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रियल एस्टेट वकील नियुक्त करने की मुफ़्त गाइड
मंडी (हिमाचल प्रदेश) में रियल एस्टेट अनुबंध कानून स्थानीय तथा केंद्रीय कानूनों का संयोजन है। मुख्य ढांचे में भारतीय संविधान के अंतर्गत उत्पन्न अनुबंध अधिनियम, संपत्ति के हस्तांतरण अधिनियम और रेरा जैसे कानून शामिल हैं। साथ ही स्टैंप ड्यूटी तथा पंजीकरण जैसे स्थानीय नियम भी प्रभावी हैं।
रेरा का प्रमुख उद्देश्य आधिकारिक साइट के अनुसार है ताकि घर खरीदने वालों को सुरक्षा मिले और रियल एस्टेट परियोजनाओं में पारदर्शिता बनी रहे।
“The Real Estate Regulatory Authority aims to protect home buyers by providing for regulation of real estate projects and promoting transparency and accountability in real estate transactions.”
“All agreements are contracts if they are made by the free consent of parties competent to contract.”
RERA के अनुसार परियोजनाओं के पंजीकरण, परियोजना विवरण की प्रकाशिति और प्रमोटर की जवाबदेही अनिवार्य है।
मंडी में संपत्ति के दस्तावेज सत्यापित करना, विक्रेता की उपस्थिति, और खरीद-फरोख्त के समझौते के बिंदुओं की स्पष्टता जरूरी है।
अनुबंध बनाते समय भारतीय अनुबंध अधिनियम और ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी ऐक्ट की धाराओं का पालन अनिवार्य है।
संक्षेप में, रियल एस्टेट अनुबंध और बातचीत के लिए मंडी में पारदर्शिता, सत्यापन, और सही दस्तावेजीकरण प्रमुख मानक हैं।
परिदृश्य 1 - पंजीकृत योजनाओं वाले प्रोजेक्ट की जाँच किया जाना आवश्यक है। Mandī जिले में एक नया कॉम्प्लेक्स खरीदना है पर प्रमोटर के RERA पंजीकरण की सत्यता नहीं पाई गयी। वकील के बिना खरीदार को नुकसान उठाना पड़ सकता है, जैसे परियोजना का टेन्डर या पंजीकरण रद्द होना।
परिदृश्य 2 - टाइटल क्लैरिटी चेक करना। एक प्रॉपर्टी पर पुराने रिकॉर्ड्स से लुक-आउट के साथ खतरा है कि किरदार या इक्विटीज़ गलत हो सकती हैं। कानूनविद् से title search, title insurance और चेकलिस्ट की जाँच आवश्यक है।
परिदृश्य 3 - सोल्ड आर्डर और प्रॉपर्टी डील की डिलैक्शन। बिक्री समझौते में पेमेन्ट शेड्यूल, पॉज़ेशन डेट और डिफॉल्ट पर दंड clear न हो। एक वकील इन बिंदुओं को स्पष्ट रूप से लिखे और संभावित पेनल्टी को सीमित करे।
परिदृश्य 4 - ऋण और मौरत के जोखिम। hypotheek/loan पर संपत्ति का हाइपोथेक्शन हो सकता है। वकील चेक करेगा कि mortgage clause, non-encumbrance certificate और inter alia lender के साथ स्पष्ट समझौते हों।
परिदृश्य 5 - पॉवर ऑफ अटॉर्नी (POA) के साथ लेन-देन। यदि आप POA पर संपत्ति बेचते हैं, तो अधिकारों की वैधता और रद्दीकरण प्रमाणपत्र की जरूरत हो सकती है। इससे ठगी या पूर्व- स्वीकृति से बचाव संभव है।
परिदृश्य 6 - बिल्डर-खरीदार विवाद। परियोजना देरी, ग़लत निर्माण और defects के मामले में दावा कैसे उठाया जाए, यह RERA के अंतर्गत भरे जाने वाले अनुरोधों और मुआवजे के प्रावधानों से जुड़ा है।
Indian Contract Act 1872 - अनुबंधों की वैधता, उचित सहमति, क्षमता और वैध वस्तु के साथ बनाये गए समझौतों को नियंत्रित करता है।
Transfer of Property Act 1882 - संपत्ति के हस्तांतरण, बिक्री-धन-हस्तांतरण, बिक्री-समझौते के निष्पादन के नियम स्पष्ट करता है।
Real Estate Regulation and Development Act 2016 (RERA) - रियल एस्टेट परियोजनाओं के पंजीकरण, प्रमोटर-खरीदार के अधिकार, परियोजना प्रबंधन और शिकायत निवारण के मानदंड तय करता है।
नोट - मंडी में STAMP & Registration के नियम स्थानीय Stamp Department और Sub-Registrar के अंतर्गत आते हैं। दस्तावेज पंजीकरण अनिवार्य है और सामान्यतः स्टैंप ड्यूटी क्रेडिट-प्रमाणपत्र से जुड़ी होती है।
RERA भारत का एक केंद्रीय अधिनियम है जो रियल एस्टेट परियोजनाओं के पंजीकरण, प्रमोटर-खरीदार के अधिकार, और परियोजना-परिसंपत्ति की पारदर्शिता को सुनिश्चित करता है।
প্রোজेक्ट को रेरा-आUTHORITY में पंजीकृत करना अनिवार्य है। पंजीकरण में المشروع विवरण, लागत, वितरण-समय-रेखा और प्रमोटर की जिम्मेदारियाँ दर्ज होती हैं।
Sale agreement एक पूर्व-नियुक्त समझौता है जो किसी डिलीवर-एडेन्स के लिए बाध्य करता है। Sale deed अंतिम ट्रान्सफर-डॉक्यूमेंट है जो संपत्ति के वैध हस्तांतरण को रिकॉर्ड करता है।
खरीद से पहले लीज-एग्रीमेंट, फ्री-हस्तांतरण, किसी भी ऋण- या कानून-चूक का अंजाम, और संभव जमे हुए क्लेम्स की जाँच करें।
स्टैम्प ड्यूटी स्थानीय नियमों के अनुसार लगती है और पंजीकरण-फीस भी नीति के अनुसार देनी होती है। अक्सर पंजीकरण पर 1 प्रतिशत से अधिक शुल्क लगता है।
RERA के अंतर्गत देरी पर ब्याज, मुआवजे और पेनाल्टी के संकेत दे सकते हैं। प्रमोटर को समय-रहित वितरण के लिये दायित्व दिये जाते हैं।
ऐसा होने पर आप शिकायत कर सकते हैं, धन-वापसी मांग सकते हैं और सरकार से सुरक्षा की मांग कर सकते हैं।
कभी-कभी मालिक की जायदाद का रिकॉर्ड प्रमाणपत्र और कब्जा-निर्माण के प्रमाण पहले से देखें।
प्रोजेक्ट-परफॉर्मेंस, देरी, वित्तीय गड़बड़ी और ग़लत प्रोत्साहन जैसे धाराओं पर शिकायत दायर की जा सकती है।
सबूत सहित शिकायत दायर करें, रेरा से निदेश मांगें और संभव हो तो अदालत से राहत भी ले सकते हैं।
POA के अधिकार स्पष्ट हों, वैधता प्रमाणित हो, और आप उसे किसी विश्वसनीय वकील से सत्यापित करें।
RERA वेबसाइट पर परियोजना-प्रोमोटर की पंजीकरण-स्थिति検索 करें; Mandī के स्थानीय रिकॉर्ड भी मदद कर सकते हैं।
कानूनी अनुमतियाँ, विदेशी मुद्रा नियम, और प्रॉपर्टी-स्वामित्व के प्रकार सही तरीके से समझना जरूरी है।
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