใช้และการแก้ไขที่สำคัญ ข้อมูลนี้อ้างอิงจากเอกสารของราชกิจจานุเบกษาและหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง

ตามกฎหมายคอนโดมิเนียม ผู้ถือครองชาวต่างชาติต้องไม่เกิน 49% ของจำนวนยูนิตทั้งหมดในอาคารนั้น

กรมที่ดินมีหน้าที่จดทะเบียนโฉนดและตรวจสอบประวัติการครอบครองในกรุงเทพมหานคร

สำหรับ Bang Bon และกรุงเทพมหานคร การปฏิบัติตามระเบียบ BMA เช่น ใบอนุญาตก่อสร้างและการใช้งานที่ดิน มีผลต่อการใช้งานจริงของทรัพย์สินและการพัฒนาพื้นที่ในเขต

ข้อมูลและพระราชบัญญัติต่างๆ สามารถตรวจสอบได้จากแหล่งข้อมูลทางราชการทีเกี่ยวข้อง เช่น Royal Gazette และเว็บไซต์หน่วยงานที่เกี่ยวข้องด้านอสังหาริมทรัพย์

4. Frequently Asked Questions

What is the Land Code B.E. 2477 used for?

It governs ownership, transfer, and encumbrances of land in Thailand. It is the framework for title deeds and property rights.

How do I know if a title deed is valid in Bang Bon?

Consult a real estate attorney to perform title search at the local land office and check for encumbrances or disputes.

What is the process to buy a house in Bang Bon?

Typically: due diligence, signing a sale agreement, escrow or deposit, transfer at the land office, and registration of ownership.

Can foreigners own land in Bangkok?

Generally foreigners cannot own land, but may own a condominium unit up to the legal quota if compliant with condo rules and registrations.

What is the timeline to register a property transfer in Bangkok?

From preparation to registration, the process typically takes 2 to 8 weeks depending on complexity and staff availability at the land office.

Do I need a lawyer to handle a condo purchase?

Yes, a lawyer helps ensure foreign ownership rules are met, checks the building’s ownership structure, and reviews the sale contract.

Should I conduct a boundary survey in Bang Bon?

Yes, especially for land purchases or disputes with neighbors to confirm exact boundaries and avoid conflicts.

Is a loan needed to purchase property in Bang Bon?

Many buyers use a bank loan; a lawyer can coordinate with lenders on documents, security, and registration requirements.

What is a condominium unit ownership rule?

Condominium ownership is by unit, with a separate juristic entity for common areas and a quota for foreign ownership in the building.

How long can I lease land in Bang Bon?

Land leases commonly go up to 30 years, with possibilities for renewal or extension under Thai law and lease agreements.

What costs are involved in a property transfer?

Costs include transfer tax, stamp duty, registration fee, legal fees, and due diligence costs.

Do I need to register a mortgage or lien on the property?

Yes, a mortgage must be registered at the land office to secure the loan against the property.

How do I compare lawyers for an apartment purchase?

Compare experience in Bangkok real estate, fee structures, and track record with condo transfers and land registrations.

5. Additional Resources

Access official resources to support your understanding of อสังหาริมทรัพย์ law and procedures in Bang Bon:

• Department of Lands (กรมที่ดิน) - official site - Responsible for land registration, title deeds, and transfer processes in Bangkok and across Thailand.
• Bangkok Metropolitan Administration (BMA) - official site - Provides information on local building permits, zoning, and administrative guidance for Bangkok districts including Bang Bon.
• Royal Gazette (ราชกิจจานุเบกษา) - official publication of laws - Source for laws and amendments such as Land Code and Condominium Act.

6. Next Steps

1. Clarify your goal and document scope: title search, contract review, or full due diligence. Set a 1 week deadline for initial findings.
2. Identify 2-3 Bangkok real estate lawyers or firms with Bang Bon experience. Check licenses and recent case outcomes within the past 2 years.
3. Schedule initial consultations with at least 2 lawyers. Prepare a list of questions about title risk, costs, and timelines.
4. Obtain and review engagement letters. Confirm fee arrangements, retainer, and expected deliverables in writing.
5. Order a title search and encumbrance check with the lawyer. Collect all property documents for review.
6. Draft or review the sale or lease agreement. Ensure terms protect ownership rights and align with Land Code requirements.
7. Coordinate with the land office for registration timing. Set realistic milestones from contract signing to transfer date.
8. Secure funding and ensure mortgage documentation complies with Thai law. Verify lender requirements and collateral structure.