Erenler'daki En İyi Ticari Gayrimenkul Avukatları

Erenler, Türkiye Bölgesinde Ticari Gayrimenkul Hukuku Hakkında

Erenler ilçesi, Sakarya ilinin ekonomik açıdan hareketli bir parçasıdır. Küçük ve orta ölçekli perakende, ofis ve depo alanları bölgede aktif olarak bulunur. Ticari gayrimenkul işlemlerinde yerel belediye kararları ve imar planları önemli rol oynar.

Bu rehber, Erenler’de ticari gayrimenkul ile ilgili temel kavramları, yerel uygulamaları ve sık karşılaşılan riskleri sade bir dille açıklar. Hukuki danışmanlık, sözleşme hazırlığından tapu işlemlerine kadar her adımda destek sağlayabilir. Resmi mevzuata uygun hareket etmek için güvenilir resmi kaynaklara başvurmak gerekir.

Not: Erenler ilçesinin özel uygulamaları imar planı ve belediye kararları üzerinden değişiklik gösterebilir. Aşağıdaki bilgiler genel çerçeve sunar; bölgeye özgü ayrıntılar için yerel danışmanlık önerilir. Resmi kaynaklar için Mevzuat Bilgi Sistemi ve Tapu-Kadastro kurumları kullanılmalıdır.

Türkiye genelinde ticari kira sözleşmeleri genelde 3-5 yıl aralığında düzenlenir; uzun vadeli sözleşmeler risk yönetimini gerektirir.

Resmi mevzuat ve uygulama kaynakları için şu bağlantıları incelemek faydalıdır: Mevzuat Bilgi Sistemi ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü.

Neden Bir Avukata İhtiyacınız Olabilir

• Kira sözleşmesi müzakere edilirken taraflar arasındaki yükümlülükler ve haklar netleşmelidir. Taraflar aleyhine doğabilecek riskler avukat eşliğinde minimize edilmelidir.

• Bir ticari gayrimenkulün devri veya satışı sırasında due diligence yapılması gerekir. Tapu kayıtları, ipotek ve haciz durumları sorgulanmalıdır.

• İmar planı değişiklikleri veya ruhsat süreçleri sözleşmeyi etkiler. Ruhsatsız veya hatalı yapılar yasal sorunlara yol açabilir.

• Kira artışları, sondajlar ve fesih süreçlerinde taraflar haklarını savunmak için hukukî destek gerekir. Uygun örnek sözleşme hükmü olmadan risk artar.

• Depozito ve ek güvence konularında uyuşmazlık çıkabilir. Avukat bu tür güvence mekanizmalarının adil ve net olmasını sağlar.

Yerel Mevzuata Genel Bakış

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında ticari kira sözleşmeleri ve fesih süreçleri belirlenir. TBK, kira artışının hesaplanması, cayma hallerinde haklar ve sözleşmenin taraflarca nasıl sürdürülmesi konusunda çerçeve sunar. Yürürlüğe giriş tarihi 2012 yılında gerçekleşmiştir ve halen uygulanmaktadır. Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden tam metinlere erişilebilir.

2644 sayılı Tapu ve Kadastro Kanunu ise tapu sicilinde kayıt, tüzel ve gerçek kişilerin mülkiyet devri ile ipotek ve ipoteklerin takibine dair hükümler içerir. Uygulamada tapu sicil kayıtları ve mülkiyet haklarının korunması açısından merkezi bir referans sağlar. Kanunla ilgili temel esaslar kamu kayıtlarının güvenilirliğini sağlar.

3194 sayılı İmar Kanunu ise imar planları, yapı ruhsatları ve inşaatlarla ilgili temel çerçeveyi koyar. Nazım ve uygulama imar planları, bölgenin özel kullanım amaçlarını ve inşaat yoğunluğunu belirler. Erenler ilçesi özelinde imar planları belediye ve Sakarya Büyükşehir Belediyesi aracılığıyla uygulanır.

Yerel uygulama konularında ayrıca Erenler Belediyesi ve Sakarya Büyükşehir Belediyesi bünyesinde yürütülen nazım imar planı ve imar planı kararları belirleyici olur. Güncel değişiklikler için belediyelerin resmi duyuruları takip edilmelidir. Resmi kaynaklar için aşağıdaki bağlantıları kullanın:

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• Mevzuat Bilgi Sistemi
• Sakarya Büyükşehir Belediyesi

Sıkça Sorulan Sorular

Ticari gayrimenkul nedir ve Erenler'de hangi türler bulunmaktadır?

Ticari gayrimenkul, işletme amaçlı kullanılan mülkleri kapsar; örneğin dükkan, ofis, depo ve mağaza gibi alanlar bu kapsama girer. Erenler ilçesinde bu tür mülkler genelde kiraya verilir veya yatırım amaçlı satın alınır. Yasal çerçeve, kiracı haklarına ve mülk sahibinin haklarına odaklıdır.

Erenler'de ticari kira sözleşmelerinde en sık hangi konular uyuşmazlığa yol açar?

İlk olarak kira bedeli ve artış mekanizması sık sorun çıkarır. İkincisi uzun vadeli sözleşmelerde yenileme şartları ve tahliye süreçleridir. Üçüncü olarak depozito iadesi ve bakım-yükümlülükleri anlaşmazlık konularıdır.

Erenler'de bir işyeri için kira sözleşmesi yaparken nelere dikkat edilmeli?

Lokasyon, ulaşım ve komşuluk koşulları önceliklidir. Sözleşmede kira bedeli, artış oranı, fesih koşulları ve bakım sorumlulukları net yazılmalıdır. Ayrıca tapu kaydı ve imar durumu gibi teknik konular için avukat incelemesi gerekir.

Tapu işlemleri için gerekli belgeler nelerdir?

Kimlik belgeleri, tapu kaydı, varsa eski sahiple ilgili beyanlar ve varsa ipotek belgeleri gerekir. Haciz veya kısıtlamalar varsa bunlar için ek belgeler talep edilebilir. Tüzel kişi ise ticaret sicil kaydı ve temsil yetkisini gösteren belgeler gerekir.

Kira sözleşmesini Türk Borçlar Kanunu'na göre nasıl feshedebilirim?

Fesih, sözleşmede belirlenen şartlar veya TBK'daki genel kurallar çerçevesinde gerçekleşir. Belirsiz süreli sözleşmelerde bildirim süresine uyulması gerekir. Ayrıca bazı hallerde mahkeme kararı gerekebilir; bu süreç avukat refakatiyle yürütülmelidir.

Kira artışları nasıl hesaplanır ve hangi kriterler uygulanır?

Artışlar genelde taraflarca kararlaştırılır veya mevzuata göre belirlenen endekslerle yapılır. ÜFE veya TÜFE gibi göstergeler baz alınabilir. Sözleşmede hangi göstergenin kullanılacağı net olarak yazılmalıdır.

Kentsel dönüşüm veya imar planı değişiklikleri sözleşmeyi nasıl etkiler?

İmar ve kentsel dönüşüm kararları kiracının kullanımını etkileyebilir. Bu durumda sözleşmede değişiklik veya fesih hakları bulunabilir. Önceden bu senaryolara karşı tarafları uyarmak gerekir.

Tapu devri için gerekli belgeler nelerdir?

Tapu devri için taraflar adına yetkili temsilcinin başvurusu gerekir. Genelde kimlik, vergi numarası, ticaret sicil kaydı ve ipotek bilgileri gibi belgeler talep edilir. Yönetim planı ve paylaşım durumu gibi belgeler de istenebilir.

Depozito ve ek güvence nasıl korunur?

Depozito sözleşmede açıkça belirtilmeli ve iade şartları net yazılmalıdır. Güvence olarak banka teminatı veya depozito garanti mektubu gibi alternatifler de değerlendirilebilir. Avukat kontrolünde güvence mekanizması kurmak sağlıklıdır.

Taşınmaz üzerinde ipotek veya haciz var ise ne yapılmalı?

Tahliye ve kullanım hakları ipotek veya haciz durumlarından etkilenebilir. Öncelikle tapu kaydı üzerinde ipotek var mı diye bakılmalıdır. Gelişmeleri izlemek ve gerekirse sözleşme düzeltmesi yapmak için hukuk danışmanı gerekir.

Alt kiralama konusunda ne yapılması gerekir?

Alt kiralama çoğu durumda kira sözleşmesinde yasaktır veya özel izin gerektirir. Yetkili tarafların onayı olmadan alt kiralama riskli olabilir. Avukat yardımıyla sözleşmeye uygun hükümler eklenmelidir.

Bir avukat ile çalışmanın maliyeti nedir?

İşin kapsamına göre ücret değişir. Genellikle danışmanlık saatlik ücreti veya sabit bir avukatlık ücreti söz konusudur. İlk görüşmede ihtiyaçlar netleşir; böylece maliyet konusunda şeffaf bir plan ortaya çıkar.

Hukuki süreç ne kadar sürer?

İşlemlerin süresi olayın niteliğine bağlıdır. Basit bir sözleşme incelemesi birkaç gün alabilir. Tahliye veya icra süreçleri haftalardan aya kadar uzayabilir; bu süreçler mahkeme yoğunluğuna bağlıdır.

Ek Kaynaklar

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• Mevzuat Bilgi Sistemi
• Sakarya Büyükşehir Belediyesi

Sonraki Adımlar

1. İhtiyaçlarınızı ve bütçenizi netleştirin. Hangi tür ticari gayrimenkulye odaklanacaksınız belirleyin.
2. Erenler bölgesinde deneyimli bir ticari gayrimenkul avukatı veya vekili bulun. Referans ve önceki işlerle güven oluşturun.
3. Mevzuatı inceleyin; sözleşme taslağını avukatınızla birlikte gözden geçirin. Özellikle kira artışı ve fesih hükümlerine dikkat edin.
4. Gerekli due diligence işlemlerini gerçekleştirin. Tapu kaydı, ipotekler ve imar durumu gibi konuları kontrol edin.
5. Sözleşmeyi müzakere edin ve imzalamadan önce tüm yükümlülükleri netleştirin. Her konu yazılı olarak açıkça ifade edilmelidir.
6. İşyeri açılışı veya kiralama süreci sonrası gerekli ruhsatları ve belediye bildirimlerini tamamlayın. Uygulama aşamasında belgeleri saklayın.