ทนายความ อสังหาริมทรัพย์ ที่ดีที่สุดใน ราชเทวี

ใช่ โดยทั่วไปแล้วขอแนะนำให้คุณมีทนายความอิสระเป็นของตนเองเมื่อซื้อห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ในประเทศไทย การที่ตัวแทนแนะนำทนายความนั้นไม่ใช่เรื่องผิดปกติแต่อย่างใด แต่ทนายความของคุณควรทำหน้าที่เพื่อประโยชน์ของคุณแต่เพียงผู้เดียวและปกป้องผลประโยชน์ของคุณในธุรกรรมดังกล่าว งานที่จำเป็นจะต้องทำนั้นจะขึ้นอยู่กับว่าคุณกำลังซื้อห้องชุดใหม่จากผู้พัฒนาโครงการหรือซื้อห้องชุดมือสองจากเจ้าของเดิมในระดับหนึ่ง สำหรับการซื้อห้องชุดมือสอง ทนายความของคุณควรดำเนินการตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย (Due Diligence) ของทรัพย์สินเสียก่อน โดยปกติขั้นตอนนี้จะรวมถึงการตรวจสอบโฉนดห้องชุด การยืนยันว่าผู้ขายคือเจ้าของที่จดทะเบียนและมีอำนาจในการขาย รวมถึงการตรวจสอบว่ามีจำนอง การอายัด การเช่า สิทธิเก็บกิน หรือภาระผูกพันอื่นใดที่จดทะเบียนไว้ซึ่งมีผลกระทบต่อห้องชุดดังกล่าวหรือไม่ หากคุณเป็นผู้ซื้อชาวต่างชาติ สิ่งสำคัญอีกประการหนึ่งคือการยืนยันว่าห้องชุดดังกล่าวสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติได้ เนื่องจากโดยทั่วไปกฎหมายไทยกำหนดให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่ใช้สอยรวมของทุกห้องชุดในอาคารนั้น ดังนั้น จึงต้องตรวจสอบความมีอยู่ของโควต้าชาวต่างชาติให้เป็นที่แน่ชัดก่อนที่คุณจะผูกพันตามสัญญาซื้อขายอย่างไร้เงื่อนไข นอกจากนี้ ทนายความของคุณควรตรวจสอบเอกสารข้อตกลงการจอง สัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาซื้อขายก่อนที่คุณจะลงลายมือชื่อ เอกสารเหล่านี้ควรระบุให้ชัดเจนเกี่ยวกับราคาซื้อขายและกำหนดเวลาการชำระเงิน วันที่โอนกรรมสิทธิ์ ความรับผิดชอบเกี่ยวกับภาษีและค่าใช้จ่ายในการโอน หนี้สินหรือภาระผูกพันที่มีอยู่ ทรัพย์สินอะไรบ้างที่รวมอยู่ในการขาย และจะเกิดอะไรขึ้นกับเงินมัดจำหากธุรกรรมไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้ สำหรับห้องชุดมือสอง ควสอบถามข้อมูลจากนิติบุคคลอาคารชุดเกี่ยวกับค่าส่วนกลางที่ค้างชำระและหนี้สินอื่น ๆ รวมถึงตรวจสอบหนังสือรับรองการปลอดหนี้ที่จำเป็นต้องใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์...

สัญญาจ้างก่อสร้างจัดเป็นสัญญาจ้างทำของ ซึ่งความสำเร็จของงานที่ตกลงกันถือเป็นสาระสำคัญของสัญญา ในกรณีนี้ ผู้ว่าจ้างได้ว่าจ้างผู้รับจ้างให้ทำการก่อสร้างบ้าน ดังนั้น ผลลัพธ์ที่คาด ม่วงหวังตามสัญญาจึงเป็นการก่อสร้างและส่งมอบบ้านให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หากผู้รับจ้างได้หยุดพักการทำงานเป็นเวลาติดต่อกันสามสัปดาห์โดยไม่มีเหตุอันสมควร และผู้ว่าจ้างเชื่อได้ว่าพฤติการณ์ดังกล่าวอาจทำให้โครงการไม่สามารถแล้วเสร็จได้ทันตามกำหนดเวลาในสัญญา ผู้ว่าจ้างย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนถึงกำหนดเวลาส่งมอบได้ตามมาตรา 593 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยผู้ว่าจ้างอาจดำเนินการได้โดยการมีหนังสือบอกกล่าว (หนังสือทวงถามอย่างเป็นทางการ) ไปยังผู้รับจ้าง เช่น กำหนดให้ผู้รับจ้างกลับเข้าดำเนินงานต่อภายในสามวัน พร้อมทั้งระบุว่าหากผู้รับจ้างเพิกเฉยไม่ดำเนินการภายในกำหนดเวลาดังกล่าว สัญญาจะถือเป็นอันเลิกกัน หรืออีกทางหนึ่ง ผู้ว่าจ้างอาจออกหนังสือบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยเหตุที่ผู้รับจ้างละทิ้งงาน พร้อมทั้งเรียกเงินค่าจ้างก่อสร้างที่ได้ชำระไปแล้วคืน เมื่อสัญญาได้ถูกบอกเลิกแล้ว คู่สัญญาฝ่าย ฯ ย่อมมีหน้าที่โดยทั่วไปที่จะต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม หากจำนวนเงินที่ได้ชำระไปแล้วมีจำนวนสูงกว่ามูลค่าของงานที่ได้ทำเสร็จจริง ผู้ว่าจ้างย่อมมีสิทธิเรียกเงินส่วนที่เกินคืนได้ตามมาตรา 391 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ นอกจากนี้ ผู้ว่าจ้างยังอาจเรียกร้องค่าเสียหายอันเกิดจากการที่ผู้รับจ้างผิดสัญญา เช่น ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการว่าจ้างผู้รับจ้างรายใหม่ในราคาที่สูงกว่า ค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนหรือแก้ไขงานที่ไม่เป็นไปตามมาตรฐาน ค่าปรับหรือเบี้ยปรับตามสัญญา (หากมีการกำหนดไว้ในสัญญา) รวมถึงความเสียหายอื่นใดอันเกิดจากการบอกเลิกสัญญานั้น หมายเหตุ: ควรมีการตรวจสอบข้อสัญญาเฉพาะของการจ้างก่อสร้างนั้น...

 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 บัญญัติว่า: "ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ อีกฝ่ายหนึ่งจะกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้ฝ่ายนั้นชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก็ได้ ถ้าและฝ่ายนั้นไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนด Zอีกฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญาเสียก็ได้"        จากข้อเท็จจริงข้างต้น หน้าตามสัญญาของผู้ว่าจ้างคือการชำระเงินตามสัญญาจ้างก่อสร้าง ในขณะที่หน้าที่ของผู้รับจ้างคือการดำเนินงานก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามสัญญา ดังนั้น หากผู้รับจ้างละทิ้งงานและไม่ดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามที่ได้ตกลงกัน การกระทำดังกล่าวจึงถือเป็นการไม่ชำระหนี้ตามสัญญา        ภายใต้พฤติการณ์ดังกล่าว ผู้ว่าจ้างชอบที่จะมีหนังสือบอกกล่าวอย่างเป็นทางการไปยังผู้รับจ้าง โดยหนังสือบอกกล่าวดังกล่าวอาจกำหนดให้ผู้รับจ้างกลับเข้าดำเนินงานและก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามสัญญา หรือในทางกลับกัน เป็นการแจ้งให้ผู้รับจ้างทราบถึงเจตนาของผู้ว่าจ้างในการบอกเลิกสัญญา พร้อมทั้งเรียกร้องให้คืนเงินค่าจ้างในส่วนของงานที่ยังไม่ได้ดำเนินการ        หนังสือบอกกล่าวควรระบุระยะเวลาที่แน่นอนและสมควรเพื่อให้ผู้รับจ้างกลับเข้าดำเนินงานก่อสร้างหรือชดใช้ค่าเสียหายที่เกิดขึ้น ตัวอย่างเช่น ภายในเจ็ด (7) วัน หากผู้รับจ้างไม่ปฏิบัติตามภายในระยะเวลาที่กำหนด ผู้ว่าจ้างย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 และดำเนินคดีทางกฎหมาย against ผู้รับจ้างเพื่อเรียกเงินค่าจ้างในส่วนของงานที่ยังไม่แล้วเสร็จคืน พร้อมด้วยค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับความล่าช้าตามสัญญา (ถ้ามี) ที่กำหนดไว้ภายใต้สัญญา        ยิ่งไปกว่านั้น หากผู้รับจ้างได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้วยังคงเพิกเฉยและไม่ดำเนินการใดๆ ผู้ว่าจ้างอาจยฟ้องร้องดำเนินคดีต่อผู้รับจ้างโดยขอให้ศาลมีคำสั่งบังคับให้ชำระหนี้งานก่อสร้างส่วนที่เหลือ หรือในกรณีที่เหมาะสม มีคำสั่งให้ชดใช้ค่าเสียหายสำหรับงานที่ยังไม่ได้ปฏิบัติ...