ทนายความ อสังหาริมทรัพย์ ที่ดีที่สุดใน ป้อมปราบศัตรูพ่าย

1. About อสังหาริมทรัพย์ Law in Pom Prap Sattru Phai, Thailand

อสังหาริมทรัพย์ กฎหมายครอบคลุมการเป็นเจ้าของ ย้ายครอบครอง และจดทะเบียนทรัพย์สินที่ดินและอาคารในประเทศไทย รวมถึงข้อกำหนดสำหรับอาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม และที่ดินในเขตเมืองอย่าง Pom Prap Sattru Phai ซึ่งอยู่ในกรุงเทพมหานคร กฎหมายเหล่านี้ผสมผสานระหว่างกฎหมายส่วนตัว การจดทะเบียน และข้อบัญญัติท้องถิ่นของกรุงเทพมหานคร

สำหรับผู้ซื้อ ขาย หรือผู้ให้เช่าพื้นที่ในย่านนี้ การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ การตรวจสอบสถานะอาคาร และการปฏิบัติตามข้อกำหนดการก่อสร้างมีความสำคัญสูง เพราะพื้นที่นี้มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่องและมีกฎระเบียบที่เปลี่ยนแปลงในระยะสั้น

2. Why You May Need a Lawyer

การมีทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ช่วยลดความเสี่ยงและป้องกันข้อผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นในการทำธุรกรรมใน Pom Prap Sattru Phai ต่อไปนี้เป็นตัวอย่างสถานการณ์จริง:

• คุณซื้อมรดกบ้านเดิมในย่านตลาดเก่า และต้องการตรวจสอบสิทธิ์การครอบครอง และประวัติการโอนที่ดินว่าไม่ผิดกฎหมายหรือไม่
• คุณเป็นผู้ต่างชาติที่ต้องการเช่าที่ดินระยะยาวเพื่อเปิดร้านค้าหรืออาคารสำนักงาน และต้องตรวจสอบเงื่อนไขการเช่า อายุสัญญา และสิทธิขยายสัญญา
• คุณซื้อคอนโดในย่าน Pom Prap Sattru Phai และต้องตรวจสอบว่าโครงการมีนิติบุคคล และสัดส่วนกรรมสิทธิ์ของชั้นสูงสุดถูกต้อง
• คุณมีข้อพิพาทกับเพื่อนบ้านเรื่องเส้นเขตที่ดิน หรือการก่อสร้างรั้วล้อมรอบ และต้องดำเนินกระบวนการฟ้องร้องหรือประนอมข้อพิพาท
• คุณต้องยื่นแบบเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกับกรมสรรพากร และต้องทราบวิธีคิดภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน
• คุณต้องการตรวจสอบสัญญาซื้อขายที่ดินหรือสัญญาเช่าก่อนลงนาม เพื่อหลีกเลี่ยงข้อสงสัยเกี่ยวค่าใช้จ่ายและเงื่อนไขที่ไม่ชัดเจน

3. Local Laws Overview

ต่อไปนี้เป็นกฎหมายสำคัญ 2-3 ฉบับที่ควรรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ใน Pom Prap Sattru Phai และกรุงเทพมหานคร พร้อมข้อมูลพื้นฐานและแนวโน้มล่าสุด

กฎหมายที่ดินแห่งชาติ (Land Code) พ.ศ. 2497

กฎหมายที่ดินเป็นกรอบหลักในการครอบครอง การโอน และการจดทะเบียนที่ดินทั่วประเทศ รวมถึงกรุงเทพมหานครด้วย โดยระบุว่าการครอบครองที่ดินโดยคนต่างชาติมีข้อจำกัด และการจดทะเบียนต้องผ่านกรมที่ดิน

Foreigners cannot own land in Thailand under the Land Code, with specific exceptions that relate to lease under certain conditions.

Source: krisdika.go.th

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม พ.ศ. 2522

พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมกำหนดวิธีการถือครองห้องชุดในอาคารชุด รวมถึงข้อจำกัดของชาวต่างชาติในการถือครองพื้นที่ชั้นรวมทั้งหมด ไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่รวมทั้งหมด

Foreigners may own condominium units up to 49 percent of the total floor area of the condominium building.

Source: krisdika.go.th

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นการปรับโครงสร้างภาษีทรัพย์สินที่ดินและอาคาร เริ่มบังคับใช้แบบขั้นบันไดตั้งแต่ปี 2562-2563 และมีการดำเนินการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่อง รวมถึงกรุงเทพมหานครที่มีการประเมินและเรียกเก็บภาษีในบางพื้นที่

The Land and Building Tax Act BE 2562 started phased implementation in 2020, with Bangkok included in the modernization of property tax collection.

Source: rd.go.th

เพื่อความเข้าใจที่ถูกต้อง ควรดูบทบัญญัติจริงจากกฎหมายที่เผยแพร่โดยสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาและกรมสรรพากร โดยเฉพาะกรุงเทพมหานครที่มีข้อกำหนดท้องถิ่นเพิ่มเติม

4. Frequently Asked Questions

ด้านล่างเป็นคำถามที่พบบ่อยพร้อมคำตอบง่ายๆ ที่ช่วยให้คุณเริ่มเข้าใจขั้นตอนและข้อกำหนดพื้นฐานได้

What is Chanote and why is it important in Pom Prap Sattru Phai?

Chanote หรือ title deed ชนิดสูงสุดที่รับรองความเป็นเจ้าของเต็มจำนวน ทำให้การโอนเป็นไปอย่างราบรื่น และลดข้อโต้แย้งเรื่องสิทธิครอบครองในกรุงเทพฯ

How do I check the land title and ownership history before buying?

ตรวจสอบทะเบียนที่ดินที่กรมที่ดินผ่านการค้นประวัติทรัพย์สิน และขอสำเนาโฉนด เพื่อดูประวัติการครอบครองและการจดทะเบียนที่ดิน

When is a property transfer considered complete in Bangkok?

การโอนทรัพย์สินเสร็จสมบูรณ์เมื่อมีการลงนามสัญญาโอน พร้อมยื่นคำขอจดทะเบียนและโอนชื่อผู้ถือครองที่สำนักงานที่ดิน และมีการชำระค่าธรรมเนียมครบถ้วน

Where do I register a property transfer in Bangkok and what documents are needed?

การจดทะเบียนทำที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ โดยทั่วไปต้องมีบัตรประชาชน สัญญาซื้อขาย ใบมรดกหรือสิทธิ์การครอบครอง และเอกสารอื่นๆ ตามแต่กรณี

Why can't foreigners own land in Thailand and what are alternatives in Pom Prap?

ต่างชาติไม่สามารถครอบครองที่ดินได้ตามกฎหมาย แต่สามารถซื้อคอนโดมิเนียมที่มีสัดส่วนชาวต่างชาติไม่เกิน 49% หรือเช่าที่ดินในระยะยาวตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

Can I lease land for up to 30 years and extend in Bangkok?

การเช่าที่ดินระยะยาวมีกรอบเวลาเริ่มต้นที่หลายประเทศอนุญาต โดยทั่วไปในประเทศไทยมีอายุสัญญา 30 ปี ซึ่งอาจขยายต่อได้ในบางกรณีตามข้อตกลง หากมีผู้ให้เช่ายินยอม

Should I hire a อสังหาริมทรัพย์ lawyer to review a contract before signing?

ควรมีทนายความตรวจทานสัญญา เพื่อให้แน่ใจว่าข้อกำหนดเรื่องราคาค่าใช้จ่าย การโอนสิทธิและเงื่อนไขการรับประกันครบถ้วนและชัดเจน

Do I need to pay Land and Building Tax on my Bangkok property and how is it calculated?

หากทรัพย์สินประกอบด้วยที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกเรียกเก็บภาษีตามระดับภาษีที่กำหนด โดยการประเมินมูลค่าและการคิดภาษีขึ้นกับพื้นที่ พร้อมทั้งข้อกำหนดของกรมสรรพากร

Is the transfer fee different for condo units vs land in Bangkok?

ใช่ โอนทรัพย์สินประเภทคอนโดมีค่าธรรมเนียมและขั้นตอนที่ต่างจากการโอนที่ดิน โดยมีค่าธรรมเนียมต่อการโอนที่ดินและค่าโอนคอนโดที่แตกต่างกันตามกฎหมาย

How long does a typical title transfer take in Pom Prap Sattru Phai?

โดยทั่วไปการโอนทรัพย์สินที่กรุงเทพฯ ใช้เวลา 2-6 สัปดาห์ ขึ้นอยู่กับความพร้อมของเอกสาร และความเร็วของสำนักงานที่เกี่ยวข้อง

What documents are required to transfer a condo unit in Bangkok?

เอกสารหลักรวมถึงบัตรประชาชน คู่สมรส (ถ้ามี) หลากหลายเอกสารของโครงการคอนโด และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ของเจ้าของเดิม

What is the difference between Chanote and Nor Sor 3 title deeds?

Chanote เป็นโฉนดที่ยืนยันการเป็นเจ้าของเต็มจำนวน ส่วน Nor Sor 3 เป็นเอกสารรัฐที่มีความมั่นคงน้อยกว่า มักต้องมีการตรวจสอบเพิ่มเติมก่อนโอน

5. Additional Resources

ด้านล่างเป็นหน่วยงานรัฐบาลและแหล่งข้อมูลที่มีบทบาทสำคัญในการกำกับดูแลอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยคุณสามารถใช้งานเพื่อค้นหากฎหมายและแนวปฏิบัติที่เป็นทางการ

• สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา - krisdika.go.th หน้ากฎหมายไทยที่เผยแพร่มาตรฐานและข้อความของกฎหมายที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
• กรมสรรพากร - rd.go.th แนะนำอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และแนวทางการคำนวณภาษีสำหรับทรัพย์สิน
• กรุงเทพมหานคร - bma.go.th ข้อมูลเกี่ยวกับการออกใบอนุญาตก่อสร้าง การจดทะเบียน และระเบียบท้องถิ่นในกรุงเทพมหานคร

6. Next Steps

1. กำหนดเป้าหมายทรัพย์สินของคุณใน Pom Prap Sattru Phai เช่น ประเภททรัพย์สิน มูลค่า และระยะเวลาการถือครอง
2. รวบรวมเอกสารสำคัญ ได้แก่ บัตรประชาชน พิสูจน์財ทรัพย์ โฉนดที่ดิน ใบรับรองการเสียภาษี และสัญญาที่เกี่ยวข้อง
3. ค้นหานายหน้าหรือทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และแมนบทย์
4. นัดปรึกษาเบื้องต้น เพื่อประเมินความเสี่ยง ตรวจทานสัญญา และค่าใช้จ่ายทั้งหมด
5. ขอประมาณการค่าธรรมเนียมการโอน และค่าบริการทางกฎหมาย พร้อมเงื่อนไขการจ่ายและระยะเวลาการทำงาน
6. ลงนามในสัญญาแต่งตั้งทนาย และเริ่มกระบวนการตรวจสอบ due diligence อย่างละเอียด
7. ติดตามสถานะการโอนทรัพย์สินและจดทะเบียนอย่างใกล้ชิด พร้อมบันทึกเอกสารสำคัญทั้งหมด