ทนายความ การตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ที่ดีที่สุดใน Pathum Wan

1. About การตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ Law in Pathum Wan, Thailand

การตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ คือกระบวนการตรวจทานครอบคลุมสิทธิครอบครอง โฉนด ใบจำนอง และสิทธิที่อาจกระทบการเป็นเจ้าของ เช่น สิทธิในที่ดิน รั้วเขตรอบทรัพย์ และสิทธิครอบครองโดยบุคคลอื่นในบางกรณี

ในพื้นที่ Pathum Wan ซึ่งเป็นเขตรถไฟฟ้าและย่านศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ความสำคัญของการตรวจสอบสูง เนื่องจากมักพบรายการทรัพย์สินที่มีการจำนอง หรือข้อพิพาทเรื่องที่ดินรอบแนวถนนสำคัญและโครงการคอนโดมูลค่าหลายล้านบาท

การตรวจสอบสถานะและสิทธิยังรวมถึงการตรวจสอบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการโอนสิทธิ การแบ่งชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และการตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้างหรือการเปลี่ยนแปลงการใช้งานทรัพย์ เพื่อป้องกันความเสี่ยงหลังการซื้อหรือขาย

“การตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์เป็นขั้นตอนสำคัญที่ลดความเสี่ยงเรื่องการถูกเรียกร้องสิทธิหรือข้อจำกัดที่อาจกระทบการใช้งานทรัพย์”

2. Why You May Need a Lawyer

• กรณีซื้อคอนโดในย่านสยาม-ปทุมวันต้องตรวจสอบยูนิตและทรัพย์ส่วนกลาง ผู้ซื้อควรให้ทนายตรวจสอบว่าห้องชุดมีชื่อเจ้าของถูกต้อง และส่วนกลางมีการจัดตั้งและมีคณะกรรมการอย่างถูกต้อง เพื่อป้องกันข้อพิพาทภายหลัง
• กรณีซื้อที่ดินใน Pathum Wan พร้อมแผนพัฒนาในอนาคต ต้องตรวจสอบสิทธิการครอบครอง ที่ดินมีโฉนดชัดเจน และไม่มีจำนองหรือสิทธิผูกพันที่ยังไม่หมดอายุ
• กรณีซื้อทรัพย์รอการขายจากธนาคาร ต้องตรวจสอบสถานะหนี้ที่ยังคงค้างและการปลดจำนอง เพื่อให้การโอนสมบูรณ์ไม่มีข้อจำกัด
• กรณีทรัพย์มรดกใน Pathum Wan ต้องตรวจสอบกระบวนการรับมรดกและการโอนทรัพย์ให้ถูกต้องตามกฎหมายและระบุผู้รับมรดก
• กรณีทำสัญญาเช่าระยะยาวสำหรับโครงการใกล้สถานีรถไฟฟ้า ควรตรวจสอบเงื่อนไขการเช่า การต่ออายุ และสิทธิผู้เช่าในทรัพย์ส่วนกลาง
• กรณีผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติที่ต้องซื้อคอนโดใน Pathum Wan ต้องตรวจสอบข้อกำหนดการถือครองโดยต่างชาติและสัดส่วนการถือครองร่วมในโครงการ

การมีทนายความช่วยตรวจสอบโดยละเอียดช่วยลดความเสี่ยงด้านเอกสาร การตรวจสอบสัญญา และการประเมินความเป็นไปได้ในการโอนทรัพย์ในขั้นตอนต่างๆ

ข้อเท็จจริงที่ควรรู้คือ ในกรณีที่เป็นชาวต่างชาติ การครอบครองที่ดินโดยตรงไม่อนุญาต แต่สามารถถือครองห้องชุดคอนโดในสัดส่วนที่ไม่เกิน 49% ของทั้งโครงการได้ ภายใต้กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

แหล่งอ้างอิง: Department of Lands, Krisdika และ Ratchakitcha

3. Local Laws Overview

• Civil and Commercial Code (Book III Real Property) เป็นหลักการพื้นฐานที่กำหนดการครอบครอง สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ และข้อพิพาทที่เกี่ยวข้อง กระบวนการจดทะเบียนและถ้อยคำเรื่องการโอนมีข้อกำหนดละเอียด
• Land Code B.E. 2497 (พระราชบัญญัติลักษณะที่ดิน) ควบคุมการถือครองที่ดิน การจดทะเบียน และสิทธิในที่ดิน รวมถึงข้อกำหนดการแบ่งแยกและการจำนอง
• Condominium Act B.E. 2522 (พระราชบัญญัติอาคารชุด) กำหนดกรอบการเป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด และสิทธิร่วมในทรัพย์สินส่วนกลาง รวมถึงข้อจำกัดการถือครองของชาวต่างชาติ

สถานะและการบังคับใช้ของกฎหมายมีการปรับปรุงบ่อยครั้ง จึงควรตรวจสอบเวอร์ชันล่าสุดผ่านแหล่งข้อมูลทางการ เช่น Krisdika และพระราชกฤษฎีกาออนไลน์

ประเด็นที่ควรรู้ใน Pathum Wan: การตรวจสอบที่ดินบริเวณถนนสำคัญและโครงการคอนโดขนาดใหญ่ มักพบข้อสงสัยเรื่องสิทธิร่วมครอบครองและสิทธิในที่ดินรอบทรัพย์ จึงจำเป็นต้องอ้างอิงกฎหมายที่เกี่ยวข้องอย่างชัดเจน

แหล่งอ้างอิง: Department of Lands, Krisdika

4. Frequently Asked Questions

What is a title search and why is it important?

Title search checks ownership, encumbrances, and rights affecting a property. It helps prevent buying property with hidden debts or disputes.

How do I verify a property's ownership and encumbrances in Bangkok?

Request official copies from the Land Department and cross check with the seller's documents. A lawyer can verify discrepancies.

When should I hire a lawyer for a condo purchase in Pathum Wan?

Before signing a sales contract or making a payment, hire a lawyer to review title, contracts, and common property rules.

Where can I perform an official title search in Bangkok's land offices?

Title searches are handled by the Department of Lands and its Bangkok offices. Access may require a formal request.

Why is a due diligence report important for property deals?

A due diligence report consolidates title, encumbrances, zoning, permits, and contract terms for informed decisions.

Can foreigners own a condo unit in Pathum Wan and what checks apply?

Foreigners may own condo units under certain limits. Checks include ownership cap, project approval, and source of funds.

Should I obtain a title deed copy before signing a sale contract?

Yes. A certified copy confirms owner identity and helps detect mismatches with the seller's statements.

Do I need to translate documents for Thai property deals?

Translations are advisable if any document is not in Thai. Accurate translations prevent misinterpretation of terms.

How long does a typical due diligence process take in Bangkok?

With prepared documents, expect 1-3 weeks for initial checks; a full report may take 2-6 weeks depending on complexity.

What is the cost range for property due diligence in Pathum Wan?

Due diligence may range from THB 15,000 to THB 60,000 depending on property type and required verifications.

Is there a risk of title fraud in Bangkok and how to avoid it?

Yes, risk exists. Verify through official sources, use a licensed lawyer, and request independent title verification.

How soon can a property transfer registration be completed after signing?

Transfer registration typically takes 2-6 weeks after all documents are cleared and payments are settled.

5. Additional Resources

• Register land titles, maintain land records, and provide title search services. https://www.dol.go.th
• Official repository of Thai laws including Civil and Commercial Code and major real estate statutes. https://www.krisdika.go.th
• Official publication for statutes, amendments, and executive acts. https://www.ratchakitcha.soc.go.th