ต่างชาติซื้อคอนโดใน Thailand อย่างไร? กฎหมายและข้อควรระวัง

โควตาการถือครองของชาวต่างชาติ (Foreign Quota 49%)

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในหน่วยอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ในประเทศไทยได้แบบ 100% ตราบใดที่พื้นที่รวมของหน่วยที่ชาวต่างชาติถือครองในอาคารนั้นไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด หากโควตานี้เต็มแล้ว ชาวต่างชาติอาจเลือกทำสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) แทน ซึ่งมักมีกำหนดเวลา 30 ปีและสามารถต่ออายุได้

ในการตรวจสอบโควตา ผู้ซื้อควรขอดู "หนังสือรับรองสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของคนต่างด้าว" จากนิติบุคคลของคอนโดมิเนียมนั้นๆ ก่อนทำการวางเงินจอง หากโควตาต่างชาติเต็ม การทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์เป็นชื่อบุคคลต่างชาติที่สำนักงานที่ดินจะไม่สามารถทำได้ตามกฎหมาย สิ่งนี้เป็นกลไกเพื่อควบคุมไม่ให้อสังหาริมทรัพย์ในประเทศถูกถือครองโดยชาวต่างชาติมากเกินไปจนกระทบต่อสิทธิของพลเมืองไทย

สิ่งที่ควรตรวจสอบเกี่ยวกับโควตา

• สถานะปัจจุบัน: ตรวจสอบกับนิติบุคคลว่าปัจจุบันมีสัดส่วนต่างชาติอยู่ที่กี่เปอร์เซ็นต์
• การนับพื้นที่: โควตา 49% คำนวณจาก "พื้นที่ของหน่วยเนื้อที่รวม" ไม่ใช่จำนวนยูนิต
• ทางเลือกกรณีโควตาเต็ม: หากต้องการห้องนั้นจริงๆ อาจพิจารณาการเช่าระยะยาว (Leasehold) ซึ่งต้องมีการจดทะเบียนสิทธิการเช่าที่สำนักงานที่ดินเช่นกัน

ความสำคัญของใบรับรอง FET (Foreign Exchange Transaction)

ใบรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ หรือ FET (เดิมเรียกว่า ธ.ต. 3) คือเอกสารสำคัญที่ธนาคารในประเทศไทยออกให้เพื่อยืนยันว่ามีเงินตราต่างประเทศโอนเข้ามาในไทยเพื่อวัตถุประสงค์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ กฎหมายไทยกำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมต้องแสดงหลักฐานว่าเงินทั้งหมดที่ใช้ซื้อถูกส่งมาจากต่างประเทศ

หากไม่มีใบรับรอง FET หรือหลักฐานการโอนเงินที่ระบุวัตถุประสงค์ชัดเจน เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะปฏิเสธการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้กับชาวต่างชาติ นอกจากนี้ FET ยังมีความสำคัญอย่างยิ่งในอนาคต เมื่อผู้ซื้อต้องการขายคอนโดมิเนียมและโอนเงินที่ได้จากการขายกลับไปยังต่างประเทศ ธนาคารจะเรียกดูเอกสารนี้เพื่ออนุญาตให้แลกเปลี่ยนเงินและโอนออกได้

ข้อกำหนดในการขอ FET

การตรวจสอบประวัติโครงการและค่าส่วนกลาง (Due Diligence)

การตรวจสอบสถานะทางกฎหมายหรือ Due Diligence คือกระบวนการตรวจสอบว่าคอนโดมิเนียมที่จะซื้อนั้นไม่มีปัญหาซ่อนเร้น ซึ่งรวมถึงการตรวจสอบชื่อเจ้าของที่แท้จริงบนโฉนด (ครุฑแดง) ภาระจำนองกับธนาคาร และการตรวจสอบว่าโครงการได้รับใบอนุญาตก่อสร้างหรือผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) เรียบร้อยแล้วหรือไม่

นอกจากการตรวจสอบตัวอาคารแล้ว สิ่งที่ผู้ซื้อห้ามมองข้ามคือ "ใบปลอดหนี้" หรือหนังสือรับรองภาระหนี้จากนิติบุคคล ซึ่งจะระบุว่าเจ้าของเดิมไม่มีค้างชำระค่าส่วนกลาง ค่ากองทุน หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ หากมีหนี้ค้างชำระ กฎหมายห้ามไม่ให้เจ้าพนักงานที่ดินทำการโอนกรรมสิทธิ์จนกว่าจะเคลียร์หนี้สินเหล่านั้นให้เสร็จสิ้น

เช็คลิสต์ก่อนการตัดสินใจ

1. โฉนดที่ดิน (Title Deed): ขอดูตัวจริง ตรวจสอบชื่อด้านหลังโฉนดว่าตรงกับผู้ขายหรือไม่ และมีตราประทับอายัดหรือไม่
2. หนังสือรับรองภาระหนี้: ตรวจสอบว่าค่าส่วนกลางถูกจ่ายครบถ้วนจนถึงวันโอน
3. ตรวจสอบคดีความ: ตรวจสอบกับศาลหรือนิติบุคคลว่าโครงการมีคดีความฟ้องร้องที่อาจส่งผลกระทบต่อการอยู่อาศัยหรือไม่
4. ตรวจสอบใบอนุญาต: สำหรับโครงการที่กำลังก่อสร้าง ต้องมั่นใจว่ามีใบอนุญาตก่อสร้างและผ่าน EIA แล้ว

ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นขั้นตอนสุดท้ายที่เปลี่ยนชื่อผู้ถือครองในโฉนดที่ดินให้เป็นชื่อของผู้ซื้อ โดยปกติจะใช้เวลาประมาณครึ่งวันถึงหนึ่งวันเต็มที่สำนักงานที่ดินในเขตที่คอนโดมิเนียมนั้นตั้งอยู่ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเดินทางไปดำเนินการเองหรือมอบอำนาจให้ทนายความหรือตัวแทนดำเนินการแทนได้

ในวันที่โอน เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบเอกสารทั้งหมด โดยเฉพาะใบ FET สำหรับชาวต่างชาติ เมื่อตรวจสอบความถูกต้องแล้ว เจ้าหน้าที่จะคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม หลังจากชำระเงินเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จะสลักหลังโฉนดเป็นชื่อผู้ซื้อ และออกใบเสร็จรับเงินอย่างเป็นทางการให้

เอกสารที่ชาวต่างชาติต้องเตรียม

• หนังสือเดินทาง (Passport) พร้อมวีซ่าที่ยังไม่หมดอายุ
• ใบรับรอง FET จากธนาคารในประเทศไทย
• หนังสือรับรองสถานภาพสมรส (กรณีแต่งงานแล้วต้องมีคำยินยอมจากคู่สมรส)
• สัญญาจะซื้อจะขาย (Sale and Purchase Agreement)
• แบบฟอร์มการมอบอำนาจ (กรณีไม่ได้ไปด้วยตนเอง)

ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไทยมีค่าใช้จ่ายทางภาษีหลายส่วน ซึ่งมักจะสร้างความสับสนให้กับชาวต่างชาติ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะถูกจัดเก็บ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน โดยสัดส่วนการจ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายขึ้นอยู่กับการเจรจาและระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย

โดยปกติแล้ว "ค่าธรรมเนียมการโอน" มักจะแบ่งคนละครึ่ง (1% ต่อฝ่าย) ในขณะที่ "ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย" และ "ภาษีธุรกิจเฉพาะ" มักจะเป็นหน้าที่ของผู้ขาย อย่างไรก็ตาม ในตลาดคอนโดมิเนียมมือสองหรือการขายต่อ บางครั้งผู้ขายอาจเสนอราคาแบบ "Net Price" ซึ่งผู้ซื้อต้องเป็นผู้รับภาระค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินทั้งหมด

ตารางสรุปค่าธรรมเนียมและภาษี

ข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับอัตราค่าธรรมเนียมสามารถตรวจสอบได้ที่ เว็บไซต์กรมที่ดิน

ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยในการซื้อคอนโดของชาวต่างชาติ

1. เข้าใจว่าซื้อคอนโดแล้วจะได้สิทธิพำนักระยะยาว (Visa)

การซื้อคอนโดมิเนียมไม่ได้รับประกันว่าชาวต่างชาติจะได้รับวีซ่าพำนักในไทยโดยอัตโนมัติ แม้ว่าจะมีโครงการ "Investment Visa" สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองกำหนดอย่างเคร่งครัด ผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงต้องถือวีซ่าประเภทอื่น เช่น วีซ่าทำงาน วีซ่าเกษียณ หรือวีซ่าท่องเที่ยว

2. คิดว่าสามารถใช้เงินสดซื้อได้โดยตรง

ชาวต่างชาติไม่สามารถถือเงินสดสกุลเงินบาทเดินเข้าไปซื้อคอนโดมิเนียมและโอนกรรมสิทธิ์ได้ หากเงินนั้นไม่ได้มีที่มาจากการโอนเงินตราต่างประเทศอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และไม่มีใบ FET เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะไม่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้เด็ดขาด เพื่อป้องกันการฟอกเงิน

3. เชื่อว่าชื่อในสัญญาจองคือชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์แล้ว

สัญญาจองหรือสัญญาจะซื้อจะขายเป็นเพียงข้อตกลงเบื้องต้นเท่านั้น ความเป็นเจ้าของที่สมบูรณ์ตามกฎหมายไทยจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อมีการจดทะเบียนและมีชื่อปรากฏอยู่ที่ด้านหลังของโฉนดที่ดิน (ครุฑแดง) ที่ออกโดยกรมที่ดินเท่านั้น

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

ชาวต่างชาติซื้อคอนโดโดยไม่ต้องมีวีซ่าพำนักได้หรือไม่?

ได้ ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดมิเนียมในไทยได้แม้จะถือวีซ่าท่องเที่ยวหรือไม่ได้พำนักอยู่ในประเทศไทยเลยก็ตาม ตราบใดที่มีการโอนเงินเข้ามาตามหลักเกณฑ์ FET และห้องนั้นอยู่ในโควตาต่างชาติ

ถ้าโควตาต่างชาติ 49% เต็มแล้ว ต้องทำอย่างไร?

หากโควตาเต็ม คุณจะไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์แบบ Freehold ได้ ทางเลือกคือการทำสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) ซึ่งโดยทั่วไปคือ 30 ปี หรือมองหาคอนโดมิเนียมในโครงการอื่นที่ยังมีโควตาเหลืออยู่

ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินธนาคารในไทยเพื่อซื้อคอนโดได้ไหม?

ทำได้ยากมากสำหรับผู้ที่ไม่ได้ทำงานในไทย ธนาคารส่วนใหญ่จะให้กู้เฉพาะชาวต่างชาติที่มีใบอนุญาตทำงาน (Work Permit) และมีรายได้ในไทยต่อเนื่อง 1-2 ปีขึ้นไป อย่างไรก็ตาม มีธนาคารบางแห่งที่มีสินเชื่อสำหรับชาวต่างชาติโดยเฉพาะแต่อัตราดอกเบี้ยมักจะสูงกว่าปกติ

ภาษีมรดกเป็นอย่างไรหากเจ้าของชาวต่างชาติเสียชีวิต?

หากเจ้าของคอนโดชาวต่างชาติเสียชีวิต ทายาทสามารถรับมรดกได้ แต่มีเงื่อนไขว่าทายาทต้องมีคุณสมบัติตามกฎหมายที่จะถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ (เช่น ไม่ทำให้โควตาต่างชาติเกิน 49%) หากไม่สามารถถือครองได้ ทายาทจะต้องขายทรัพย์สินนั้นออกไปภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด (ปกติคือ 1 ปี)

เมื่อไหร่ควรจ้างทนายความ

แม้ว่าขั้นตอนการซื้อคอนโดดูเหมือนจะทำได้เองผ่านเอเจนซี่ แต่การจ้างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์มีความจำเป็นอย่างยิ่งในกรณีต่อไปนี้:

• เมื่อต้องมีการตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขายที่มีความซับซ้อน หรือมีการวางเงินมัดจำจำนวนมาก
• เมื่อซื้อคอนโดมือสองจากบุคคลธรรมดา เพื่อทำการ Due Diligence ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดและภาระผูกพัน
• เมื่อผู้ซื้อไม่สามารถเดินทางมาดำเนินการที่สำนักงานที่ดินด้วยตนเองและต้องการผู้รับมอบอำนาจที่ไว้วางใจได้
• เมื่อต้องการตรวจสอบความมั่นคงทางการเงินของเจ้าของโครงการในกรณีซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ

ขั้นตอนต่อไป

1. สำรวจตลาดและตรวจสอบโควตา: เมื่อพบห้องที่สนใจ ให้ขอยืนยันสัดส่วนโควตาต่างชาติจากทางโครงการหรือผู้ขายทันที
2. โอนเงินล่วงหน้า: เริ่มดำเนินการโอนเงินจากต่างประเทศและขอใบ FET ให้เรียบร้อยก่อนกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์อย่างน้อย 1-2 สัปดาห์
3. ตรวจสอบใบปลอดหนี้: ย้ำให้ผู้ขายขอหนังสือรับรองภาระหนี้จากนิติบุคคลล่วงหน้า เนื่องจากบางที่อาจใช้เวลาดำเนินการ 7-15 วัน
4. นัดหมายสำนักงานที่ดิน: ตรวจสอบตารางนัดหมายและเตรียมค่าธรรมเนียมในรูปแบบแคชเชียร์เช็คให้ถูกต้องตามยอดที่คำนวณไว้