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La Financiación con Incremento de Impuestos (TIF, por sus siglas en inglés) es una herramienta local que permite financiar proyectos de desarrollo mediante la captación de ingresos fiscales que se generarían en el futuro dentro de un distrito específico. En Portsmouth, esta figura se usa para impulsar renovación urbana, infraestructuras y mejoras en áreas con potencial de crecimiento económico.
Un distrito de TIF se crea cuando el municipio identifica un área que se beneficiaría de inversiones públicas y privadas. Los ingresos fiscales futuros, derivados del incremento de valor de la propiedad tras las mejoras, se destinan a pagar bonos o financiar obras dentro del distrito. Este mecanismo no implica un nuevo impuesto para los residentes existentes fuera del distrito, sino que reorienta recursos dentro del área aprobada.
“Tax increment financing is a mechanism used to fund redevelopment projects by capturing the incremental increase in property tax revenue.”
Fuente: HUD (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos)
En Portsmouth, las herramientas de Financiación con Incremento de Impuestos se apoyan en la legislación estatal de Virginia y en las ordenanzas municipales. Las leyes estatales definen el marco general para la creación de distritos y la utilización de ingresos incrementales para financiar proyectos de desarrollo.
Entre las normas relevantes se encuentran los instrumentos estatales de TIF y las autoridades municipales encargadas de planificación y desarrollo económico. A nivel local, Portsmouth formaliza estos mecanismos a través de ordenanzas y acuerdos con promotores, con aprobación del Concejo Municipal y, en algunos casos, de la Comisión de Desarrollo y Rehabilitación de Portsmouth.
La TIF permite financiar mejoras dentro de un distrito identificando el incremento en el valor de la propiedad tras la inversión. Los ingresos futuros derivados de ese incremento se usan para pagar obras y bonos. Es una forma de distribuir costos entre el proyecto y el área beneficiada.
La ciudad evalúa un área estratégica, aprueba un plan de desarrollo y establece un distrito TIF mediante ordenanza municipal. Después de la aprobación, las mejoras se financian con el incremento de ingresos fiscales dentro del distrito.
El costo depende de la complejidad del proyecto y del alcance de la diligencia necesaria. Un abogado puede cobrar honorarios por hora o un honorario fijo por etapa crucial del proceso.
La aprobación inicial y la definición del distrito suelen tardar de 2 a 6 meses, dependiendo de la complejidad, la participación pública y la revisión de agencias estatales.
Sí. Un asesor legal puede ayudar a estructurar términos, intereses, garantías y fechas de vencimiento para proteger la estabilidad financiera del proyecto y de la ciudad.
Un TIF se basa en ingresos fiscales incrementales específicos de un distrito. Otros instrumentos pueden usar subvenciones, créditos fiscales o bonos sin vincularse a incrementos de impuestos del área.
En general, los efectos están confinados al distrito. Sin embargo, es posible que algunos beneficios o costos asociados impacten indirectamente a areas cercanas, por ejemplo por cambios en la planificación urbana.
La municipalidad publica documentos de planes, resoluciones y actas en su portal oficial. Además, el Departamento de Vivienda y Desarrollo de Virginia ofrece guías estatales relevantes.
La due diligence verifica viabilidad, riesgos, costos y cronogramas. Ayuda a evitar sorpresas que puedan poner en riesgo el repago de bonos o la inversión pública.
Las empresas pueden participar como promotores o potenciales inquilinos o compradores, siempre que cumplan las condiciones del plan de desarrollo y las regulaciones locales. La planificación debe equilibrar intereses públicos y privados.
Sí. Los residentes y comercios pueden presentar objeciones ante el Concejo Municipal o en procesos judiciales administrativos, si se vulneran reglas de procedimiento o interés público.
Reúna información básica del área objetivo, consulte con un abogado especializado en financiamiento público y pida una consulta inicial para evaluar riesgos y pasos siguientes.
“TIF districts are tools to support redevelopment in a financially sustainable way when public resources are limited.”
Fuente: Virginia DHCD y HUD - conceptos y prácticas recomendadas para transparencia y viabilidad de proyectos
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