Land Transfer

Hola:

Gracias por su pregunta. Soy el Propietario y Socio Director de Recososa Law Firm, y estamos ubicados en Filipinas, con oficinas en Luzón, Visayas y Mindanao. Presumiendo que este asunto involucra una propiedad ubicada en Filipinas, permítame explicar claramente su situación.

En primer lugar, según la Constitución de Filipinas de 1987, solo los ciudadanos filipinos y las corporaciones con al menos un 60 por ciento de capital filipino pueden ser propietarios de tierras privadas en Filipinas. Cuando usted y su esposa se convirtieron en ciudadanos estadounidenses en 1999 y 2003, legalmente perdieron su ciudadanía filipina a menos que posteriormente la hayan readquirido conforme a la Ley de la República No. 9225, la Ley de Retención y Readquisición de la Ciudadanía.

Ahora viene el problema. Usted compró el terreno en 2008 cuando ya eran ciudadanos estadounidenses. Si en ese momento ya no eran ciudadanos filipinos y no habían readquirido la ciudadanía filipina, la adquisición de la tierra estaba prohibida constitucionalmente. El hecho de que el abogado lo haya indicado como ciudadano filipino en el contrato no subsana el defecto si en realidad no lo era en ese momento. La ley se basa en su ciudadanía real, no en lo que esté escrito.

En segundo lugar, con respecto a su Certificado de Título de Transferencia emitido en 2018 que indica que usted es ciudadano filipino, eso no valida automáticamente la adquisición si la transacción subyacente era constitucionalmente nula. Los títulos pueden ser impugnados si se adquirieron en violación de la Constitución.

Ahora vayamos a su pregunta principal.

¿Puede donar el terreno a su cuñado sin solicitar la doble ciudadanía?

Técnicamente, si el título ya está a su nombre, puede ejecutar una Escritura de Donación y transferirlo a un ciudadano filipino, como su cuñado, siempre que esté calificado para poseer tierras. Sin embargo, existen consideraciones legales serias:

a.) Si su titularidad es legalmente defectuosa debido a la prohibición constitucional, la propiedad puede estar sujeta a impugnación. Según la jurisprudencia, un extranjero que adquiere tierras en violación de la Constitución no puede hacer valer derechos de propiedad. No obstante, la Corte Suprema también ha fallado en algunos casos que si la tierra se transfiere posteriormente a un filipino calificado, el defecto podría considerarse subsanado a favor del cesionario filipino.

b.) El Estado podría, teóricamente, iniciar un procedimiento de reversión, aunque en la práctica esto es raro a menos que exista una denuncia o un fraude evidente.

Ahora hablemos de impuestos y costos.

Si ejecuta una Escritura de Donación, se aplicarán los siguientes conceptos:

a.) Impuesto sobre donaciones. Bajo la Ley TRAIN, el impuesto sobre donaciones es del 6 por ciento del valor de mercado justo o del valor zonal, el que sea mayor, en exceso de PHP 250,000 por año calendario. Así que si su terreno tiene un valor de mercado justo de, por ejemplo, PHP 3,000,000, la base gravable será de PHP 2,750,000 y el 6 por ciento de eso es PHP 165,000. La cifra exacta depende del valor zonal de la BIR o del valor de mercado justo.

b.) Impuesto de timbres, que generalmente es del 1.5 por ciento del valor.

c.) Impuesto de transferencia a nivel del gobierno local.

d.) Derechos de registro ante el Registro de la Propiedad.

Por lo tanto, financieramente, la donación no es económica. En algunos casos, venderla al valor de mercado justo puede resultar incluso más práctico, ya que el impuesto sobre las ganancias de capital también es del 6 por ciento pero lo paga el vendedor, y el impuesto de timbres es del 1.5 por ciento, generalmente asumido por el comprador.

Ahora permítame darle mi opinión sincera.

Si usted y su esposa desean mantener flexibilidad y evitar vulnerabilidad legal, la solución más limpia es readquirir la ciudadanía filipina bajo la RA 9225. El proceso es administrativo, se realiza a través del Consulado filipino si están en el extranjero, o a través de la Oficina de Inmigración si están aquí. Una vez que readquieran la ciudadanía filipina, su propiedad de la tierra será constitucionalmente conforme en adelante. Elimina la sombra sobre su título.

Si donan ahora sin arreglar la ciudadanía, esencialmente están transfiriendo un título que podría ser teóricamente impugnado. Aunque muchos lo hacen en silencio y pasa los procesos de la BIR y del Registro, el riesgo legal persiste.

Entonces, la verdadera pregunta estratégica es esta. ¿Por qué donar a su cuñado en lugar de readquirir la ciudadanía y mantener el control? ¿Está planeando planificación patrimonial, protección de activos o simplemente evitar riesgos? Porque si la meta es la seguridad a largo plazo, la doble ciudadanía suele ser la opción más inteligente.

Podemos revisar su título, la fecha de adquisición y su cronograma exacto de ciudadanía para evaluar la exposición y el riesgo. También podemos calcular impuestos aproximados con base en el valor zonal en Xavier Estate.

Si lo desea, podemos programar una consulta inicial vía Google Meet, Zoom o en persona en nuestra oficina. Puede enviarnos un correo electrónico a [email protected] e indicar que es cliente de LawZana. También puede llamar o enviar un mensaje de texto al +639175046510.

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Atentamente,

ATTY. JOFRE B. RECOSOSA
Propietario, Socio Director
Recososa Law Firm
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