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रियल एस्टेट वकील नियुक्त करने की मुफ़्त गाइड
मंडी, हिमाचल प्रदेश में किरायेदारी कानून मुख्य रूप से भारत के है और राज्य-विशिष्ट कानूनों के अंतर्गत कार्य करता है। किरायेदारी समझौतों की बुनियाद भारतीय संविदा कानून और संपत्ति कानूनों पर होती है। नगर क्षेत्र में रहने वाले किरायेदार- मकान मालिक के विवाद अक्सर राज्य के Rent Control अधिनियम के दायरे में आते हैं।
किराएदार- मकान मालिक के बीच किराया, सुरक्षा जमा, उपयोग, मरम्मत, subletting आदि विषय मुख्य रूप से सेक्शन 105-107 के Transfer of Property Act और राज्य की Rent Control अधिनियम से नियंत्रित होते हैं। स्थानीय अदालतों में eviction, rent fixation, maintenance के मामले आपसी सहमति से नहीं सुलझते तो कानूनन निपटते हैं।
“A lease of immovable property from year to year, or for any term exceeding one year, or for which a rent reserved is payable, shall be made by a registered instrument.”
Source: The Transfer of Property Act, 1882, Section 107; लिंक: https://www.indiacode.nic.in
चयनित वास्तविक दायरे - मंडी नगर क्षेत्र में किरायेदारी नियंत्रण के लिए स्थानीय कानून लागू होते हैं, जबकि ग्रामीण हिस्सों में अधिकतर उपलब्ध संपत्ति अनुबंध और राजस्व कानूनों के अधीन आते हैं।
हाल के परिवर्तनों के अनुसार Model Tenancy Act जैसे कदमों की समीक्षा राज्य-स्तर पर चल रही है, पर मंडी के लिए अभी मौजूदा कानून वही हैं जो Rent Control Act और Transfer of Property Act से जुड़े हैं।
नीचे मंडी, हिमाचल प्रदेश से जुडे 4-6 वास्तविक परिस्थितियाँ दी जा रही हैं जिनमें कानूनी सहायता आवश्यक हो सकती है।
इन स्थितियों में एक योग्य अधिवक्ता आपकी तरफ से उचित देनदारी, समय-सीमा और डिपॉज़िट-वापसी के नियम स्पष्ट कर सकता है।
मंडी, हिमाचल प्रदेश में मकान मालिक और किरायेदार को नियंत्रित करने वाले 2-3 विशिष्ट कानून नीचे दिए गए हैं:
नोट: Model Tenancy Act का केंद्रीय स्तर पर प्रस्तावित ढांचा है, पर हिमाचल में वर्षों से अलग-अलग अमल और संशोधनों की स्थिति बनी रहती है।
उद्धरण -
“The Act provides for regulation of rents and eviction on grounds specified in the Act.”Source: Himachal Pradesh Rent Control Act, 1987; लिंक: https://himachal.gov.in
उद्धरण -
“A tenancy agreement shall be in writing and a genuine copy shall be provided to the tenant.”Source: Model Tenancy Act (भारत-सरकार का ढांचा); लिंक: https://mohua.gov.in
किराया आम तौर पर एक महीने की अग्रिम किस्त के अनुसार रखरखाव के साथ देता है। सुरक्षा जमा सामान्यतः 1-3 महीनों के किराये के बराबर होता है, और tenancy समाप्ति पर उचित कटौतियों के बाद लौटाया जाता है।
किरायेदारी अनुबंध लिखित में होना चाहिए ताकि पक्षों के अधिकार स्पष्ट हों। यह पंजीकरण के योग्य हो सकता है यदि अवधि अधिक है या किराया रेंट-इन-प्रति-आवर्ती हो।
किराय के आधार पर वृद्धि तब तक मान्य होती है जब वह Rent Control Act के दायरे में हो और अदालत/नियंत्रक द्वारा निर्धारित शर्तों के अनुसार हो।
अगर eviction grounds सही नहीं पाए गए, tenant के पास अदालत में जवाब देने और उचित सुनवाई की मांग करने का अधिकार है।
tenancy समाप्ति के बाद जमा राशि के वापसी की समय-सीमा स्थानीय कानून के अनुसार होती है। कटौतियाँ अगर नुकसान या unpaid dues हों तो स्पष्ट दस्तावेज से होनी चाहिए।
अक्सर subletting landlord के लिखित सहमति पर निर्भर है। बिना अनुमति subletting अनुचित माना जा सकता है और eviction की grounds बन सकता है।
आमतौर पर अंदरूनी मरम्मत tenant की, संरचनात्मक मरम्मत landlord की होती है; अनुबंध में विशेष रूप से देनदारियाँ निर्दिष्ट हो सकती हैं।
कई कानूनों में Deposit पर ब्याज देना अनिवार्य नहीं है; पर कुछ मामलों में भिन्न-भिन्न राज्य नियम ब्याज की व्यवस्था रखते हैं।
किराये की राशि, जमा, भुगतान की तिथि, अवधि, मरम्मत के दायित्व, subletting की शर्तें, नोटिस की अवधि, eviction grounds आदि स्पष्ट रूप से लिखें।
सामान्यतः जिला अदालत या Rent Controller के पास eviction और rent related disputes आते हैं; HP हाई कोर्ट appellate forum हो सकता है।
यदि अनुबंध में कोई गारंटी हो, उसका कानूनी प्रभाव अनुबंध की शर्तों के अनुसार होगा; संपत्ति-स्वामित्व से जुड़े विवाद कानून-समझौते के दायरे में आते हैं।
गंभीर विवाद में mediation/सुलह का प्रयास करें; कानूनी सहायता मिलने पर अदालत प्रक्रिया शुरू करें और दस्तावेज इकट्ठे रखें।
मकान मालिक और किरायेदार से संबंधित उपयोगी संगठनों की सूची नीचे दी है:
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