ग्वालियर में सर्वश्रेष्ठ रियल एस्टेट अनुबंध और बातचीत वकील

1. ग्वालियर, भारत में रियल एस्टेट अनुबंध और बातचीत कानून का संक्षिप्त अवलोकन

ग्वालियर में रियल एस्टेट अनुबंध कानून मुख्य रूप से राष्ट्रीय स्तर पर लागू रेरा, अनुबंध अधिनियम, हस्तांतरण अधिनियम और पंजीकरण अधिनियम द्वारा संचालित होता है। रियल एस्टेट रेगुलेशन ऐक्ट (RERA) राज्य के अनुसार मध्य प्रदेश में भी लागू है और यह खरीदारों के हितों का संरक्षण करता है। MP RERA और स्थानीय नियम एकीकृत ढांचे के माध्यम से परियोजनाओं के पंजीकरण, पूंजी प्रवाह और प्रदर्शन समयसीमाओं के मानक स्थापित करते हैं।

बिक्री-खरीद अनुबंध में सत्यापन योग्य भूमि-स्वामित्व, राजस्व रिकॉर्ड, किसी भी बकाया शुल्क और एन्क्रम्बेन्स का स्पष्ट उल्लेख आवश्यक है। ग्वालियर में स्टाम्प ड्यूटी, पंजीकरण शुल्क और भूमि रिकॉर्ड की जाँच स्थानीय रजिस्ट्रार कार्यालय द्वारा कराई जाती है। डील-डिजाइन के समय स्पष्ट योजना, नकदी प्रवाह और समयसीमा सत्यापित करना अनिवार्य है, ताकि बाद में दावे न उठें।

“The Real Estate Regulatory Authority aims to protect home buyers and promote transparency in real estate transactions.”

“Promoter shall deposit 70 percent of the amount realized from allottees in a separate escrow account.”

“The Act requires registration of real estate projects and real estate agents with the regulatory authority.”

उपरोक्त उद्धरण RERA के प्रमुख उद्देश्य और व्यवस्थाओं को संदर्भित करते हैं। स्रोत: www.rera.gov.in और MP RERA साइट

2. आपको वकील की आवश्यकता क्यों हो सकती है

• प्रोजेक्ट पंजीकरण और कॉन्ट्रैक्ट चेक-लिस्ट: ग्वालियर के एक निवासी ने नक्शे एवं प्लॉट पर गलत रिकॉर्ड के कारण पंजीकरण समय पर नहीं कराया जाना देखा। एक कानून-सलाहकार से सलाह से सही पंजीकरण संख्या, स्केच-वार भूमि-खंड और प्रविष्टियाँ स्पष्ट रूप से मिल सकती हैं।
• डील-ड्राफ्टिंग और नेगोशिएशन: खरीदार ने डील के दौरान अस्पष्ट शर्तें रखीं, जैसे डिलीवरी टाइमलाइन और फंड इंजेक्शन की शर्तें। वकील अनुबंध में स्पष्ट-समझौते,.Default provisions और penalties जोड़ सकता है।
• Title and Encumbrance जांच: ग्वालियर में कई प्रोजेक्ट्स में title पर विवाद या पुराने लीज-पीठ के रिकॉर्ड हो सकते हैं। अधिवक्ता title search कर encumbrance certificate, chain of title और विभाजन का सत्यापन कर सकता है।
• डील-डिलेरी और रिफंड-रेड्रेस: डेवेलपर डिलीवरी देरी करता है या भुगतान रिफंड में देरी होती है। ऐसे मामलों में RERA के अनुरूप समय-सीमा और मुआवजे के दायरे में सलाह मिलती है।
• स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फैसिलिटेशन: उचित स्टाम्प शुल्क, कंवर्जन-ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन प्रक्रिया में गलतियाँ होने पर अतिरिक्त खर्च हो सकता है। वकील इन प्रक्रियाओं को सरल बनाता है।
• विक्रेता-एजेंट म्यूच्यूअल समझौते: ग्वालियर में एजेंट-खरीदार के बीच एजेंट-एग्रीमेंट की स्कोप, कमीशन और जिम्मेदारियाँ स्पष्ट करनी होती हैं। अधिवक्ता सही दायित्व तय कर सकता है।

3. स्थानीय कानून अवलोकन

• Real Estate (Registration and Regulation) Act, 2016 (RERA) - यह खरीदारों की सुरक्षा, प्रोजेक्ट पंजीकरण और promoters के लेखा-जोखा पर नियंत्रण लागू करता है। MP में यह कानून राज्य-स्तरीय नियमों के साथ चलता है।
• Transfer of Property Act, 1882 - संपत्ति के ट्रांसफर, title transfer, अधिकारों और बंधनों के नियम स्पष्ट करता है।
• Indian Contract Act, 1872 - अनुबंध की संरचना, मानक शर्तें, अनुबंध की बाध्यता और breach- remedies बताता है।

4. अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

ग्वालियर में RERA क्या है?

RERA एक केंद्रीय कानून है जो रियल एस्टेट परियोजनाओं की पारदर्शिता, समय-सीमा और धन-संचय को नियंत्रित करता है। यह खरीदारों के हितों के संरक्षण के लिए प्रोजेक्ट और एजेंट के पंजीकरण की बाध्यता प्रदान करता है।

क्या प्रोजेक्ट पंजीकरण आवश्यक है?

हाँ; RERA के अनुसार परियोजनाओं का पंजीकरण अनिवार्य है। पंजीकरण संख्या उपलब्धता पर खरीदार न्याय द्वारा परियोजना की सत्यता की पुष्टि कर सकता है।

खरीद-दर-संभावना के दौरान किन दस्तावेजों की जाँच करें?

खंड-तालिका, title deed, encumbrance certificate, sanctioned plans, approved map, फ्लोर-योजना, promoter के पास उपलब्ध पंजीकरण प्रमाणपत्र सत्यापित करें।

स्टाम्प ड्यूटी क्या है और कैसे चुकाएँ?

स्टाम्प ड्यूटी के नियम राज्य-नियंत्रित हैं और ग्वालियर में MP स्टाम्प ड्यूटी चार्ज लागू होते हैं। स्थानीय तहसील-रजिस्ट्रार से सही दरें लें।

डिलीवरी देरी होने पर क्या कदम उठाने चाहिए?

RERA-नियामित विवाद-निवारण प्रक्रिया के अंतर्गत मुआवजे, देरी-चिकित्सा और परियोजना-टर्म्स के अनुसार remedy प्राप्त की जा सकती है।

एक से अधिक मालिक हों तो क्या?

प्रत्येक इकाई के title और share ownership स्पष्ट हो, joint ownership agreements और transfer documents स्पष्ट हों।

ब्रोकर/एजेंट के साथ क्या नियम हैं?

RERA के अनुसार रियल एस्टेट एजेंट का पंजीकरण अनिवार्य है और वे promoter-के साथ bound duties निभाएँ।

क्या personal loan या EMI से जुड़े अनुबंध मान्य हैं?

हां, यदि loan terms स्पष्ट हों, collateral और repayment schedule साफ हों, और promoter secrecy clauses न हों तो वैध होते हैं।

डील में क्या कॉनडिशंस के साथ डिलीवरी चाहिए?

प्रोजेक्ट-डिज़ाइन, बुनियादी सुविधा, फ्लैट नंबर, कब्जा-धारणा और possession date स्पष्ट लिखित होना चाहिए।

नया प्रोजेक्ट कब तक वैध माना जाएगा?

जो प्रोजेक्ट MP RERA में registered है और sanctioned plans से प्रमाणित है, वह वैध माना जाएगा; अन्यथा जोखिम बढ़ सकते हैं।

डीलिंग के दौरान IPR, NOC और अन्य अनुमतियाँ?

title से जुड़े सभी NOCs, land-use permissions और निर्माण-परमीशन स्पष्ट होने चाहिए; बिना NOC के ट्रांसफर जोखिम रहता है।

ग्वालियर में क्या उपयुक्त कानूनी सहायता ढूंढना आसान है?

हाँ, स्थानीय कानून-विशेषज्ञों, रियल एस्टेट वकीलों और MP RERA-फ्रेमवर्क से परिचित advistors से मदद ली जा सकती है।

5. अतिरिक्त संसाधन

• Real Estate Regulatory Authority (RERA) India - आधिकारिक साइट: https://www.rera.gov.in
• Madhya Pradesh Real Estate Regulatory Authority (MP RERA) - MP पेज: http://rera.mp.gov.in
• Department of Housing and Urban Affairs, Government of Madhya Pradesh - जानकारी और नियम

6. अगले कदम

1. ग्वालियर में उपलब्ध अनुभवी रियल एस्टेट वकील/कानूनी सलाहकार से initial consultation लें।
2. प्रोजेक्ट/प्रॉपर्टी के बारे में सभी मूल दस्तावेज एकत्र करें-title deed, approved plans, possession certificate, NOC आदि।
3. RERA पंजीकरण संख्या और promoter के बारे में सत्यापन करें, साथ ही registered project की स्थिति देखें।
4. Title search और encumbrance certificate की पक्का जाँच कराएं ताकि किसी भी पूर्व बंधन का पता चल सके।
5. Draft sale agreement, MOUs और purchase agreement को lawyer के साथ जाँच कर संशोधन कराएं।
6. स्टाम्प ड्यूटी, रजिस्ट्रेशन शुल्क और भुगतान-योजना की स्पष्टता सुनिश्चित करें।
7. यदि डिलीवरी में देरी हो तो NRDA/MP RERA के तहत दावों के उपाय तय करें और पालना-आर्डर प्राप्त करें।