1. About การตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ Law in Thailand
การตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ คือกระบวนการตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ การจำนอง สิทธิครอบครอง และข้อจำกัดอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน ณ ประเทศไทย เพื่อให้ผู้ซื้อหรือผู้ประกอบการทราบสถานะที่แท้จริงของทรัพย์สินก่อนทำธุรกรรม
ในประเทศไทย ขอบเขตการตรวจสอบรวมถึงการยืนยันว่าโฉนดที่ดินถูกต้องตามทะเบียนของกรมที่ดิน, ตรวจสอบการจำนองหรือข้อจำกัดสิทธิอื่นๆ, ตรวจสอบสิทธิการครอบครองของผู้อื่นที่เกี่ยวข้อง เช่น สินเชื่อจากธนาคาร, สัญญาเช่า, หรือสิทธิอื่นที่อาจกระทบการโอนครอบครอง
กระบวนการนี้มักต้องใช้นักกฎหมายท้องถิ่นเพื่อตีความข้อมูลจากแหล่งราชการ เช่น บันทึกของกรมที่ดิน และความสอดคล้องกับกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ รวมถึงข้อบังคับเฉพาะเรื่องการครอบครองที่ดินโดยคนต่างด้าว และข้อกำหนดเกี่ยวกับคอนโดมิเนียม
แหล่งที่มาและทรัพยากรทางการกรมที่ดิน เป็นจุดเริ่มต้นหลักในการตรวจสอบ เนื่องจากกรมที่ดินเป็นหน่วยราชการที่รับผิดชอบการบันทึกและเผยแพร่ข้อมูลสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการค้นหานิติกรรมและการจำนอง
ข้อมูลทางการของกรมที่ดินระบุถึงบริการค้นหาทุนทรัพย์และ title registration เพื่อให้ผู้สนใจทราบสถานะของอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน
สำหรับการอ้างอิงเพิ่มเติม อย่างเป็นทางการ สามารถตรวจสอบได้ที่แหล่งข้อมูลราชการต่อไปนี้: กรมที่ดิน (Department of Lands), สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (Krisdika), และ ราชกิจจานุเบกษา (Royal Gazette).
2. Why You May Need a Lawyer
- คุณกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีโฉนดไม่ชัดเจน เช่น โฉนดประเภท Nor Sor 4 หรือ Chanote ที่มีข้อสงสัยเรื่องการครอบครองหรือการจดจำนองที่มีข้อพิพาท
- มีผู้ร่วมเป็นเจ้าของทรัพย์สินหลายคน เช่น กรรมสิทธิ์ร่วมกับพี่น้องหรือทายาท โดยไม่มีข้อตกลงชัดเจน ทำให้เกิดความเสียหายภายหลัง
- ซื้อทรัพย์ในพื้นที่มีข้อจำกัดพิเศษสำหรับคนต่างด้าว หรือกำลังพิจารณาโอกาสซื้อคอนโดมิเนียมที่พอจะเป็นทางเลือกให้ต่างด้าวถือครองได้
- มีการกู้ยืมธนาคารไทย ธนาคารจะต้องการการตรวจสอบสถานะสิทธิอย่างละเอียดก่อนอนุมัติวงเงินและการจำนอง
- กรณีท่านต้องทำสัญญาซื้อขายแบบซับซ้อน เช่น สัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขการชำระเงินซับซ้อน หรือมีเงื่อนไอนไนต์เกี่ยวกับการโอนทรัพย์สิน
- ทรัพย์สินที่มีข้อพิพาททางกฎหมาย เช่น คดีพิพาทระหว่างผู้ร่วมครอบครอง หรือข้อพิพาทกับหน่วยงานรัฐเกี่ยวกับการครอบครองที่ดิน
3. Local Laws Overview
Civil and Commercial Code (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ฉบับลักษณะทรัพย์
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีบทบัญญัติที่ควบคุมสิทธิในทรัพย์สิน การถ่ายทอดสิทธิ การจำนอง และการเช่า ซึ่งมีผลโดยตรงต่อการตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์
Constitution of Thailand (รัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย พ.ศ. 2560)
รัฐธรรมนูญห้ามบุคคลต่างด้าวครอบครองที่ดินโดยตรง โดยมีข้อยกเว้นในกรณีประกอบด้วยสิทธิพิเศษ เช่น การครอบครองคอนโดมิเนียมในจำนวนที่จำกัด ตามกฎหมาย
ตามรัฐธรรมนูญไทย คนต่างชาติมีข้อจำกัดในการถือครองที่ดิน แต่สามารถถือครองหรือลงทุนในรูปแบบอื่นได้ตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
Condominium Act B.E. 2522
พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองห้องชุดในอาคารชุดได้ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด โดยส่วนใหญ่ไม่ให้เกินสัดส่วน 49% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในอาคาร
หมายเหตุ การตรวจสอบข้อมูลสามารถอ้างอิงได้จากแหล่งราชการ เช่น สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา สำหรับบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม ส่วนข้อมูลโฉนดและการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์อ้างอิงจาก กรมที่ดิน และราชกิจจานุเบกษา
Recent developments กระทรวงมหาดไทยและกรมที่ดินได้ขยายการให้บริการแบบอิเล็กทรอนิกส์สำหรับการค้นหาข้อมูลสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเพิ่มความโปร่งใสและลดความเสี่ยงในการทำธุรกรรม
4. Frequently Asked Questions
What is title search in Thailand and why is it important?
Title search คือการตรวจสอบโฉนดและทะเบียนทรัพย์สินเพื่อยืนยันกรรมสิทธิ์และความถูกต้องของข้อมูลก่อนการโอนกรรมสิทธิ์
How do I verify ownership at the Department of Lands?
ต้องยื่นคำขอค้นหาข้อมูลที่กรมที่ดิน พร้อมเอกสารระบุตัวตนและข้อมูลทรัพย์สิน จากนั้นเจ้าหน้าที่จะตรวจสอบประวัติการโอน การจำนอง และข้อจำกัดอื่นๆ
What is Chanote and why does it matter?
Chanote คือโฉนดที่ดินที่มีการระบุตำแหน่งและขอบเขตที่ชัดเจน ซึ่งให้ความน่าเชื่อถือมากที่สุดในการโอนครอบครอง
How long does a typical title search take?
ในกรณีทั่วไป การตรวจสอบพื้นฐานอาจใช้เวลาประมาณ 3-7 วันทำการ หากมีข้อพิพาทหรือข้อสงสัยซับซ้อน อาจนานถึง 2-4 สัปดาห์
Do I need a lawyer for due diligence?
เป็นประโยชน์แน่นอนที่มีทนายความดูแล due diligence โดยเฉพาะกรณีที่มีผู้ร่วมครอบครองหรือข้อสงสัยทางกฎหมาย
Can foreigners own land in Thailand?
คนต่างด้าวไม่สามารถถือครองที่ดินโดยตรงได้ ยกเว้นกรณีจำกัด เช่น คอนโดมิเนียมที่ไม่เกิน 49% ของห้องชุดทั้งหมด หรือเช่าที่ดินในระยะยาวตามกฎหมาย
Should I request an encumbrance search?
ใช่ ควรตรวจสอบภาระการจำนองและสิทธิจองล่วงหน้า เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในทรัพย์สินที่มีข้อจำกัด
How much does due diligence typically cost in Thailand?
ค่าใช้จ่ายขึ้นกับความซับซ้อนของงาน เช่น ตรวจสอบโฉนด เอกสารร่วมทุน และการตรวจสอบสัญญา โดยทั่วไปเริ่มต้นที่ประมาณ 15,000-50,000 บาท
Where can I access official land records?
ข้อมูลอย่างเป็นทางการสามารถเข้าถึงได้ที่กรมที่ดินผ่านบริการออนไลน์ และผ่านทางสำนักงานเขต/อำเภอที่เกี่ยวข้อง
When should I conduct due diligence in a property transaction?
ควรดำเนินการก่อนลงนามสัญญาซื้อขายหรือจ่ายเงินมัดจำ เพื่อป้องกันความเสี่ยงและเป็นประโยชน์ต่อทั้งสองฝ่าย
Is there a difference between Nor Sor 3 Kor, Nor Sor 4, and Chanote?
ใช่ Nor Sor 3 Kor และ Nor Sor 4 เป็นประเภทเอกสารอนุญาตอย่างน้อยบางส่วน ขณะที่ Chanote ให้ความชัดเจนในการระบุตำแหน่งและหัวข้อการครอบครองมากที่สุด
5. Additional Resources
6. Next Steps
- กำหนดเป้าหมายและศึกษาทางการเงิน ระบุงบประมาณและวัตถุประสงค์การซื้อ และคอนเฟิร์มว่าคุณมีสิทธิ์ทางกฎหมายในการทำธุรกรรม
- หากลับมีข้อสงสัย ให้คัดเลือกทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ เพื่อประเมินความซับซ้อนของข้อเท็จจริงและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- รวบรวมเอกสารทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง โฉนดเดิม, สัญญาซื้อขาย, สัญญาเช่า, หนังสือมอบอำนาจ และบัตรประชาชน/ทะเบียนบ้านของผู้ซื้อ
- ดำเนินการตรวจสอบสถานะที่กรมที่ดิน ตรวจสอบโฉนด, ประวัติการโอน, และข้อจำกัดทั้งหมด
- ตรวจสอบภาระและสิทธิ ตรวจสอบจำนอง สัญญาเช่า และข้อจำกัดอื่นที่อาจมีผลต่อการถ่ายโอน
- ตรวจสอบข้อกฎหมายเกี่ยวกับการครอบครองของต่างด้าว หากคุณเป็นผู้ซื้อจากต่างประเทศ ให้พิจารณาทางเลือกที่ถูกต้องตามรัฐธรรมนูญและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- ร่างสัญญาซื้อขายและเงื่อนไขการโอน ทนายความจะช่วยให้สัญญามีข้อกำหนดครบถ้วน ป้องกันความเสี่ยง และกำหนดเงื่อนไขการชำระเงิน
Lawzana ช่วยคุณค้นหาทนายความและสำนักงานกฎหมายที่ดีที่สุด ใน Thailand ผ่านรายชื่อผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีคุณสมบัติเหมาะสมที่คัดสรรและตรวจสอบล่วงหน้า แพลตฟอร์มของเรานำเสนอการจัดอันดับและโปรไฟล์โดยละเอียดของทนายความและสำนักงานกฎหมาย ช่วยให้คุณเปรียบเทียบตามสาขากฎหมาย , including การตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ประสบการณ์ และความคิดเห็นของลูกค้า
แต่ละโปรไฟล์ประกอบด้วยคำอธิบายเกี่ยวกับสาขากฎหมายของสำนักงาน รีวิวจากลูกค้า สมาชิกในทีมและหุ้นส่วน ปีที่ก่อตั้ง ภาษาที่พูด ที่ตั้งสำนักงาน ข้อมูลการติดต่อ การมีตัวตนบนโซเชียลมีเดีย และบทความหรือแหล่งข้อมูลที่เผยแพร่ สำนักงานส่วนใหญ่บนแพลตฟอร์มของเราพูดภาษาอังกฤษและมีประสบการณ์ทั้งในเรื่องกฎหมายท้องถิ่นและระหว่างประเทศ
ขอใบเสนอราคาจากสำนักงานกฎหมายชั้นนำ ใน Thailand — รวดเร็ว ปลอดภัย และไม่ยุ่งยาก
ข้อจำกัดความรับผิดชอบ:
ข้อมูลที่ให้ไว้ในหน้านี้มีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้นและไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมาย แม้ว่าเราจะพยายามตรวจสอบความถูกต้องและความเกี่ยวข้องของเนื้อหา แต่ข้อมูลทางกฎหมายอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามกาลเวลา และการตีความกฎหมายอาจแตกต่างกันไป คุณควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อขอคำแนะนำเฉพาะสำหรับสถานการณ์ของคุณเสมอ
เราปฏิเสธความรับผิดทั้งหมดสำหรับการกระทำที่ทำหรือไม่ทำตามเนื้อหาในหน้านี้ หากคุณเชื่อว่าข้อมูลใดไม่ถูกต้องหรือล้าสมัย โปรด contact us และเราจะตรวจสอบและแก้ไขตามความเหมาะสม
