1. Sobre el derecho de Debida diligencia inmobiliaria en Sevilla, España
La debida diligencia inmobiliaria es el conjunto de actuaciones para verificar la titularidad, la situación urbanística y la idoneidad de un inmueble antes de la compra. En Sevilla, este proceso ayuda a evitar sorpresas como cargas no declaradas, licencias urbanísticas pendientes o discrepancias en la superficie real. Un abogado especializado en bienes inmuebles coordina la revisión documental y la comunicación con registros, catastro y autoridades urbanísticas.
2. Por qué puede necesitar un abogado
- Compra de una vivienda en Triana: es crucial confirmar que el vendedor es el titular registrado y que no existen embargos o hipotecas ocultas sobre el inmueble. El letrado revisará la celeridad de la inscripción y posibles cargas.
- Adquisición de un piso en Macarena con reforma prevista: hay que verificar si el proyecto requiere licencias y si el PGOU permite la reforma solicitada. El abogado evalúa permisos, tasas y compatibilidad urbanística.
- Compra de un solar para desarrollo: debe comprobarse la vigencia del suelo, la clasificación y el posible impacto de planes de ordenación. Un asesor legal valora riesgos de ejecución y financiación.
- Vender una propiedad heredada: es necesario aclarar el grado de titularidad real y resolver posibles usufructos o disputas entre herederos. El abogado coordina particiones y saneamientos necesarios.
- Contrato de arrendamiento de larga duración: conviene revisar cláusulas de desahucio, actualizaciones y cargas previas. El profesional garantiza que el contrato sea registrable y ejecutable.
- Problemas de comunidad o cargas urbanísticas: si el inmueble tiene incidencias con la comunidad o deudas, es fundamental conocer su alcance antes de la compra. El letrado solicita certificados y verifica registros.
3. Descripción general de las leyes locales
Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) es la normativa marco para la planificación y gestión urbanística en la comunidad. Regula clasificación de suelos, instrumentos de planeamiento y control de licencias. Su normativa está sujeta a reformas y actualizaciones a lo largo del tiempo.
Plan General de Ordenación Urbanística de Sevilla (PGOU de Sevilla) es la normativa municipal que ordena el uso del suelo y las obras permitidas en la ciudad. La operativa de licencias, el contenido de las cláusulas de edificación y las condiciones de ocupación dependen del PGOU vigente y de sus modificaciones.
Código Civil y normativa hipotecaria y registral rigen la transmisión de la propiedad, la registración de derechos y las garantías reales. La inscripción en el Registro de la Propiedad confiere publicidad y oponibilidad frente a terceros. La escritura de compraventa debe estar debidamente otorgada ante notario para su inscripción.
“La publicidad registral garantiza la publicidad de derechos sobre bienes inmuebles.”
Fuente: mjusticia.gob.es
“La carga fiscal de la transmisión inmobiliaria se determina en parte por la escritura y la inscripción posterior.”
Fuente: agenciatributaria.gob.es
“La asesoría de un abogado colegiado ayuda a evitar litigios y a proteger al comprador o vendedor durante todo el proceso.”
Fuente: ica-sevilla.org
4. Preguntas frecuentes
Qué es la due dilligence inmobiliaria y por qué es clave?
Es el proceso de verificar titularidad, cargas y cumplimiento urbanístico antes de la compra. Previene sorpresas como embargos o discrepancias de titularidad que afecten la operación.
Cómo verifico la titularidad de una vivienda en Sevilla?
Se debe solicitar una nota simple y posteriormente inscribir la titularidad en el Registro de la Propiedad. Un letrado coordina la consulta y analiza posibles limitaciones.
Cuándo conviene hacer una inspección urbanística detallada?
Antes de firmar la escritura, si el inmueble está en una zona de interés o sujeto a planes de reforma. La revisión debe incluir licencias, uso permitido y regularidad de obras.
Dónde obtengo los certificados de cargas y gravámenes?
En el Registro de la Propiedad y en la Agencia Tributaria. El abogado gestiona las certificaciones y su interpretación para la operación.
Por qué puede haber retrasos en la compra por diligencia?
Por incongruencias entre registro, catastro y planar. El letrado identifica conflictos y propone soluciones antes de la escritura.
Puede la due diligence afectar el precio de compra?
Sí. Si se detectan cargas, incidencias urbanísticas o reparos requeridos, el comprador puede renegociar el precio o exigir garantías. El abogado documenta todo.
Debería revisar el PGOU antes de comprar?
Sí. El PGOU determina usos permitidos y posibles limitaciones. La revisión evita comprar para un uso no permitido o con restricciones de obra.
Es necesario un asesor en contratos de arrendamiento?
Depende del tipo de contrato y de su duración. Un abogado revisa cláusulas de revisión de renta, efectos de cesión y finalización.
Cuál es la diferencia entre notaría y registro en este proceso?
La notaría otorga la escritura; el registro garantiza publicidad. Ambos son necesarios para una transferencia válida y oponible.
Qué documentos son imprescindibles para empezar?
Certificado catastral, título de titularidad, certificaciones de cargas y licencias; y, si procede, certificados de comunidad y urbanísticos.
Cuánto cuesta contratar a un abogado para due diligence?
Los honorarios varían por complejidad y localización. Pide un presupuesto por escrito que detalle revisión, gestiones y posibles tasas externas.
Necesito testigos expertos para la inspección técnica?
En algunos casos, sí, si se detectan deficiencias estructurales. El profesional recomienda peritaje y evaluación técnica conforme a la normativa.
5. Recursos adicionales
- Ministerio de Justicia - https://www.mjusticia.gob.es. Función: trámites notariales, registro de la propiedad y expedición de certificados. Proporciona guías sobre publicidad y seguridad jurídica de la vivienda.
- Agencia Tributaria - https://www.agenciatributaria.gob.es. Función: gestión de ITP, AJD y otros impuestos asociados a la compra-venta de inmuebles. Ofrece simuladores y guías fiscales para compradores y vendedores.
- Ilustre Colegio de Abogados de Sevilla - https://www.ica-sevilla.org. Función: asesoría profesional, ética profesional y recursos para colegiados. Proporciona directorio de letrados especializados y guías prácticas.
6. Próximos pasos
- Defina el alcance de la debida diligencia. Decida si la revisión incluye titularidad, cargas, urbanismo, licencias y propiedad horizontal. Estime un plazo de 1-3 semanas.
- Recolecte la documentación básica. Obtenga escritura, certificado registral, certificado catastral y licencias relevantes. Prepare copias para el abogado.
- Busque abogados especialistas en Sevilla. Verifique experiencia en compraventas, PGOU y registro. Priorice firmas con experiencia en su zona.
- Consulte al abogado de libre elección. Explique el inmueble, el uso previsto y el presupuesto para diligencia. Solicite un presupuesto detallado por escrito.
- Solicite una cita de revisión inicial. En 60 minutos, el letrado puede valorar documentos y riesgos potenciales y proponer un plan.
- Evalué el informe de diligencia. Revise hallazgos, costos y garantías. Decida si continúas con la compra o renegocia.
- Firma o modificación de contrato y carta de compromiso. Asegure condiciones de pago, plazos y cláusulas de resolución si surgen incidencias.
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