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रियल एस्टेट वकील नियुक्त करने की मुफ़्त गाइड
मंडी हिमाचल प्रदेश के भीतर अविश्वसनीय भू-स्वामित्व एवं परियोजना-स्तर पर जाँच की आवश्यकता को दर्शाता है। उचित परिश्रम से तात्पर्य title, रिकॉर्ड्स, अनुमतियाँ और फंडिंग प्रवाह की पुष्टि से है ताकि क्रय-विक्रय के बाद दावे न उठें। यह क्षेत्रीय नियमों के साथ केंद्रीय रेरा कानून का संयोजन है ताकि खरीदार सुरक्षित रहे।
“The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 provides for regulation and promotion of real estate sector, establishment of Real Estate Regulatory Authority and Appellate Tribunal.” स्रोत: rera.gov.in
HP और मंडी क्षेत्र में 70 प्रतिशत फंड एस्क्रो खाते में रखने जैसे प्रावधान खरीदार के वित्तीय सुरक्षा को बढ़ाते हैं। यह नियम परियोजनाओं के निर्माण-कार्य पर वित्तीय नियंत्रण लागू करता है।
“RERA provides for transparency, accountability and financial discipline in real estate transactions.” स्रोत: mohua.gov.in
स्थानीय लेनदेन में उचित परिश्रम के अभ्यास से title defect, समूह-स्वामित्व, गाव-राजस्व रिकॉर्ड, और स्थानीय नियमन की अनुपालना की पुष्टि आवश्यक है। इससे आपराधिक या विवादित केसों से बचाव संभव है।
नीचे मंडी, हिमाचल प्रदेश से जुड़ी परिस्थितियाँ दी गई हैं जिनमें कानूनी सलाहकार की मदद अनिवार्य बन जाती है।
परिदृश्य 1: यदि probate, विरासत या mutation (राजस्व रिकॉर्ड) में विवाद हो रहा हो, तो एक अधिवक्ता title खोज और रिकॉर्ड मिलान कर सकता है। मंडी जिले की भूमि- रिकॉर्ड की जाँच के लिए कानूनी मार्गदर्शन आवश्यक है।
परिदृश्य 2: प्रोजेक्ट-प्रॉमोटर ने रेरा पंजीकरण के बिना प्रचार-प्रसार किया हो या गलत जानकारी दी हो, तो वकील शिकायत दर्ज कराने और दायित्व तय कराने में मदद कर सकता है।
परिदृश्य 3: 70 प्रतिशत फंड एस्क्रो आवश्यकताओं का पालन न हो रहा हो, ऐसे केस में वित्तीय उचित परिश्रम और अनुबंध-निम्नलिखित दायित्व स्पष्ट करने वाला क़ानूनिक मार्ग जरूरी है।
परिदृश्य 4: भूमि-स्वामित्व पर बीजेपी, पूरक पंजीकरण, या संयुक्त स्वामित्व के कारण title ambiguity हो, तो अदालत-निर्देशक समाधान या रेरा-आरोप आदि आवश्यक हो सकते हैं।
परिदृश्य 5: निर्माण अनुमतियाँ, संरचना योजना और भूमि-उपयोग (Town & Country Planning) के भीतर उल्लंघन के संदेह पर एक कानूनी जाँच जरूरी है।
परिदृश्य 6: विक्रेता से दस्तावेजों पर भरोसा नहीं हो रहा हो, जैसे छोड़-रही स्क्रिप्ट, कब्ज़े के रिकॉर्ड, रजिस्ट्रेशन की प्रतियाँ; ऐसे में एक अनुभवी कानूनी सलाहकार आवश्यक है।
इन स्थितियों में स्थानीय कानून-परिश्रम, संविदा, और वैधानिक उपायों के चयन के लिए विशेषज्ञ की सलाह उपयोगी रहती है।
Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 (RERA) - केंद्रीय कानून जो मंडी में रेरा पंजीकरण, परियोजना-नियमन और खरीदार सुरक्षा के लिए рамरेखा बनाता है।
Indian Registration Act, 1908 - संपत्ति दस्तावेजों का पंजीकरण आवश्यक बनाता है; रजिस्ट्रेशन के बिना बिक्री वैध नहीं मानी जाती।
Transfer of Property Act, 1882 - संपत्ति के ट्रांसफर, बिक्री, मान-स्वामित्व और अनुबंधों के नियम निर्धारित करता है; भू-स्वामित्व के अधिकार स्पष्ट रहते हैं।
RERA एक राष्ट्रीय नियामक ढांचा है जो खरीदार के हितों की सुरक्षा करता है। यह खरीदार को परियोजना एवं प्रमोटर के बारे में पारदर्शिता देता है।
“The Real Estate (Regulation and Development) Act, 2016 provides for regulation and promotion of real estate sector.” स्रोत: rera.gov.in
title search में जमीन के रिकॉर्ड, जमा-प्रकाशन, रजिस्ट्रेशन, बाउन्डिंग और अन्य रिकॉर्ड जाँचते हैं। यह ध्वस्त रिकॉर्ड से बचाता है।
किसी भी नया या विस्तारित परियोजना के लिए RERA पंजीकरण अनिवार्य है। प्रचार-प्रसार से पहले पंजीकरण जरूरी है।
यह प्रवर्तन-तकनीक है जिसमें परियोजना धन 70 प्रतिशत सदस्य कंपनियों के एक विशिष्ट escrow खाते में जमा रहता है। परियोजना से ही निकल सकता है।
जब आप property title, project approvals, या escrow compliance जैसी जाँच कर रहे हों, तब तुरंत कानूनी सलाह लें।
खरीद-फरोख्त अनुबंध, पंजीकरण, भूमि-राजस्व रिकॉर्ड, ओनी/कब्ज़ा प्रमाणपत्र, रेरा पंजीकरण प्रमाण पत्र आदि हों।
कानूनी सलाहकार से title-defect report बनवाएं, रिकॉर्ड स्पष्ट करें, और आवश्यक अदालत उपाय अपनाएं।
कानूनी परिश्रम के बिना नक़द लेन-देन से title uncertainty, सीमा-रेखा विवाद और विवादित रिकॉर्ड के जोखिम बढ़ते हैं।
कृषि-भूमि बनाम non-agriculture classification, mutation records, revenue receipts, उत्कृष्ट बकाया की जाँच करें।
हाँ, title search, due diligence report, और RERA-Compliance पर खर्च होते हैं। लेकिन यह आगे के दावों को घटाता है।
कानूनी नोटिस, देय-उद्धार मांग, और खरीदार-हित संरक्षण के लिए रेरा के दायरे में शिकायत दर्ज करें।
title, ownership chain, pending litigation, encumbrances, approvals, project status और escrow compliance की जाँच आवश्यक है।
निर्माण अनुमतियाँ, भवन योजना, भवन-निर्माण मानकों की जाँच, और प्रमोटर के प्रमाणपत्रों की पुष्टि करें।
RERA इंडिया - Real Estate Regulatory Authority से जुड़ी आधिकारिक जानकारी और प्रोजेक्ट-नियम. लिंक: https://rera.gov.in
MoHUA - Ministry of Housing and Urban Affairs - रेरा, योजना और उपभोक्ता-सुरक्षा के संदर्भ. लिंक: https://mohua.gov.in
NAREDCO - National Real Estate Development Council - उद्योग संघ और मार्गदर्शक संसाधन. लिंक: https://naredco.in
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