Guía legal: Alquiler de locales comerciales en España

Diferencias clave entre alquiler de locales y viviendas bajo la LAU

En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue radicalmente entre el uso de vivienda y el "uso distinto del de vivienda" (comercial). Mientras que el alquiler de viviendas está fuertemente regulado para proteger al inquilino, el alquiler comercial se basa en la autonomía de la voluntad de las partes.

Cláusulas esenciales de duración y prórroga en contratos comerciales

La duración de un contrato comercial en España no está limitada por ley, permitiendo contratos desde pocos meses hasta varias décadas. Es vital definir no solo el plazo inicial, sino las condiciones de salida y renovación para evitar vacíos legales.

¿Cómo estructurar la duración y las prórrogas?

El contrato debe especificar el periodo de obligado cumplimiento. Es común establecer un periodo inicial (ej. 5 años) con ventanas de salida anticipada (break options) tras el primer o segundo año, previo pago de una indemnización si así se acuerda.

Cláusula modelo de duración y prórroga: "El presente contrato tendrá una duración de [X] años. A la finalización del plazo pactado, el contrato se prorrogará por periodos sucesivos de [X] años, salvo que cualquiera de las partes notifique a la otra su intención de no renovar con una antelación mínima de [X] meses. Se establece un periodo de obligado cumplimiento de [X] meses; el desistimiento del arrendatario antes de dicho plazo generará una indemnización a favor del arrendador equivalente a una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir."

Comparación entre el depósito legal y las garantías adicionales exigibles

En España, la ley exige una fianza mínima, pero los propietarios suelen requerir garantías extra para cubrir posibles impagos o daños en locales con altas inversiones en reformas.

Garantías financieras en el mercado español

El depósito legal de dos meses debe ser custodiado por la administración regional (como el IVIMA en Madrid o el INCASÒL en Cataluña). Las garantías adicionales, sin embargo, las retiene el propietario o quedan bloqueadas en una entidad bancaria.

1. Fianza Legal (2 meses): Obligatoria por la LAU. No es negociable y su falta de depósito puede acarrear sanciones administrativas graves.
2. Aval Bancario: El banco del inquilino garantiza el pago de una cantidad (ej. 6 meses de renta). Tiene costes financieros anuales para el arrendatario.
3. Depósito en Garantía (Cash Deposit): Dinero en efectivo entregado al propietario. A diferencia de la fianza legal, este dinero queda bajo control privado.
4. Garantía Corporativa: Si el inquilino es una filial, el inversor puede exigir que la matriz firme como garante solidario.

Errores frecuentes en la negociación del traspaso de local

El traspaso (cesión de contrato) permite a un tercero subrogarse en la posición del inquilino sin necesidad de firmar un contrato nuevo, manteniendo las condiciones originales.

Conceptos erróneos sobre la cesión y el subarriendo

Un error común es pensar que el propietario puede impedir el traspaso. Según el Artículo 32 de la LAU, si en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede ceder el contrato sin consentimiento del propietario, aunque este tiene derecho a elevar la renta un 20%.

Riesgos a evitar:

• No renunciar expresamente al Art. 32: Si eres propietario y quieres control total sobre quién ocupa tu local, debes incluir una cláusula que prohíba expresamente el subarriendo o la cesión.
• Falta de notificación: El inquilino debe notificar el traspaso de forma fehaciente (buromás) en el plazo de un mes desde que se concertó. No hacerlo es causa de desahucio.
• Ignorar la revisión de renta: Muchos inversores olvidan aplicar el aumento legal del 10% (subarriendo parcial) o 20% (cesión total) tras un traspaso.

Costes de notaría y registro para la elevación a público del contrato

Para que un contrato de arrendamiento comercial tenga plena eficacia frente a terceros (por ejemplo, si el dueño vende el edificio), debe elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Desglose de costes estimados (Euros)

Los costes varían según la cuantía de la renta total sumada por todo el periodo de duración del contrato.

Nota: En muchas regiones de España, la constitución de un arrendamiento está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aunque en el ámbito comercial, si hay IVA, el ITP suele estar exento o ser residual.

Procedimientos de desahucio por falta de pago: Tiempos y costes

El desahucio por falta de pago en locales comerciales sigue el procedimiento de "juicio verbal", diseñado para ser más rápido que un juicio ordinario, aunque los plazos judiciales en España pueden ser dilatados.

Cronología y expectativas de recuperación

El proceso comienza con un requerimiento previo (buromás) para evitar que el inquilino pueda "enervar" (detener) el desahucio pagando en el último momento.

1. Demanda de desahucio: Se presenta tras el primer mes de impago.
2. Admisión y decreto de lanzamiento: El juzgado da 10 días al inquilino para pagar, desalojar o formular oposición.
3. Tiempos: En ciudades como Madrid o Barcelona, un desahucio comercial suele tardar entre 6 y 10 meses.
4. Costes: Honorarios de abogado (1.000€-2.500€) y procurador (300€-600€). El propietario puede reclamar las costas al inquilino, aunque su recuperación dependerá de la solvencia de este.

Conceptos erróneos comunes

• "El contrato se renueva automáticamente para siempre": Falso. En locales, si no se pacta prórroga, el contrato termina en la fecha fijada. Solo operaría la "tácita reconducción" (renovación mes a mes o año a año) si el inquilino permanece 15 días con aquiescencia del dueño tras el fin del contrato.
• "Puedo cortar los suministros si no me pagan": Error grave. Cortar la luz o el agua al inquilino, incluso si no paga, puede ser considerado un delito de coacciones o realización arbitraria del propio derecho en el código penal español.
• "La fianza sirve para pagar el último mes de renta": Incorrecto. La ley prohíbe compensar la fianza con rentas debidas. Su función exclusiva es cubrir daños o deudas de suministros al finalizar el contrato.

FAQ

¿Es obligatorio pagar el IVA en locales comerciales?

Sí, siempre. El arrendamiento de locales es una actividad económica sujeta al 21% de IVA. El arrendador debe emitir factura y liquidar trimestralmente el impuesto ante la Agencia Tributaria.

¿Qué ocurre si el propietario vende el local durante el contrato?

Si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad, el nuevo comprador debe respetar el arrendamiento hasta su fin. Si no está inscrito, el comprador podría extinguir el contrato (principio "venta quita renta"), salvo que se demuestre mala fe.

¿Quién debe pagar las obras de adecuación del local?

Generalmente, las obras de adecuación (fit-out) las paga el inquilino, pero es común negociar periodos de carencia (meses sin pagar renta) a cambio de la inversión realizada en el inmueble.

¿Se puede actualizar la renta anualmente?

Sí, es estándar incluir una cláusula de actualización anual vinculada al Índice de Precios de Consumo (IPC). Sin esta cláusula expresa, la renta no se puede actualizar durante la vigencia del contrato.

Cuándo Contratar un Abogado

Debe contratar un abogado especializado en Real Estate en España cuando se enfrente a la redacción inicial del contrato, especialmente si es un inversor extranjero que desconoce las implicaciones del IVA y las retenciones fiscales. También es esencial contar con asistencia legal si planea realizar un traspaso complejo, si el local requiere licencias de actividad específicas que dependen de la normativa municipal, o ante el primer impago de renta para iniciar el requerimiento fehaciente que asegure el éxito de un futuro desahucio.

Próximos Pasos

1. Solicite una Nota Simple: Antes de firmar nada, verifique la titularidad y cargas del local en el Registro de la Propiedad.
2. Revise la Licencia de Actividad: Acuda al Ayuntamiento para confirmar que el local es apto para el uso comercial que pretende darle.
3. Negocie Carencias: Si el local necesita reformas, solicite entre 2 y 6 meses de carencia en la renta.
4. Formalice el Depósito: Asegúrese de que la fianza de 2 meses se deposite en el organismo autonómico oficial para evitar multas.
5. Prepare la Fiscalidad: Si no reside en España, designe un representante fiscal para gestionar el IVA y las declaraciones de impuestos correspondientes.