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Immobilien-Due-Diligence ist der strukturierte Prozess der rechtlichen und fachlichen Prüfung vor einem Immobilienkauf oder -verkauf. In der Schweiz umfasst er Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Baubeschränkungen, Umweltaspekte und steuerliche Folgen. Eine gründliche Prüfung reduziert das Risiko unerwarteter Verpflichtungen nach der Transaktion.
In Chur und im Kanton Graubünden erfolgt die Prüfung typischerweise in Zusammenarbeit zwischen Rechtsanwalt, Notar und Grundbuchamt. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag öffentlich, während das Grundbuchamt die Eigentumsverhältnisse und Grundpfandrechte dokumentiert. Die Rechtsprüfung erfolgt durch Ihre Rechtsberatung, die auch vertragliche Details prüft.
Besonderheiten in Graubünden betreffen Schutzgebiete, regionale Bauvorschriften und kantonale Planungsinstrumente wie Zonenpläne. Diese Faktoren können Einfluss auf Nutzung, Bebauung und Renovierungen haben. Die Due-Diligence-Ergebnisse bestimmen oft die Kaufentscheidung oder Verhandlungstaktiken.
Zentrale Rechtsquellen sind das Schweizer Zivilgesetzbuch (ZGB) und das Obligationenrecht (OR), sowie das Lex Koller für Ausländer. Diese Gesetze regeln Eigentumsübertragung, Verträge und Beschränkungen. Zusätzlich können kantonale Bau- und Zonenordnungen die Machbarkeit von Projekten beeinflussen.
Quelle: Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB) - Eigentums- und Grundbuchrechte; Lex Koller - Erwerb von Grundstücken durch Ausländer; Kantonale Bauordnungen (BauG GR) - Rahmenbedingungen für Nutzung und Bauvorhaben. Offizielle Informationen finden Sie auf Regierungsportalen wie admin.ch und gr.ch.
Eigentums- und Lastenprüfung bei einer geplanten Wohnung in Chur. Ohne Prüfung können Grundpfandrechte, Wegerechte oder Dienstbarkeiten das Eigentum unklar belasten. Ein Rechtsanwalt prüft Grundbuchauszüge und Lastenverzeichnisse.
Vorhandene Nießbrauchs- oder Verfügungsbeschränkungen in Familienbesitz. Solche Rechte bleiben oft bestehen, auch wenn der Käufer die Immobilie erwirbt. Ein Solicitor klärt Verjährung, Dauer und Auswirkungsfolgen.
Baurechtliche Risiken bei Grundstückskauf in Graubünden. Schutzzonen, Denkmalschutz oder regionale Bauvorschriften beeinflussen Bau- oder Renovierungspläne. Ein Rechtsanwalt koordiniert Bauamt-Checks und Genehmigungen.
Umweltschutz und Altlasten vor Ort. Bodenverunreinigungen oder wasserrechtliche Auflagen können Kosten verursachen. Ein Experte prüft Umweltberichte und Pflichten zur Sanierung.
Erwerb durch Ausländer (Lex Koller). Bestimmte Erwerbsformen benötigen behördliche Genehmigungen. Ein Anwalt bereitet Anträge vor und klärt Ausschluss- oder Beschränkungssituationen.
Kauf einer Gewerbe- oder Mehrfamilienliegenschaft. Verbindlichkeiten gegenüber Miteigentümern, Verwalterverträge oder Sonderrechte müssen geprüft werden. Rechtsberatung verhindert spätere Konflikte.
Quelle: ZGB - Informationen zu Eigentum und Grundpfandrechten auf admin.ch; Lex Koller - Erwerb von Grundstücken durch Ausländer; BauG GR - kantonale Bau- und Zonenvorschriften. Offizielle Details finden Sie über admin.ch und gr.ch.
Es umfasst rechtliche, technische und wirtschaftliche Checks vor einer Transaktion. Dazu gehören Eigentumsverhältnisse, Lasten, Baurechte, Umweltfragen und steuerliche Folgen.
Beginnen Sie mit einer Grundbuchauskunft, fordern Sie Bau- und Zonendokumente an und beauftragen Sie einen Rechtsanwalt, der Vertrags- und Haftungsfragen prüft. Koordination mit dem Notar ist üblich.
Sie benötigen Personalausweis, Kaufinteresse, genaues Objekt, Grundbuchauszug des gewünschten Grundstücks und gegebenenfalls Vollmachten. Der Notar führt oft die Abfrage durch.
Die Kosten variieren stark je nach Komplexität; rechnen Sie mit mehreren Hundert bis zu einigen Tausend Schweizer Franken. Ein konkretes Angebot erhalten Sie nach Erstberatung.
Für einfache Objekte meist 2-4 Wochen; komplexe Fälle mit mehreren Belastungen können 6-8 Wochen dauern. Verzögerungen ergeben sich oft durch Behördenprüfungen.
Auch bei kleinem Kauf empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung, besonders zur Klärung von Miteigentumsanteil, Verwaltervertrag und Dienstbarkeiten. Ein Anwalt schützt vor versteckten Risiken.
Nießbrauch gibt dem Nutzungsrecht unabhängig vom Eigentümer. Das Transaktionsrisiko steigt, da der Nießbrauch Rechte und Zugriffe begrenzen kann.
Durch Grundbuchauszüge, Kreditunterlagen der Verkäufer und Bonitätsprüfungen. Ein Rechtsanwalt prüft auch bestätigte Rangfolgen von Hypotheken.
Ja, unter bestimmten Bedingungen. Lex Koller regelt Auslandserwerbe, Genehmigungen und Meldepflichten, besonders bei Grundstücken außerhalb der Hauptwohnsitze.
Ja, Umwelt- und Altlastenprüfungen minimieren Sanierungsrisiken. Dazu gehören Boden-, Grundwasser- und Abfallentsorgungsrisiken.
Die Titelrecherche prüft Eigentumsrechte und Belastungen, die Due-Diligence geht darüber hinaus und bewertet Risiken, Verträge, Umwelt- und Bauauflagen.
Ja, ohne Prüfung können Renovierungen illegal oder kostspielig werden. Eine Prüfung durch den Rechts- oder Baurechtsanwalt ist ratsam.
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