ทนายความ การตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ที่ดีที่สุดใน สวนหลวง

1. About การตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ Law in Suan Luang, Thailand

การตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ หรือ due diligence ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ คือกระบวนการตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ การมีสิทธิครอบครอง และภาระหนี้ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินก่อนทำการโอนกรรมสิทธิ์

ในเขต Suan Luang ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกรุงเทพมหานคร กระบวนการตรวจสอบต้องอาศัยข้อมูลจากหน่วยงานรัฐที่รับผิดชอบการจดทะเบียน สิทธิในที่ดิน และกฎหมายทรัพย์สินของไทย เพื่อป้องกันความเสี่ยงด้านการถือครองกรรมสิทธิ์และปมข้อพิพาทภายหลังการซื้อขาย

ความเข้าใจหลักของกระบวนการนี้รวมถึงการยืนยัน титл deed, ตรวจสอบภาระหนักที่จดไว้ เช่น จำนอง ลิขสิทธิ์ใช้งาน และสิทธิบุคคลอื่น ๆ ตลอดจนการตรวจสอบสัญญาเช่า สัญญายืมเงิน หรือข้อจำกัดพิเศษที่อาจมีในพื้นที่นั้น

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนทรัพย์สินและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์มีพื้นฐานอยู่บน กรมที่ดิน และ กฎหมายลายลักษณ์อักษรของประเทศไทย ซึ่งเปิดให้ตรวจสอบผ่านระบบดิจิทัลของหน่วยงานรัฐ

แหล่งข้อมูลอ้างอิงที่สำคัญ ได้แก่ กรมที่ดิน และ ฐานข้อมูลกฎหมาย Krisdol ซึ่งให้รายละเอียดเกี่ยวกับ พระราชบัญญัติต่าง ๆ ที่ควบคุมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

จุดสำคัญที่ผู้ซื้อควรทราบ การตรวจสอบสถานะและสิทธิควรทำพร้อมกับการตรวจสอบข้อเท็จจริงของทรัพย์สิน และการตรวจสอบด้านภาษีมูลค่าเพิ่ม ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าธรรมเนียมการถ่ายโอน เพื่อให้การซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย

2. Why You May Need a Lawyer

ต่อไปนี้เป็นสถานการณ์จริงที่ชัดเจนในพื้นที่ Suan Luang ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความช่วยเหลือของทนายความมีความสำคัญอย่างไร

• คุณกำลังซื้อบ้านหรือคอนโดในกรุงเทพมหานครพื้นที่ใกล้ Suan Luang และผู้ขายไม่ยืนยันสถานะโฉนดหรือมีภาระจำนองที่ยังไม่ถูกบันทึกอย่างถูกต้อง
• มีข้อพิพาทเรื่องเขตที่ดิน หรือสิทธิการใช้งานทางประตูทางเข้าและเส้นเขตที่ดินกับบ้านข้างเคียง
• คุณเป็นชาวต่างชาติหรือเป็นคู่สมรสคนไทยที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ดินและต้องทราบข้อจำกัดตามกฎหมาย
• ปรากฏภาระผูกพัน เช่น จำนอง หรือสิทธิครอบครองผ่านผู้ให้เช่าซึ่งยังไม่ถูกโอนออก หรือยังไม่มีการ清單ในทะเบียนทรัพย์สิน
• คุณต้องการยืนยันสิทธิในการครอบครองทรัพย์สินในกรณีมรดก ความเป็นธรรมของการถ่ายโอน และการปรับสิทธิระหว่างผู้สืบทอด
• คุณกำลังจะทำสัญญาเช่าระยะยาวหรือทำสัญญาจำนอง และต้องการให้ตรวจสอบความถูกต้อง ปลอดภาระ และความเป็นไปได้ในการต่ออายุสัญญา

ทนายความสามารถช่วยคุณตั้งค่าขั้นตอนการตรวจสอบให้เป็นระบบ ตรวจสอบโฉนด ตรวจสอบประวัติการโอน ตรวจสอบภาระจำนอง และชี้แจงรายละเอียดสัญญาเพื่อป้องกันความเสี่ยงทางกฎหมาย

3. Local Laws Overview

ด้านล่างเป็นกฎหมายสำคัญที่มักถูกอ้างอิงในการตรวจสอบสถานะและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ใน Suan Luang และกรุงเทพมหานคร

• Land Code B.E. 2497 (1954) - กฎหมายหลักควบคุมการถือครอง การโอน และการจดทะเบียนที่ดินในประเทศไทย
• Civil and Commercial Code - บทความเกี่ยวกับทรัพย์สินและการจำนอง ซึ่งใช้เป็นพื้นฐานในการตรวจสอบสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์
• Condominium Act B.E. 2522 (1979) - กำหนดการถือครองห้องชุดโดยชาวต่างชาติได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่รวมทั้งอาคาร และเงื่อนไขการถือครองแบบสหกรณ์

ข้อสังเกตสั้น ๆ เกี่ยวกับแนวทางปฏิบัติในพื้นที่กรุงเทพฯ

• การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในกรุงเทพฯ ต้องอาศัยข้อมูลจากกรมที่ดินและทะเบียนทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร
• กรณีเป็นชาวต่างชาติ จุดสำคัญคือการตรวจสอบเงื่อนไขการถือครองที่ดินและอาจพิจารณาการซื้อห้องชุดในอาคารชุดเป็นทางเลือกที่ถูกกฎหมาย

แหล่งข้อมูลทางกฎหมายที่อ้างถึง เพื่อการตรวจสอบที่ถูกต้อง คุณสามารถตรวจสอบกฎหมายได้จากแหล่งข้อมูลทางกฎหมายของรัฐ

กรมที่ดิน (Department of Lands) เป็นแหล่งข้อมูลหลักด้านการจดทะเบียนและสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ สื่อสารผ่านเว็บไซต์อย่างเป็นทางการที่ https://www.dol.go.th/

ระบบ Krisdol ที่รวบรวมและให้บริการข้อความของกฎหมายต่าง ๆ ของประเทศไทย เช่น พระราชบัญญัติที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และสิทธิในทรัพย์สิน เข้าถึงได้ผ่าน https://laws.krisdol.go.th/

หมายเหตุสำหรับผู้ใช้งานใน Suan Luang: ควรตรวจสอบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับบริเวณที่ดินและตำแหน่งที่ตั้งของทรัพย์สิน รวมถึงสายดินและทิศทางแนวเขต เพื่อป้องกันข้อพิพาทในอนาคต

4. Frequently Asked Questions

What is due diligence in real estate?

เป็นกระบวนการตรวจสอบสถานะโฉนด ภาระและสิทธิที่เกี่ยวข้องก่อนการซื้อขาย เพื่อป้องกันความเสี่ยง

How do I start checking a title in Bangkok?

ขอสำเนาโฉนดจากผู้ขาย แล้วไปที่กรมที่ดินเพื่อค้นประวัติการโอนและภาระติดจำนองพร้อมให้ทนายตรวจสอบ

When should I hire a lawyer for a property purchase?

ควรจ้างตั้งแต่ขั้นตอนเริ่มต้น ให้ทนายช่วยจัดทำ checklist ตรวจสอบเอกสาร และตรวจสอบสัญญา

Where can I search land records in Suan Luang?

ค้นประวัติทรัพย์สินผ่านกรมที่ดินในพื้นที่กรุงเทพมหานคร หรือผ่านบริการออนไลน์ที่กรมที่ดินเปิดให้

Why is a condo purchase different for foreigners?

ต่างชาติสามารถครอบครองห้องชุดในอาคารชุดได้สูงสุดไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดตามกฎหมาย

Can a lease be a good alternative to ownership?

การเช่าทรัพย์บางกรณีให้ประโยชน์ เช่น ความยืดหยุ่น แต่ต้องตรวจสอบเงื่อนไขการต่ออายุและสิทธิผู้เช่า

Should I check encumbrances and liens?

ใช่ การตรวจสอบภาระจำนองและสิทธิผู้อื่นช่วยป้องกันการถูกร้องขอคืนทรัพย์ภายหลัง

Do I need a surveyor's report apart from legal due diligence?

ใช่ ควรมีการตรวจสอบเสมอกับการสำรวจเขตที่ดิน เพื่อยืนยันขอบเขตและตำแหน่งจริง

Is a title search enough to guarantee ownership?

ไม่เพราะยังมีประเด็นทางกฎหมาย เช่น ภาระผู้ยินยอม หรือข้อจำกัดพิเศษที่ไม่ปรากฏบนโฉนด

What costs are involved in due diligence?

ค่าธรรมเนียมค้นค้นโฉนด ค่าใช้จ่ายทนาย และค่าใช้จ่ายในการดำเนินการโอนทรัพย์สิน

How long does due diligence typically take?

โดยทั่วไปประมาณ 1-2 สัปดาห์ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของทรัพย์สินและเอกสารที่มี

Can I do this myself without a lawyer?

ได้ แต่ความเสี่ยงสูง หากไม่มีความรู้ด้านกฎหมายอาจพลาดประเด็นสำคัญ

5. Additional Resources

• - แหล่งข้อมูลและบริการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ บนเว็บไซต์ทางการ https://www.dol.go.th/
• Laws Krisdol Database - แหล่งค้นหากฎหมายไทยที่เกี่ยวกับทรัพย์สินและอสังหาริมทรัพย์ https://laws.krisdol.go.th/
• Condominium Act BE 2522 - กฎหมายว่าด้วยการครอบครองห้องชุดโดยชาวไทยและชาวต่างชาติ ผ่านระบบ Krisdol

หมายเหตุ: ข้อมูลด้านบนอ้างอิงจากแหล่งข้อมูลทางกฎหมายและหน่วยงานรัฐบาล เพื่อการตรวจสอบข้อเท็จจริง กรุณตรวจสอบที่เว็บไซต์ทางการ

6. Next Steps

1. กำหนดวัตถุประสงค์การซื้อขาย จัดทำรายการทรัพย์สินที่ต้องการซื้อ พร้อมข้อมูลที่อยู่และโฉนด
2. หาทนายความใน Suan Luang เลือกผู้มีประสบการณ์ในด้านอสังหาริมทรัพย์และการตรวจสอบโฉนด
3. เตรียมเอกสารและสัญญา รวบรวมโฉนด, หนังสือรับรองการจดทะเบียน, สัญญายืมเงิน หรือสัญญาเช่าเดิม
4. ทำ due diligence กับทรัพย์สิน ตรวจสอบโฉนด ภาระจำนอง ผู้ถือครองสิทธิร่วม และข้อจำกัดต่าง ๆ
5. ตรวจสอบการออกแบบและใบอนุญาตก่อสร้าง ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้าง ใบอนุญาตใช้อาคาร และการปรับปรุงที่อาจมี
6. สรุปข้อเสนอและเงื่อนไข ทนายช่วยร่างข้อเสนอและเงื่อนไขการขายที่ชัดเจน
7. ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ ทำสัญญาซื้อขายและโอนทรัพย์สินผ่านสำนักงานที่ดิน พร้อมชำระค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง