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रियल एस्टेट वकील नियुक्त करने की मुफ़्त गाइड
अयोध्या में दलाली कानून का मूल उद्देश्य पारदर्शिता और नैतिक आचरण सुनिश्चित करना है। रियल-एस्टेट दलाली और वित्तीय दलाली पर खास नियम लागू होते हैं।
कानून तीन प्रमुख क्षेत्रों में काम करता है: रियल-एस्टेट, सिक्योरिटीज और सामान्य अनुबन्ध-आचार। विक्रेता-खरीदार के बीच भरोसा बनाये रखना इनमें अहम है।
UP-रियाल-एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (UP-RERA) और SEBI मुख्य नियंत्रण संस्थान हैं। इनके अतिरिक्त भारतीय संविदा अधिनियम और उपभोक्ता संरक्षण कानून भी दलाली के व्यवहार पर प्रभाव डालते हैं।
उद्धरण: Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 के तहत real estate projects और agents का पंजीकरण अनिवार्य है - UP-RERA साइट से। https://up-rera.in
उद्धरण: A stock broker shall be registered with SEBI - SEBI के निर्देश संस्थापित करते हैं कि दलालों को SEBI में पंजीकृत होना आवश्यक है। https://www.sebi.gov.in
उद्धरण: The Consumer Protection Act, 2019 provides for the establishment of a Central Consumer Protection Authority. https://consumeraffairs.nic.in
अयोध्या निवासी के लिए यह महत्वपूर्ण है कि वे कानूनी दायरे में काम लेने वाले दलालों के पंजीकरण, शुल्क-प्रकटन और अनुबंध-शर्तों की पुष्टि करें।
यह अनुभाग उन स्थितियों के बारे में है जिनमें एक कानूनी सलाहकार या अधिवक्ता मददगार हो सकता है। नीचे दिए गए उदाहरण अयोध्या के रियल-एस्टेट बाजार के मानक दावों के अनुरूप हैं।
परिदृश्य 1: एक भूखंड के विक्रेता ने दलाल के माध्यम से पुनः-आवंटन किया, पर दलाल ने गलत रूप से कमीशन चार्ज किया। अद्यतन रिकॉर्ड और पंजीकरण के लिए एक वकील जरूरी है ताकि अनुबंध-शर्त स्पष्ट हो जाएँ।
परिदृश्य 2: अयोध्या के एक फ्लैट प्रोजेक्ट में प्रमोटर के साथ दलाल ब्रोकर‑एग्रीमेंट में अस्पष्ट फीस-प्रावधान देता है। वैधानिक UP-RERA नियमों के अनुसार पारदर्शिता बनानी होती है।
परिदृश्य 3: एक खरीदार ने बुकिंग के दस्तावेज पर दलाल के अवांछित रूप से उच्च कमीशन का दवाब देखा। कानूनी सलाह से स्पष्टीकरण और क्लॉज बदला जा सकता है।
परिदृश्य 4: बिकवाली के दौरान दलाल ने गलत या फर्जी दस्तावेज प्रस्तुत किये। ऐसे मामलों में RERA और CPA कानून के अंतर्गत कार्रवाई संभव है।
परिदृश्य 5: नया घर खरीदने वाले ने अनुबंध पर हस्ताक्षर किए बिना दलाल‑फीस के बारे में स्पष्ट नहीं किया और बाद में विवाद उठ गया। एक अधिवक्ता अनुबंध की बारीकियों को स्पष्ट कर सकता है।
नोट: यह सभी परिदृश्य सामान्य उदाहरण हैं। अयोध्या निवासी को विशेष मामलों में स्थानीय विधि-नियमों के अनुसार वैधानिक सलाह जरूरी है।
1) Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA) और UP‑RERA नियम- यह कानून रियल-एस्टेट प्रोजेक्ट्स और एजेंटों के पंजीकरण, पारदर्शिता और शिकायत निपटान के लिए बुनियादी ढाँचा देता है। UP‑RERA के अनुसार सभी real estate agents को आधिकारिक पंजीकरण कराना अनिवार्य है।
2) Securities and Exchange Board of India (SEBI) कानून- सिक्योरिटीज दलालों को SEBI में पंजीकृत रहने और उचित व्यवहार का पालन करने की माँग करता है।
3) Consumer Protection Act, 2019- उपभोक्ता-हितों की सुरक्षा और व्यापारिक व्यवहार में अनैतिक प्रथाओं के खिलाफ केंद्रीय स्तर पर सुरक्षा प्रदान करता है।
इन कानूनों के अलावा भारतीय अनुबन्ध अधिनियम, 1872 और विद्यधीन उपभोक्ता संरक्षण कानून भी दलाली के अनुबन्धों, फीस‑प्रकटन और शिकायत प्रणालियों पर प्रभाव डालते हैं।
दलाली औपचारिक रूप से एक मध्यस्थ सेवा है जिसमें वकील, अधिवक्ता या कानूनी सलाहकार द्वारा खरीदार और विक्रेता के बीच सौदों की प्रक्रिया सरल की जाती है।
हाँ, UP‑RERA के अनुसार रियल‑एस्टेट एजेंट और प्रोजेक्ट‑पंजीकरण अनिवार्य हैं; SEBI के अनुसार सिक्योरिटीज दलालों के लिए भी पंजीकरण जरूरी है।
UP‑RERA की आधिकारिक वेबसाइट पर प्रोजेक्ट और एजेंट पंजीकरण संख्या दर्ज कर जाँच की जा सकती है।
फीस‑राशि, पंजीकरण‑आधार, सेवाओं की विस्तृत सूची, विवाद निपटान नियम और समाप्ति की शर्तें स्पष्ट होनी चाहिए।
सबसे पहले लिखित शिकायत दें और प्रासंगिक पंजीकरण संख्या जुड़े हों। UP‑RERA या CPA के तात्कालिक प्रावधानों के अनुसार कार्रवाई हो सकती है।
पेपर‑वर्क में पहचान पत्र, पैन‑कार्ड, पंजीकरण प्रमाण, प्रोजेक्ट‑बुकिंग/एग्रीमेंट, और फीस‑चयन की लिखित रसीदें शामिल करें।
हाँ, सेवा‑चार्जेस पर GST लागू हो सकता है; यह फीस‑चार्जिंग की प्रकृति पर निर्भर है और अनुपालन आवश्यक है।
RERA, SEBI और CPA के अंतर्गत शिकायत दर्ज कराई जा सकती है; स्थानीय अदालतों में अनुबन्ध संबंधी तकरार भी निपटाई जा सकती है।
अनुबंध में स्पष्टता आवश्यक है; अस्पष्ट क्लॉज को अदालत स्पष्ट कर सकती है या उसे निरस्त कर सकती है।
फीस की राशि, संरचना, और भुगतान समय‑सीमा स्पष्ट लिखित अनुबंध में देनी चाहिए; निर्गत रसीदें सुरक्षित रखें।
हाँ, यदि दोनों दलालों के बीच फीस‑डील तय हो, तो अनुबंध में विभाजन‑प्रावधान स्पष्ट करें।
UP‑RERA पर प्रोजेक्ट पंजीकरण संख्या इनपुट करके सत्यापन करें; किसी भी असामान्यता पर वकील से सलाह लें।
हाँ, अनुबन्ध में दलाल शुल्क की स्पष्ट जानकारी होनी चाहिए वरना बाद में विवाद हो सकता है।
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