भारत में रियल एस्टेट अनुबंध और बातचीत कानून का संक्षिप्त अवलोकन
भारत में रियल एस्टेट अनुबंध और बातचीत कानून का मूल उद्देश्य खरीदारों की सुरक्षा और बाजार की पारदर्शिता बढ़ाना है। यह कानून विक्रेता, डेवलपर और खरीदार के बीच भूमिका स्पष्ट करता है।
मुख्य कानून Real Estate Regulation and Development Act 2016 (RERA) है, जिसे प्रत्येक राज्य में रेरा-आधिकारी द्वारा लागू किया गया है। यह परियोजना पंजीकरण, निधि सुरक्षा और शिकायत निवारण के प्रावधान देता है।
अन्य महत्वपूर्ण कानून भारतीय संविदा अधिनियम 1872 और ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी अधिनियम 1882 हैं जो अनुबंध-आधारित अधिकार और संपत्ति के title transfer को नियंत्रित करते हैं।
राज्य-स्तर के नियम अलग होते हैं, इसलिए स्थानीय नियमों की जाँच ज़रूरी है। हाल के वर्षों में ऑनलाइन पंजीकरण और शिकायत निवारण के इलेक्ट्रॉनिक तंत्र लक्ष्य बनकर सामने आए हैं।
आपको वकील की आवश्यकता क्यों हो सकती है
- RERA पंजीकरण और परियोजना सत्यापन - उदाहरण: नया घर बुक करते समय परियोजना का रेरा पंजीकरण नंबर सत्यापित करना आवश्यक है ताकि धोखाधड़ी से बचा जा सके।
- एग्रीमेंट ऑफ सेल बनाम सेल डीड की स्पष्टता - अनुबंध परिभाषाओं में اختلاف होने पर अधिकार और दायित्व अस्पष्ट हो सकते हैं।
- एस्क्रो फंड और भुगतान पूर्व-शर्तें - किसी डेवलपर को निधि का उपयोग कैसे करना है, इसे स्पष्ट करने के लिए कानूनी सहायता आवश्यक है।
- डेवलपर की देरी और दंड प्रावधान - अगर निर्माण समय सीमा पार हो जाए, तो देय दायित्व कैसे लागू होंगे, यह स्पष्ट करना जरूरी है।
- शीर्षक खोज और संपत्ति-स्वामित्व विवाद - पुराने रिकॉर्ड, ऋण, या विभाजन-सम्बन्धी मुद्दों का निवारण कानूनी मदद से बेहतर होता है।
- उच्चारणित दायित्व और गारंटी - दोष-निर्पण (defect liability period) और मरम्मत दायित्वों को स्पष्ट करना आवश्यक है।
स्थानीय कानून अवलोकन
Real Estate Regulation and Development Act, 2016 (RERA) भारत के राष्ट्रपति द्वारा स्थापित एक केंद्रीय कानून है जो हर राज्य में रेरा-आधिकारिक के साथ लागू होता है।
Transfer of Property Act, 1882 संपत्ति के अधिकारों के हस्तांतरण, बिक्री, गिरवी और अन्य लेनदेन के नियम निर्धारित करता है।
Indian Contract Act, 1872 अनुबंध की वैधता, ऑफर, स्वीकार, विचार और बाध्यता जैसी बुनियादी धाराओं को नियंत्रित करता है।
राज्य-स्तर रेरा नियम जैसे MahaRERA, Tamil Nadu RERA आदि स्थानीय नियम अधिनियम का भाग होते हैं और क्षेत्रीय प्रक्रियाओं को संचालित करते हैं।
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
रियल एस्टेट अनुबंध क्या होता है?
यह विकासक और खरीदार के बीच संपत्ति के व्यापार की शर्तों को लिखित रूप में स्पष्ट करता है। यह कब्जा, कीमत, भुगतान के नियम और समयसीमा निर्धारित करता है।
RERA क्या है और क्यों जरूरी है?
RERA एक केंद्रीय विधि है जो प्रोजेक्ट पंजीकरण, निधि सुरक्षा और शिकायत निवारण का प्रावधान बनाती है। यह खरीदार के हितों की रक्षा करती है।
क्या हर प्रोजेक्ट को RERA पंजीकरण आवश्यक है?
हाँ, यदि प्रोजेक्ट रांची, पुणे या अन्य राज्य के अंतर्गत आता है, तो पंजीकरण अनिवार्य है।
पंजीकरण संख्या कैसे सत्यापित करें?
निर्माता की वेबसाइट पर संबंधित राज्य RERA पंजीकरण नंबर देखना चाहिए और उस नंबर को RERA रिकॉर्ड से क्रॉस-चेक करना चाहिए।
एग्रीमेंट ऑफ सेल और बिक्री डीड में क्या अंतर है?
एग्रीमेंट ऑफ सेल पहले चरण का अनुबंध है जो बेंचमार्क बनाता है, जबकि बिक्री डीड वास्तविक title-transfers को पूरा करती है।
डेवलपर देरी पर چه प्रावधान हैं?
RERA के अनुसार देरी पर दंड, ब्याज या समापन तक का समय-सीमा पुनः निर्धारित किया जा सकता है।
आर्थिक सुरक्षा के तौर पर निधि कहाँ जमा की जाती है?
कइ प्रोजेक्ट्स में निधि को एस्क्रो अकाउंट में रखने का प्रावधान होता है ताकि कंपनी के व्यय-प्रबंधन से ग्राहक का पैसा सुरक्षित रहे।
क्या मैं विदेशी नागरिक भी भारत में खरीद सकते हैं?
नियत शर्तों के साथ भारतीय कानून विदेशी नागरिकों को संपत्ति खरीदने की अनुमति देता है, पर कुछ राज्य नियम अलग हो सकते हैं।
परित्याग या अनुबंध-विच्छेद की स्थिति क्या हैं?
अनुबंध के उल्लंघन पर दाम, राशि वापसी या अन्य क्षतिपूर्ति की मांग का अधिकार बनता है, जिसे अदालत में या आरईएए के माध्यम से नियत किया जाता है।
अगर प्रोजेक्ट वैध title न दे पाए, तो क्या करें?
ऐसे केस में खरीदार को रेरा शिकायत, अदालत या एडिशनल कंफर्मेशन के जरिए सुरक्षा मिलती है।
क्या मैं अपने पर्सनल हक के अनुसार संपत्ति ट्रांसफर करा सकता हूँ?
हां, लेकिन title clear होना चाहिए और सभी legal привीडिंग पूरे होने चाहिए ताकि transferrable हो सके।
टेनेंट-आईटेड अनुबंध क्या होता है?
यह किरायेदारी से संबंधित अनुबंध है, जो किरायेदार और मकान मालिक के अधिकार और दायित्व तय करता है।
कंट्रोलर और शिकायत कैसे दर्ज कराएं?
RERA के ई-ग्रहण पोर्टल पर शिकायत दर्ज की जा सकती है और त्वरित निवारण के लिए tribunal-आवेदन किया जा सकता है।
अतिरिक्त संसाधन
“The Real Estate Regulation and Development Act, 2016 provides for regulation and promotion of real estate sector and to protect the interests of home buyers.”
Source: Real Estate Regulation and Development Act 2016 पर आधिकारिक पृष्ठ
“RERA mandates registration of real estate projects and promoters with the Real Estate Regulatory Authority.”
Source: rera.gov.in
“The Act aims to establish a Real Estate Regulatory Authority in every state or union territory.”
Source: rera.gov.in
अगले कदम
- अपने प्रोजेक्ट के लिए स्थानीय RERA पंजीकरण सत्यापित करें।
- एग्रीमेंट ऑफ सेल के सामग्री-एंट्री और डीड-डिटेल के अनुसार समझौतों की समीक्षा कराएँ।
- डेवलपर की वित्तीय स्थिति, निधि सुरक्षा और एडवांस-आउटलाइन स्पष्ट करें।
- title search में पुराने रिकॉर्ड, बाय-इंस और encumbrances जाँचें।
- कानूनी सलाहकार से मानक फी-चार्ट और शुल्क संरचना पर स्पष्टता लें।
- यदि आवश्यक हो तो डिपॉजिट एस्क्रो खाते और डिलीवरी-समय सीमा के बारे में लिखित agree करें।
- स्थिति बदलने पर आपातकालीन निष्पादन के विकल्पों पर विचार करें और दस्तावेज़ रखें।
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