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La debida diligencia inmobiliaria es un proceso de verificación para asegurar que un inmueble tiene dominio claro, sin gravámenes ni disputas pendientes. En Cartago, Colombia, estas verificaciones deben considerar el título de propiedad, el historial registral, las cargas reales y la situación urbanística local. Realizarla ayuda a evitar sorpresas como hipotecas no canceladas, disputas de lindero o problemas de uso de suelo.
El objetivo es garantizar que el comprador obtenga un dominio pleno y que el inmueble cumpla con la normativa vigente. En Cartago, la revisión debe incluir certificaciones de libertad y tradición, antecedentes catastrales y constancias municipales relevantes. Un asesor legal puede coordinar la gestión entre notaría y registro para asegurar la validez de la operación.
Código Civil Colombiano regula la transmisión de propiedad y las obligaciones entre propietarios. Estas reglas forman la base para entender cuándo una transferencia es válida y qué derechos acompañan al dominio.
Ley 388 de 1997 regula el desarrollo urbano, el suelo urbano y los planes de ordenamiento regional y municipal. En Cartago, esta norma influye en usos de suelo, licencias y límites de construcción.
Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012) establece las reglas procesales para resolver disputas sobre propiedad e immuebles. Aunque no determina la escritura, sí afecta la gestión de litigios y la protección de derechos de propiedad. Verificar estos procesos puede ahorrar costos y tiempos en caso de conflicto.
Además, en Cartago conviene revisar el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) municipal vigente, ya que regula usos de suelo, densidad y nuevas licencias. Los cambios recientes en la planificación urbana pueden afectar la aptitud de un inmueble para ciertos proyectos.
“El certificado de libertad y tradición es el documento clave para demostrar dominio y cargas reales sobre un inmueble.”
Fuente: Superintendencia de Notariado y Registro
“El catastro aporta datos de ubicación, linderos y valores catastrales que deben coincidir con el título.”
Fuente: Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC)
“La planificación urbanística municipal determina qué usos de suelo están permitidos en cada zona.”
Fuente: Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio
La debida diligencia es un conjunto de verificaciones sobre el título, cargas, uso de suelo y antecedentes del inmueble para confirmar que la compra es segura. Incluye revisar escritura, certificado de libertad y tradición y planes urbanísticos.
Solicite el certificado de libertad y tradición ante la Notaría o el registro. Verifique coincidencias entre el título y la información catastral y explore posibles gravámenes o limitaciones.
Desde la etapa inicial de revisión de documentos y antes de firmar cualquier promesa de compraventa. Un letrado puede anticipar riesgos y proponer ajustes en el contrato.
En la notaría o en el registro de la propiedad correspondiente. Los certificados deben reflejar la situación registral vigente al momento de la consulta.
El uso permitido define si el inmueble es apto para el proyecto previsto. Infracciones pueden generar multas o la necesidad de adecuaciones urbanísticas.
Sí. Gravámenes, hipotecas o litigios pueden exigir la cancelación de deudas o acuerdos, afectando el precio o la viabilidad de la venta.
Sí. La escritura pública transmite dominio definitivo, mientras la promesa de compraventa genera un compromiso. El abogado evalúa riesgos y plazos de cada instrumento.
Sí. Las disputas de lindero pueden requerir peritajes y resoluciones judiciales costosas. Verificar linderos evita conflictos posteriores.
Identificación de las partes, descripción del inmueble, precio, forma de pago, plazos, condiciones suspensivas y responsabilidades ante gravámenes o trámites pendientes.
Depende de la complejidad, pero una revisión inicial de título y antecedentes suele tomar de 5 a 15 días hábiles. La inscripción puede demorar de 10 a 30 días adicionales.
No siempre, pero puede ayudar. Una tasación facilita la negociación y reduce el riesgo de pagar por encima del valor de mercado en Cartago.
El abogado debe asesorar sobre opciones: renegociación, corrección de documentos, separación de cargas o cancelación de la operación. En casos graves, se recomienda desistir de la compra.
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