ประเด็นสำคัญ
ชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในประเทศไทยได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ภาครัฐกำหนดอย่างเคร่งครัด สิ่งสำคัญที่คุณควรทราบก่อนเริ่มต้นกระบวนการมีดังนี้:
- สิทธิการถือครองแบบเบ็ดเสร็จ (Freehold): ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดได้ 100% แต่สัดส่วนรวมของชาวต่างชาติทั้งอาคารต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด
- ที่มาของเงินทุน: ต้องเป็นการโอนเงินตราต่างประเทศจากนอกประเทศไทยเข้ามายังบัญชีในไทยเท่านั้น เพื่อขอเอกสาร FET (Foreign Exchange Transaction)
- การตรวจสอบก่อนซื้อ: ควรตรวจสอบโฉนดห้องชุดและภาระผูกพันต่างๆ ให้ละเอียดก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายหรือวางเงินมัดจำทุกครั้ง
โควตาต่างชาติ 49% ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด
ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในประเทศไทยได้อย่างสมบูรณ์ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด โดยมีเงื่อนไขสำคัญคือพื้นที่รวมที่ชาวต่างชาติถือครองต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดในอาคารนั้น หากโควตานี้เต็ม คุณจะไม่สามารถซื้อในรูปแบบกรรมสิทธิ์ (Freehold) ได้ แต่อาจต้องพิจารณาการเช่าระยะยาว (Leasehold) แทน
ก่อนตกลงซื้อคอนโด ผู้ซื้อหรือตัวแทนกฎหมายต้องขอดู "หนังสือรับรองสัดส่วนการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างด้าว" จากนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อยืนยันว่าโควตา 49% ในโครงการนั้นยังว่างอยู่ หากโครงการเพิ่งสร้างใหม่ การตรวจสอบโควตาจะทำได้ง่ายผ่านผู้พัฒนาโครงการ แต่สำหรับคอนโดมือสอง (Resale) การตรวจสอบกับนิติบุคคลเป็นขั้นตอนที่ขาดไม่ได้เพื่อป้องกันปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน
เช็คลิสต์ขั้นตอนการซื้อคอนโดสำหรับชาวต่างชาติ
การซื้อคอนโดสำหรับชาวต่างชาติต้องดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายอย่างเคร่งครัด ตั้งแต่การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินไปจนถึงการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ การข้ามขั้นตอนใดขั้นตอนหนึ่งอาจทำให้การจดทะเบียนโอนที่กรมที่ดินถูกปฏิเสธและทำให้คุณสูญเสียเงินมัดจำได้
1. การตรวจสอบโฉนดและการทำสัญญาจะซื้อจะขาย
ก่อนวางเงินมัดจำ ผู้ซื้อควรตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดห้องชุดและทำสัญญาจะซื้อจะขาย (Sale and Purchase Agreement) ให้รัดกุม สัญญานี้จะระบุเงื่อนไข ราคา และความรับผิดชอบเรื่องค่าธรรมเนียมต่างๆ อย่างชัดเจน
- การตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน (Due Diligence): ตรวจสอบว่าผู้ขายคือเจ้าของตัวจริงหรือไม่ มีการจำนองติดค้าง อายัด หรือมีคดีฟ้องร้องที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นหรือไม่
- การตรวจสอบสัญญา: สัญญาจะซื้อจะขายที่ดีควรมีเงื่อนไขให้ผู้ซื้อสามารถรับเงินมัดจำคืนได้ หากพบปัญหาทางกฎหมายที่ไม่สามารถแก้ไขได้ก่อนวันโอน หรือหากโควตาต่างชาติเต็ม
- การวางเงินมัดจำ: โดยปกติจะอยู่ที่ประมาณ 5-10% ของราคาซื้อขาย หลังจากเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว
2. การโอนเงินจากต่างประเทศและแบบฟอร์ม FET
กฎหมายไทยบังคับให้ชาวต่างชาติต้องนำเข้าเงินตราต่างประเทศเพื่อมาซื้อคอนโด โดยต้องขอหนังสือรับรองการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (Foreign Exchange Transaction - FET) จากธนาคารในไทยเพื่อใช้เป็นหลักฐานประกอบการโอนกรรมสิทธิ์
- สกุลเงินที่โอน: ต้องโอนเงินมาเป็นสกุลเงินต่างประเทศ (เช่น USD, EUR, GBP) แล้วให้ธนาคารในประเทศไทยเป็นผู้แปลงสกุลเงินเป็นเงินบาท (THB) เท่านั้น
- วัตถุประสงค์การโอน: ในคำสั่งโอนเงิน (Swift message) ต้องระบุวัตถุประสงค์ให้ชัดเจนว่า "เพื่อซื้อห้องชุด" หรือ "To purchase a condominium in Thailand"
- การขอเอกสาร FET: หากยอดเงินโอนเข้าแต่ละครั้งมีมูลค่าตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป ธนาคารจะออกแบบฟอร์ม FET ให้ หากยอดเงินต่ำกว่านั้น ธนาคารจะออกเป็น "หนังสือรับรองการโอนเงิน" ซึ่งใช้แทนกันได้ที่กรมที่ดิน
3. ระยะเวลาการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์โดยประมาณ
กระบวนการทั้งหมดตั้งแต่การตกลงซื้อจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์มักใช้เวลาประมาณ 30 ถึง 60 วัน ขึ้นอยู่กับความพร้อมของเอกสารและการโอนเงินจากต่างประเทศของผู้ซื้อ
- สัปดาห์ที่ 1-2: การตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน เจรจาเงื่อนไข และเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมวางเงินมัดจำ
- สัปดาห์ที่ 3-4: ผู้ซื้อจัดการโอนเงินจากต่างประเทศเข้ามายังประเทศไทย และขอเอกสาร FET จากธนาคาร พร้อมกับผู้ขายเตรียมเอกสารปลอดหนี้จากนิติบุคคล
- สัปดาห์ที่ 5-6: ทำการนัดหมายที่สำนักงานที่ดินเพื่อชำระเงินส่วนที่เหลือและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ (ขั้นตอนนี้ใช้เวลาดำเนินการเบ็ดเสร็จภายใน 1 วันทำการ)
สรุปค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนที่กรมที่ดิน
การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินจะมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องหลักๆ 4 รายการ ผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันล่วงหน้าและระบุในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใด
| ประเภทค่าธรรมเนียม | อัตราโดยประมาณ | ผู้รับผิดชอบ (ตามธรรมเนียมปฏิบัติ) |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% ของราคาประเมิน | มักแบ่งจ่ายคนละครึ่ง (ผู้ซื้อ 1% / ผู้ขาย 1%) |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (เลือกอันที่สูงกว่า) | ผู้ขาย (หากถือครองทรัพย์สินมาไม่ถึง 5 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี) |
| อากรแสตมป์ | 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (เลือกอันที่สูงกว่า) | ผู้ขาย (จะเรียกเก็บก็ต่อเมื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | คำนวณตามอัตราก้าวหน้าจากราคาประเมินกรมที่ดิน | ผู้ขาย (ถือเป็นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาของผู้ขาย) |
ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยเมื่อชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย
มีข้อมูลคลาดเคลื่อนมากมายเกี่ยวกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย การหลงเชื่อข้อมูลผิดๆ เหล่านี้อาจนำไปสู่การสูญเสียเงินก้อนใหญ่หรือปัญหาทางกฎหมายในภายหลัง
- ชาวต่างชาติสามารถซื้อที่ดินพร้อมบ้านได้โดยตรง: นี่เป็นความเข้าใจผิดที่อันตราย กฎหมายไทยไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในฐานะบุคคลธรรมดา สิทธิขาดแบบ Freehold อนุญาตเฉพาะอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ตามโควตาที่กำหนดเท่านั้น
- การใช้ชื่อคนไทย (Nominee) แทนเพื่อซื้อที่ดินเป็นเรื่องปกติและปลอดภัย: การให้เงินคนไทยเพื่อซื้อที่ดินแทนโดยทำสัญญาเงินกู้หรือสัญญาเช่าบังหน้า เป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย หากถูกตรวจสอบพบ ทรัพย์สินนั้นอาจถูกบังคับขายและอาจมีโทษทางอาญา
- สามารถนำเงินสดหรือเงินบาทจากรายได้ในไทยไปซื้อคอนโดได้เลย: หากต้องการจดทะเบียนในชื่อชาวต่างชาติภายใต้โควตาต่างชาติ เงินนั้น "ต้อง" เป็นเงินที่ถูกโอนมาจากต่างประเทศตามเกณฑ์ของเอกสาร FET เท่านั้น จะนำเงินสดไปซื้อตรงๆ ไม่ได้
คำถามที่พบบ่อย
ชาวต่างชาติสามารถขอสินเชื่อธนาคารเพื่อซื้อคอนโดในไทยได้หรือไม่?
ทำได้ยากแต่มีข้อยกเว้น ธนาคารพาณิชย์ในไทยส่วนใหญ่ไม่อนุมัติสินเชื่อให้ชาวต่างชาติที่ไม่มีใบอนุญาตทำงาน (Work Permit) หรือประวัติรายได้ในไทยที่มั่นคง อย่างไรก็ตาม มีบางสถาบันการเงินที่ให้บริการสินเชื่อสำหรับชาวต่างชาติโดยเฉพาะ เช่น ธนาคาร UOB หรือ MBK Guarantee แต่มักมีดอกเบี้ยสูงและเงื่อนไขการดาวน์ที่สูงกว่าปกติ
หากขายคอนโดในอนาคต จะสามารถโอนเงินกลับประเทศได้หรือไม่?
สามารถทำได้ หากในวันที่คุณซื้อคอนโด คุณได้ปฏิบัติตามกฎระเบียบและเก็บเอกสาร FET ใบเดิมไว้ เมื่อคุณขายคอนโดได้ คุณสามารถนำเอกสาร FET นั้น พร้อมกับสัญญาซื้อขายฉบับใหม่และใบเสร็จการเสียภาษี ไปแสดงต่อธนาคารเพื่อขอโอนเงินทุนและผลกำไรกลับไปยังประเทศของคุณได้
ต้องใช้วีซ่าประเภทใดในการซื้อคอนโดมิเนียม?
กฎหมายไม่ได้กำหนดประเภทวีซ่าสำหรับการซื้อคอนโด ชาวต่างชาติสามารถซื้อและโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้แม้จะถือเพียงวีซ่านักท่องเที่ยว (Tourist Visa) หรือได้รับการยกเว้นวีซ่าก็ตาม
เมื่อไหร่ควรจ้างทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์
แม้การซื้อคอนโดในโครงการใหม่จากผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงอาจดูเป็นเรื่องตรงไปตรงมา แต่การทำงานร่วมกับทนายความที่เชี่ยวชาญจะช่วยปกป้องสิทธิและเงินลงทุนของคุณ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในขั้นตอนก่อนการเซ็นสัญญาและก่อนการวางเงินมัดจำจำนวนมาก
ทนายความสามารถช่วยคุณทำ Due Diligence ตรวจสอบโฉนดว่าปลอดภาระผูกพันจริงหรือไม่ ตรวจสอบความถูกต้องของสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อไม่ให้คุณเสียเปรียบ และที่สำคัญ หากคุณไม่ได้พำนักอยู่ในประเทศไทย ทนายความสามารถรับมอบอำนาจ (Power of Attorney) เพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินแทนคุณ จัดการเรื่องเช็คสั่งจ่าย และดูแลการชำระภาษีให้เสร็จสิ้นโดยที่คุณไม่ต้องเดินทางมาด้วยตนเอง หากคุณกำลังมองหาผู้เชี่ยวชาญ คุณสามารถค้นหา ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ที่ได้รับการตรวจสอบแล้วผ่าน Lawzana
ขั้นตอนต่อไป
หากคุณพบคอนโดมิเนียมที่ถูกใจแล้ว อย่าเพิ่งรีบโอนเงินมัดจำเข้าบัญชีส่วนตัวของผู้ขาย หรือเซ็นสัญญาที่คุณยังไม่เข้าใจเนื้อหาครบถ้วนโดยเด็ดขาด
สิ่งแรกที่คุณควรทำคือการขอสำเนาโฉนดหน้า-หลัง จากนั้นติดต่อสำนักงานกฎหมายเพื่อทำการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินและร่างข้อตกลง ในระหว่างนี้ ให้คุณเริ่มปรึกษากับธนาคารในประเทศของคุณเกี่ยวกับการเตรียมความพร้อมเรื่องการโอนเงินระหว่างประเทศ เพื่อให้แน่ใจว่าเมื่อถึงเวลาต้องชำระเงิน คุณจะสามารถปฏิบัติตามกฎเกณฑ์การออกเอกสาร FET ของไทยได้อย่างไร้รอยต่อ
